.jpg)
Je hebt een pand op het oog. Een appartementencomplex in een middelgrote stad, vraagprijs 350.000 euro, verhuurpotentie van 1.500 euro per maand. De rekensommen kloppen. Maar dan komt de vraag waar elke beginnende belegger tegenaan loopt: hoe financier je dit eigenlijk?
Je hebt misschien 30.000 of 40.000 euro spaargeld. Dat is een mooi begin, maar lang niet genoeg om zomaar een bod te doen. De bank wil eigen inbreng zien. En niet zo'n beetje ook.
Wat veel mensen niet weten, is dat "weinig eigen geld" iets heel anders betekent dan "geen eigen geld". De slimste beleggers in Nederland combineren meerdere financieringsbronnen, spelen slim in op bestaand vermogen en voegen waarde toe aan panden om hun kapitaal sneller te laten rouleren. In dit artikel leg ik je precies uit hoe dat werkt, welke routes er zijn en waar de knelpunten zitten.
Wat banken écht van je willen
Laten we beginnen met de realiteit. Bij beleggingsvastgoed werken financiers niet met dezelfde normen als bij een eigen woning. De Loan-to-Value (LTV) die banken hanteren voor beleggerspanden ligt doorgaans tussen de 65 en 80 procent van de waarde in verhuurde staat. Dat betekent dat jij minimaal 20 tot 35 procent zelf inbrengt, plus de kosten koper en een reserve voor onderhoud en leegstand.
In de praktijk wordt als vuistregel gehanteerd dat je voor beleggingsvastgoed minimaal 25 tot 40 procent van de aanschafwaarde nodig hebt als eigen inbreng. Grote spelers als Rabobank, ING en ABN AMRO zijn de dominante financiers in deze markt. Rabobank geldt als marktleider bij professionele woningbeleggers. Gespecialiseerde financiers zoals Newomij hanteren een maximale LTV van 70 procent, wat neerkomt op minimaal 30 procent eigen vermogen ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat.
Wat je ook moet weten: banken toetsen scherper dan bij een gewone koopwoning. Ze kijken naar je inkomen in Box 1, de cashflow van het pand, je buffer, je ervaring en je BKR-registratie. Een negatieve BKR-codering is een dealbreaker, dus dat is iets om vooraf op orde te hebben.
De acht financieringsroutes uitgelegd
Nu het goede nieuws. Er zijn meerdere wegen die naar vastgoed leiden, ook als je spaargeld beperkt is. Het gaat erom dat je de routes slim combineert.
Route 1: Vastgoedhypotheek bij bank of institutionele financier
Dit is de meest gebruikte route. Je vraagt een vastgoedhypotheek aan bij een bank of gespecialiseerde financier voor het beleggingspand. De bank financiert 65 tot 80 procent van de waarde in verhuurde staat. De rest breng jij in.
Een concreet voorbeeld: koopprijs inclusief kosten koper is 300.000 euro. De bank financiert 75 procent, dus 225.000 euro. Jij moet 75.000 euro aan eigen inbreng meenemen. Dat hoeft niet allemaal spaargeld te zijn, maar dat eigen vermogen moet er wel zijn. Hoe je dat samenstelt, lees je in de routes hieronder.
Route 2: Overwaarde op je eigen woning
Dit is een van de meest onderbenutte routes. Heb je een eigen woning met overwaarde? Dan kun je bij je bank een tweede hypotheek of verhoging aanvragen en dat kapitaal inzetten als eigen inbreng voor een beleggingspand.
Een rekenvoorbeeld: je woning is 400.000 euro waard, je huidige hypotheek staat op 250.000 euro. Er is dus 150.000 euro overwaarde. Stel dat je bank bereid is 100.000 euro extra te verstrekken op je eigen woning. Dat bedrag gebruik je als eigen inbreng bij de aankoop van een beleggingspand, waarop je vervolgens een vastgoedhypotheek van 70 procent aanvraagt.
