.jpg)
Stel je voor: je hebt een goed oog voor een pand, maar niet genoeg eigen vermogen om het alleen te financieren. Een vriend heeft het kapitaal, maar mist de kennis en het netwerk. Samen zouden jullie een sterk duo zijn, maar hoe pak je dat aan zonder dat het later tot ruzie of onduidelijkheden leidt?
Dit is precies waar een joint venture in vastgoed om de hoek komt kijken. Twee of meer partijen die samen investeren via een gezamenlijke structuur, met duidelijke afspraken over wie wat inbrengt, hoe de winst wordt verdeeld en wat er gebeurt als één van jullie wil uitstappen.
Uit de praktijk blijkt dat de meeste problemen bij samenwerkingen in vastgoed niet ontstaan door de samenwerking zelf, maar door het gebrek aan heldere afspraken vooraf. In dit artikel lees je hoe je een joint venture slim opzet, waar je rekening mee houdt en hoe ervaren beleggers de valkuilen vermijden.
Wat is een joint venture in vastgoed precies?
Een joint venture (JV) is een structurele samenwerking via een gezamenlijke entiteit, meestal een besloten vennootschap (bv) of commanditaire vennootschap (cv). Beide partijen brengen iets in, denk aan kapitaal, kennis, netwerk of arbeid, en delen in ruil daarvoor de winst én het risico.
Het gaat nadrukkelijk om meer dan een informeel "laten we dit samen doen." Een joint venture heeft een juridische vorm, een gezamenlijke bankrekening, gedeelde zeggenschap en afspraken over de exit. De Wet minimumbelasting 2024 heeft het begrip zelfs formeel gedefinieerd: een entiteit kwalificeert als joint venture wanneer de moederpartij via de nettovermogenswaardemethode rapporteert én minimaal 50% belang houdt in de entiteit.
Voor particuliere beleggers is die fiscale definitie vaak minder relevant. Wat wél relevant is: je investeert samen, je beslist samen en je deelt het resultaat. Hoe dat er in de praktijk uitziet, hangt af van wat jullie afspreken.
Waarom kiezen beleggers voor een joint venture?
De redenen om samen te investeren zijn divers, maar de meest voorkomende zijn financieel van aard. Een groter pand of project vraagt meer eigen vermogen dan één belegger beschikbaar heeft. Door samen te werken vergroot je je slagkracht zonder dat je hoeft te wachten tot je zelf genoeg kapitaal hebt opgebouwd.
Daarnaast speelt kennisdeling een grote rol. De ene partner weet hoe je een pand verbouwt en beheert, de andere heeft connecties bij banken of begrijpt de fiscale structurering. Die complementariteit is precies wat een goede JV sterk maakt.
Ervaren beleggers weten dat een joint venture ook risicospreiding biedt. Als het project tegenwind krijgt, dragen beide partners de lasten. Dat verlaagt de drempel om grotere stappen te zetten. Het is geen vlucht voor risico, maar een slimme manier om je speelruimte te vergroten.
De juiste structuur: bv, cv of iets anders?
De meest gebruikte structuur voor een vastgoed-JV in Nederland is de project-bv: een aparte besloten vennootschap die speciaal voor dit project wordt opgericht. Beide partijen zijn aandeelhouder. Alle inkomsten, kosten en verplichtingen lopen via deze bv.
Waarom een aparte bv en niet gewoon samen kopen? Omdat een bv veel duidelijker is in aansprakelijkheid, eigendom en exit. Als je samen rechtstreeks eigenaar bent van een pand, ben je beiden voor het volledige bedrag aansprakelijk. In een bv is je aansprakelijkheid beperkt tot je inleg, tenzij je persoonlijk borg staat bij de bank.
Een commanditaire vennootschap (cv) is een alternatief dat soms wordt gebruikt als er sprake is van één actieve beherende vennoot en meerdere passieve geldschieters. De beherend vennoot draagt meer verantwoordelijkheid, de stille vennoten brengen kapitaal in maar bemoeien zich niet met de dagelijkse gang van zaken.
Welke structuur het beste past, hangt af van het project, het aantal partners, de fiscale situatie en de financieringsvorm. Dit is precies waar je een goede belastingadviseur en notaris voor inschakelt, vóór je iets tekent.
Wat hoort er in een JV-overeenkomst?
Een joint venture zonder goede schriftelijke afspraken is vragen om problemen. Uit de praktijk blijkt dat de meeste conflicten niet gaan over het pand zelf, maar over wat er niet op papier staat: wie heeft de laatste stem bij een meningsverschil? Wat als één partner wil verkopen en de ander niet?