Je combineert hier twee leningen, wat betekent dat je maandlasten stijgen. Zorg dat de huuropbrengsten van het beleggingspand de totale financieringslasten comfortabel overtreffen. Laat dit altijd doorrekenen door een adviseur die beide hypotheken in samenhang beoordeelt.
Route 3: Leningen bij familie, vrienden of mede-investeerders
Uit de praktijk blijkt dat veel beleggers hun eerste of tweede pand mede financieren via hun netwerk. Een familielid leent je 30.000 euro, een vriend belegt mee als mede-eigenaar, of je formeert een kleine investeringsgroep.
Dit is volledig legaal, mits contractueel goed geregeld. Leg de lening schriftelijk vast: rente, looptijd, aflossingsschema en wat er gebeurt als het pand wordt verkocht. De bank ziet dit als eigen vermogen zolang het aantoonbaar is en geen bancaire schuld betreft.
Een voorbeeld: je hebt 20.000 euro spaargeld. Twee kennissen leggen elk 30.000 euro in. Totaal: 80.000 euro eigen inbreng. De bank financiert 70 procent van het pand. De eigendomsstructuur en de verdeling van opbrengsten regel je vooraf bij de notaris.
Route 4: Vermogen vanuit een BV
Heb je een eigen onderneming met een BV? Dan kun je vermogen dat in de BV zit gebruiken voor vastgoedinvesteringen. Dat kan via een lening van de BV aan jezelf privé, of via dividend dat je uitkeert en vervolgens investeert.
Dit heeft fiscale consequenties, onder meer rondom het regime van excessief lenen en Box 2. Let daarbij ook op het OVB-tarief: vastgoed aangekocht via een BV valt doorgaans onder het tarief voor niet-woningen van 10,4%, in plaats van het 8%-tarief dat geldt voor beleggingswoningen in privé. De structuur die het meest voordelig is, hangt sterk af van je persoonlijke situatie. Een fiscalist is hier geen overbodige luxe, maar een noodzaak.
Wil je weten hoeveel beleggingsvermogen jij vandaag al kunt mobiliseren? Plan een gratis adviesgesprek in.
Route 5: Alternatieve financiers
Niet elke financiering hoeft via een reguliere bank te lopen. Er zijn alternatieve vastgoedfinanciers zoals Mogelijk, Domivest, RNHB en Altfin die actief zijn in dit segment. Mogelijk hanteert bijvoorbeeld een maximale LTV van 75 procent met minimaal 25 procent eigen inbreng. Altfin wordt in de markt genoemd als partij die soms tot 90 procent van de vastgoedwaarde financiert, maar dan vraagt men doorgaans aanvullende zekerheden en betaal je een hogere rente.
Alternatieve financiers zijn flexibeler in hun beoordeling, maar dat flexibiliteit heeft een prijs: hogere renteopslagen, kortere looptijden en soms strengere contractvoorwaarden. Gebruik ze als aanvulling op of vervanging van een bancaire financiering, niet als vanzelfsprekende eerste keuze.
Route 6: Crowdfunding
Crowdfunding is een groeiende route, vooral voor projectfinancieringen. Je presenteert je vastgoedplan op een platform en investeerders financieren mee in ruil voor rente of een aandeel in het rendement. Platforms als Collin Crowdfund worden in dit verband genoemd.
In de praktijk gebruik je crowdfunding het effectiefst als aanvullende laag bovenop een bancaire financiering. Je eigen inbreng blijft nodig, maar kan beperkt blijven als je een sterk plan en concrete zekerheden kunt bieden. Crowdfunding werkt het beste bij projecten met een duidelijke waardecreatiestrategie en een heldere exitroute.
Route 7: De BRRRR-strategie
BRRRR staat voor Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Dit is de strategie waarmee ervaren beleggers hun vermogen het snelst laten rouleren, ook met beperkt startkapitaal.