Een solide JV-overeenkomst of aandeelhoudersovereenkomst bevat minimaal de volgende onderdelen:
Inbreng per partner. Wie brengt hoeveel kapitaal in? Wie levert kennis, tijd of netwerk? En hoe wordt die niet-financiële inbreng gewaardeerd?
Verdeling van winst en verlies. Is dat 50/50 of afwijkend op basis van de inbreng? Hoe en wanneer wordt er uitgekeerd?
Zeggenschap en besluitvorming. Welke beslissingen mag één partner alleen nemen? Voor welke besluiten is unanimiteit vereist? Hoe los je een impasse op?
Exit-strategie. Wat als één partner wil uitstappen? Heeft de andere partner een voorkeursrecht om de aandelen over te nemen? Tegen welke prijs?
Looptijd. Is de samenwerking voor een specifiek project of voor onbepaalde tijd?
Investeer in een goede overeenkomst. De kosten van een notaris of advocaat vallen in het niet bij de kosten van een conflict achteraf.
Wil je weten of een joint venture de juiste structuur is voor jouw investeringsplannen? Plan een gratis adviesgesprek in.
Joint venture bij splitsen: hier zit de complexiteit
Een veel voorkomende JV-strategie in Nederland is samen een pand kopen, splitsen in meerdere appartementen en die vervolgens verhuren of verkopen. Op papier logisch, in de praktijk juridisch complexer dan veel beleggers verwachten.
Zeker in Amsterdam geldt een stevige set regels rondom woningsplitsing. Voor het kadastraal splitsen in appartementsrechten van gebouwen die vóór 1940 zijn gebouwd én gelegen zijn binnen een aangewezen gebied, is een splitsingsvergunning verplicht. Zonder die vergunning mag de notaris de splitsing simpelweg niet doorzetten.
Wat kost een splitsingsvergunning in Amsterdam?
De kosten zijn concreet en niet gering. In 2025 bedragen de behandelingskosten voor een splitsingsvergunning voor één pand € 5.099,30. Voor elk aangrenzend pand daarna betaal je € 3.262,40 extra. Dit zijn alleen de gemeentelijke leges, nog exclusief notariskosten en eventueel advies.
Daar komt nog bij dat je na het verlenen van de vergunning één jaar hebt om de splitsing daadwerkelijk bij de notaris in het Kadaster te laten inschrijven. Haal je die termijn niet, dan kan de vergunning worden ingetrokken en begin je opnieuw.
Het speelveld verandert: uitbreiding vergunningplicht
Het is goed om te weten dat de gemeente Amsterdam van plan is de vergunningplicht verder uit te breiden. Waar nu de grens ligt bij gebouwen van vóór 1940 binnen een specifiek gebied, gaat de verwachte aanpassing richting 2027 gelden voor alle gebouwen van 30 jaar of ouder in de gehele gemeente. Dat raakt een veel groter deel van de vastgoedportefeuilles in de stad.
Slimme beleggers houden dit soort ontwikkelingen bij en passen hun investeringsstrategie en tijdlijn hierop aan. Het speelveld verandert, maar het blijft een speelveld.
Woningvorming: minimale oppervlakten tellen mee
Naast de kadastrale splitsing is er ook de bouwkundige kant. Als je één woning wilt verbouwen tot meerdere zelfstandige eenheden, spreek je van woningvorming. Hiervoor gelden minimale oppervlaktenormen die per locatie en woningtype kunnen verschillen.
In Amsterdam worden in actuele uitvoeringsdocumenten minimale oppervlakten van gemiddeld 100 m² voor laaggelegen woningen en 40 m² voor andere woningtypes in bepaalde stadsdelen gehanteerd. Voor elke vorm van woningvorming is een vergunning vereist. Dit maakt de haalbaarheidsberekening van je project een stuk concreter: je kunt niet altijd opdelen in zoveel eenheden als je financieel zou willen.
Huurders bij splitsing: wat je moet weten
Veel JV-projecten draaien om bestaande panden met zittende huurders. Dat is begrijpelijk: een huurder zorgt voor directe kasstroom. Maar bij splitsing geldt één essentieel principe: de huurovereenkomst blijft in stand en de huurder behoudt volledige huurbescherming op grond van het Burgerlijk Wetboek.
Dat betekent dat je als JV-partners niet zomaar huurders kunt uitplaatsen om een pand leeg en gesplitst te verkopen. De splitsing zelf verandert de positie van de huurder niet. Wat wél verandert, is de informatieverplichting die op jullie als eigenaren rust.