Je koopt een pand dat verbeterbaar is, voegt waarde toe via verbouwing of opdeling, verhuurt het en herfinanciert op de nieuwe, hogere waarde. Het vrijkomende kapitaal gebruik je als eigen inbreng voor het volgende pand.
Een concreet voorbeeld: je koopt een pand voor 250.000 euro met 75.000 euro eigen inbreng en een lening van 175.000 euro. Na verbouwing stijgt de marktwaarde in verhuurde staat naar 325.000 euro. Bij herfinanciering op 75 procent LTV kun je 243.750 euro lenen. Je lost de oude lening van 175.000 euro af, en er blijft na aftrek van verbouwingskosten en transactiekosten kapitaal over. Dat kapitaal is je eigen inbreng voor pand nummer twee.
Dit is geen magische truc. Het werkt alleen als de waardestijging reëel is en de huurinkomsten de financieringslasten overstijgen. Maar in de praktijk is het precies de methode waarmee veel van de 1700+ beleggers die Vrijheid Vastgoed begeleidt, hun portefeuille hebben opgebouwd.
Route 8: Splitsen als hefboom
Een pand kopen en opdelen in meerdere zelfstandige appartementen kan de waarde per vierkante meter aanzienlijk verhogen. Je betaalt de prijs van één pand, maar creëert meerdere verhuurbare of verkoopbare eenheden. Gecombineerd met de BRRRR-strategie is dit een krachtige methode om met beperkt startkapitaal te schalen.
Deze route vraagt wel om een goede voorbereiding. In Amsterdam zijn de regels het meest uitgewerkt, maar vergelijkbare vereisten gelden in Utrecht en Den Haag. Wat je moet weten als je deze route overweegt:
Voor het juridisch opdelen in appartementsrechten heb je in Amsterdam doorgaans een splitsingsvergunning nodig. Dit geldt met name voor panden gebouwd vóór 1940 in aangewezen gebieden. De splitsingsvergunning is één jaar geldig en moet binnen die periode bij de notaris worden ingeschreven in het Kadaster. De leges voor zo'n vergunning bedragen in 2025 circa 5.099 euro voor het eerste pand, en circa 3.262 euro voor elk volgend aangrenzend pand.
Naast de splitsingsvergunning heb je bij fysieke verbouwing ook een omgevingsvergunning voor bouwen nodig, en in Amsterdam vrijwel altijd een woningvormingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening 2024. Voor panden van vóór 1940 kan bovendien een funderingsonderzoek verplicht zijn. Zonder de juiste funderingscode wordt een splitsingsvergunning niet verleend.
Amsterdam hanteert ook minimale oppervlaktes voor nieuw te vormen zelfstandige woningen. In de stadsdelen Centrum, Oost en Zuidoost geldt een minimum van 40 m². In Nieuw-West, Noord, West en Zuid is dat 18 m². Dit bepaalt direct welke panden geschikt zijn voor deze strategie en welke niet.
Splitsen is complexer geworden, maar dat is precies waarom er kansen liggen voor beleggers die de materie beheersen. Wie de regels kent en een sterk plan heeft, kan panden aankopen die anderen links laten liggen.
Stapelfinanciering: combineer routes slim
De grote les uit alle bovenstaande routes: de meest effectieve aanpak is stapelfinanciering. Je combineert een bancaire hypotheek met overwaarde, een privélening en eventueel crowdfunding om het benodigde eigen vermogen samen te stellen. Elke laag dekt een deel van de financieringsbehoefte.
Dit vraagt om goede voorbereiding en transparantie. Banken en andere financiers willen weten waar je eigen inbreng vandaan komt. Zorg dat alles juridisch en administratief aantoonbaar is voordat je een aanvraag indient. Een financieringsstructuur die op papier klopt maar niet door de bank wordt geaccepteerd, leidt alleen maar tot vertraging.
Uit de praktijk blijkt ook dat alternatieve financiers en banken steeds meer letten op je totale schuldpositie, je cashflow en je buffervermogen. Meerdere leningen stapelen kan werken, maar alleen als de huurinkomsten de gezamenlijke lasten dragen én je een reserve aanhoudt voor leegstand en onderhoud.
Wat je altijd op orde moet hebben
Ongeacht welke route je kiest, zijn er een aantal zaken die elke financier wil zien. Een schone BKR-registratie zonder negatieve coderingen is de absolute basis. Zonder dat kom je bij geen enkele serieuze financier binnen.
Daarnaast telt je inkomen in Box 1. Veel alternatieve geldverstrekkers vragen expliciet om aantoonbaar inkomen uit werk naast de huurinkomsten. Een stabiel salaris of bewezen ondernemersinkomen geeft financiers vertrouwen dat je de lasten kunt dragen ook als het pand tijdelijk leeg staat.
Een businessplan met realistische huurramingen, een onderbouwde aankoopprijs en een helder exitscenario maakt het verschil, zeker bij alternatieve financiers en crowdfundingplatforms. Behandel elke financieringsaanvraag als een pitch: je verkoopt niet alleen het pand, maar ook jezelf als belegger.
Rekenvoorbeeld: van 40.000 euro spaargeld naar eerste beleggingspand
Je hebt 40.000 euro spaargeld. Je woning heeft 80.000 euro overwaarde, waarvan je bank bereid is 60.000 euro vrij te maken. Totaal beschikbaar als eigen inbreng: 100.000 euro.
Je koopt een appartement van 280.000 euro inclusief kosten koper. De bank financiert 70 procent: 196.000 euro. Jouw inbreng van 100.000 euro plus de bancaire hypotheek dekt de volledige aanschaf, en je houdt nog 16.000 euro over als buffer voor onderhoud en eventuele leegstand.
Na twee jaar verbouwing van een gemeenschappelijke ruimte stijgt de WOZ-waarde en de markthuurwaarde. Je herfinanciert op 75 procent LTV van de nieuwe waarde van 320.000 euro: 240.000 euro. De oorspronkelijke lening van 196.000 euro los je af. Er blijft na transactiekosten circa 35.000 euro vrij. Dat is je eigen inbreng voor pand twee, naast het spaargeld dat je ondertussen opbouwde via de huurinkomsten.
Dit is geen fictie. Dit is hoe de BRRRR-strategie in de praktijk werkt bij beleggers die Vrijheid Vastgoed begeleidt.
Het speelveld van 2024 tot 2026
De markt voor beleggingsvastgoed is de afgelopen jaren professioneler geworden. Het transactievolume van professionele vastgoedbeleggingen steeg naar ruim 15 miljard euro per jaar. Rabobank, ING en ABN AMRO financieren het leeuwendeel, maar stellen scherpere eisen dan vijf jaar geleden.
Gemeenten handhaven strenger op splitsen en woningvormen. De regels in Amsterdam zijn de meest uitgewerkte, maar vergelijkbare vereisten komen in meer steden op. Voor beleggers die de splitsstrategie willen toepassen, is lokale regelkennis geen nice-to-have meer. Het is onderdeel van het vak.
Tegelijkertijd groeit de markt voor alternatieve financiering en stapelfinanciering hard. Platforms en financiers die vijf jaar geleden nog niet bestonden, spelen nu een serieuze rol. Beleggers die meerdere routes kunnen benutten en een sterk netwerk hebben, staan sterker dan ooit.
Het speelveld verandert, maar de fundamenten blijven hetzelfde: koop slim, financier slim, voeg waarde toe en rouleer je kapitaal. Dat lukt het beste als je weet welke routes beschikbaar zijn en hoe je ze combineert.
Wil je weten welke financieringsroute het beste past bij jouw situatie en hoeveel beleggingsvermogen je vandaag al kunt mobiliseren? Bij Vrijheid Vastgoed denken we dat concreet met je mee, inclusief doorrekening van je eigen inbreng, LTV en cashflow.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.jpg)