Amsterdam legt steeds meer nadruk op de informatieplicht richting huurders bij een splitsingsaanvraag. Het onvoldoende informeren van huurders kan zelfs een weigeringsgrond zijn voor de splitsingsvergunning. Zorg dus dat je communicatie richting huurders goed gedocumenteerd en tijdig is. Dat is geen extra last, maar gewoon onderdeel van professioneel vastgoedbeheer.
Rekenvoorbeeld: JV voor split-project in Amsterdam
Twee beleggers kopen samen een woonpand uit 1932 in Amsterdam, gelegen binnen het aangewezen gebied. Koopprijs: € 550.000. Ze willen het pand splitsen in drie appartementen van elk circa 60 m² en twee verhuren, één verkopen.
Globale kosten van de JV-structuur en het splitsingsproces:
Koopprijs pand: € 550.000
Overdrachtsbelasting (8% voor beleggingspand): € 44.000
Oprichting project-bv + aandeelhoudersovereenkomst: circa € 2.500
Splitsingsvergunning Amsterdam (2025): € 5.099
Notariskosten splitsingsakte: circa € 2.000
Verbouwingskosten (circa € 70.000 voor drie eenheden): € 70.000
Totale investering: circa € 673.600
Na voltooiing zijn de drie appartementen elk circa € 280.000 waard (vrije verkoopwaarde). Totale waarde portefeuille: € 840.000. Brutowinst op het project vóór belasting en financieringskosten: circa € 166.400, te verdelen tussen beide JV-partners.
Dit rekenvoorbeeld is een vereenvoudiging. In de praktijk spelen financieringskosten, btw-vraagstukken, verhuurinkomsten tijdens de verbouwperiode en vennootschapsbelasting ook mee. Laat dit altijd doorrekenen door een fiscalist die verstand heeft van vastgoed-bv-structuren.
Fiscale aandachtspunten bij een vastgoed-JV
Binnen een project-bv betaal je vennootschapsbelasting over de winst: 19% tot een winst van € 200.000 en 25,8% daarboven. Wil je geld uit de bv halen, dan betaal je daarover dividendbelasting. De totale belastingdruk kan daarmee oplopen tot circa 40-45%, afhankelijk van de structuur.
Voor grotere JV-structuren waarbij één van de partijen onderdeel is van een groter concern of buitenlandse investeerders betrokken zijn, kan de Wet minimumbelasting 2024 ook een rol spelen. Deze wet introduceert een aanvullende belasting voor multinationale groepen en definieert formeel wanneer een entiteit als joint venture kwalificeert. Voor de meeste particuliere beleggers met een project-bv is dit niet direct aan de orde, maar het is goed om dit te weten als je samenwerkt met institutionele partijen.
Afstemming met een belastingadviseur vóór de oprichting van de JV is geen luxe. Het scheelt je later véél meer aan onverwachte belastingdruk of herstructureringskosten.
Bankfinanciering bij een joint venture
Banken financieren project-bv's, maar de voorwaarden zijn anders dan bij privéfinanciering. Je kunt rekenen op een lagere loan-to-value (LTV): waar je privé soms tot 80-90% van de aankoopwaarde kunt lenen, zit je bij een beleggings-bv vaak op 60-75%. Beide partners moeten bovendien vaak persoonlijk borg staan voor de lening, wat de aansprakelijkheidsbeperking van de bv gedeeltelijk tenietdoet.
Gespecialiseerde vastgoedhypotheekpartijen begrijpen de dynamiek van JV-structuren beter dan reguliere banken. Het loont om je netwerk te gebruiken en meerdere financiers te vergelijken voordat je een financieringsconstructie kiest.
Samen sterk, mits goed georganiseerd
Een joint venture in vastgoed is een krachtig middel om sneller en groter te investeren dan je alleen zou kunnen. De sleutel zit niet in de structuur zelf, maar in de voorbereiding: de juiste rechtsvorm, een waterdichte samenwerkingsovereenkomst, fiscale afstemming en een goed begrip van de lokale regelgeving.
Zeker als je plannen hebt rondom woningsplitsing of herontwikkeling, is vroeg beginnen met de juridische en vergunningtechnische analyse het slimste wat je kunt doen. De regels zijn er, de vergunningen zijn aanvraagbaar en de kosten zijn te plannen. Ervaren beleggers laten zich daar niet door afschrikken, ze verwerken het gewoon in hun businesscase.
Wil je weten hoe jij een joint venture structuur opzet die juridisch klopt, fiscaal efficiënt is en past bij jouw investeringsstrategie? Bij Vrijheid Vastgoed begeleiden we je stap voor stap, van de eerste berekening tot de juiste samenwerkingsstructuur.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.jpg)