SPV vastgoed: waarom slimme beleggers per project een BV oprichten

Fiscale overwegingen: BV versus box 3

De keuze voor een SPV heeft ook fiscale dimensies, al is het fiscale verhaal de afgelopen jaren wat genuanceerder geworden. Het speelveld is veranderd, en slimme beleggers passen hun strategie daarop aan.

Vastgoed in box 3 versus in een BV

Als je vastgoed privé houdt, valt het in box 3. Je betaalt dan belasting over een fictief rendement op je nettovermogenspositie. Huurinkomsten en verkoopwinst zijn in principe onbelast, maar het fictieve rendement dat de Belastingdienst toepast, kan stevig oplopen. Bovendien is het box 3-stelsel flink in beweging: er wordt gewerkt aan een systeem op basis van werkelijk rendement, al is de definitieve uitwerking voor de periode na 2025 nog niet volledig duidelijk.

In een BV wordt huur en verkoopwinst belast met vennootschapsbelasting. Het lage tarief bedraagt tot circa 200.000 euro winst ongeveer 19%, daarboven geldt een hoger tarief. Als je die winst vervolgens naar privé haalt via dividend, volgt nog box 2-heffing: 24,5% over de eerste schijf (tot 68.843 euro per persoon) en 31% over het meerdere. Er is dus sprake van dubbele heffing bij uitkering. Het voordeel zit in het lagere Vpb-tarief en de mogelijkheid om winsten binnen de BV te laten groeien en te herinvesteren zonder ze eerst naar privé te halen.

Afschrijvingen: minder ruimte dan vroeger

Eén fiscaal voordeel van vastgoed in een BV was de afschrijvingsmogelijkheid. Dat voordeel is sinds 1 januari 2024 flink beperkt. De bodemwaarde voor afschrijving op gebouwen is nu vastgesteld op 100% van de WOZ-waarde, zowel in de vennootschapsbelasting als in de inkomstenbelasting. Dat betekent dat je op beleggingsvastgoed in de BV nauwelijks meer kunt afschrijven als de WOZ-waarde gelijk of hoger is dan de boekwaarde. De keuze voor een SPV wordt daarmee meer gedreven door risico-isolatie en financieringsoverwegingen dan door puur fiscaal voordeel.

Lenen bij je eigen BV: het speelveld is aangescherpt

De wet excessief lenen bij eigen vennootschap beperkt de mogelijkheid om via één holding-BV grote schulden op te bouwen voor meerdere projecten. Leen je boven een bepaalde drempel van je eigen BV, dan wordt dat behandeld als een fictieve dividenduitkering in box 2. Door per project een aparte SPV te gebruiken, kun je de financiering per project beter afbakenen en de structuur overzichtelijker houden. Laat je hierover altijd adviseren door een fiscalist die de actuele drempels en spelregels kent, want die zijn de afgelopen jaren meerdere keren aangepast.

Exit-flexibiliteit en samenwerking: de voordelen die beleggers vaak onderschatten

Een SPV biedt ook strategische voordelen bij de exit en bij samenwerking met andere investeerders. Dat zijn dimensies die beginners soms over het hoofd zien, maar die voor ervaren beleggers juist zwaar wegen.

Als je een pand wilt verkopen dat in een BV zit, heb je een extra optie: je verkoopt niet het pand zelf, maar de aandelen in de project-BV. De fiscale en financiële uitwerking hiervan is sterk afhankelijk van de specifieke situatie en vraagt altijd specialistisch advies. Maar het feit dat deze optie beschikbaar is, geeft je als verkoper meer flexibiliteit in hoe je een exit vormgeeft. Zeker bij grotere transacties kan dit relevant zijn.

Bij gesplitste panden in Amsterdam is het bovendien gebruikelijk dat de projectontwikkelaar via een project-BV het gehele pand koopt, splitst en vervolgens de individuele appartementen verkoopt of een deel in portefeuille houdt. Elk appartementsrecht krijgt na splitsing een eigen kadastraal nummer. Een SPV maakt de administratie en rapportage rondom zo'n ontwikkelproject aanzienlijk overzichtelijker.

Wil je samen met andere investeerders in één project stappen? Een SPV is daarvoor het ideale vehikel. Meerdere investeerders houden aandelen in de project-BV, de afspraken over rendementsverdeling, beslissingsbevoegdheden en exit-scenario's leg je vast in een aandeelhoudersovereenkomst. Elke partij weet precies waar hij aan toe is, en het project staat los van de overige activiteiten van de betrokken partijen.

Wanneer is een aparte BV per project de moeite waard?

Een SPV kost ook geld. Oprichtingskosten bij de notaris, een jaarlijkse jaarrekening, een aparte administratie: al snel ben je honderden tot enkele duizenden euro's per jaar kwijt per BV. Voor een kleine buy-to-let van twee ton is dat relatief duur. De vraag is dus altijd: weegt de structuur op tegen de kosten?

Uit de praktijk blijkt dat een aparte SPV het meeste oplevert bij:

• Grotere of complexere projecten, zoals splitsing of transformatie, waarbij de financieringsbehoefte en het projectrisico hoog zijn.
• Samenwerkingsverbanden met andere investeerders, waarbij je belangen en verantwoordelijkheden helder wilt scheiden.
• Situaties waarbij je verwacht de aandelen van de BV in de toekomst te willen verkopen in plaats van het pand zelf.
• Projecten waarbij de financier een heldere, op zichzelf staande projectstructuur vereist of sterk prefereer.

Bij een kleinere portefeuille van twee tot drie reguliere buy-to-let appartementen zonder groot renovatierisico, kiezen veel beleggers bewust voor één vastgoed-BV voor meerdere panden. Dat is goedkoper en eenvoudiger te beheren. Als één project duidelijk risicovoller is dan de rest, kan dat specifieke project alsnog in een aparte SPV worden ondergebracht. Maatwerk is het trefwoord.

Een concreet rekenvoorbeeld: splitsingsproject in Amsterdam

Neem een ondernemer die een herenhuis in Amsterdam koopt voor 750.000 euro, met als plan het te splitsen in drie appartementen. De verwachte verbouwingskosten voor 180 m² liggen op gemiddeld 1.800 euro per m², wat neerkomt op circa 324.000 euro. Met een buffer van 20% voor onvoorziene kosten komt dat op ongeveer 390.000 euro aan verbouwingskosten, plus juridische kosten voor de splitsingsvergunning, notariële splitsingsakte en inschrijving bij het Kadaster.

De ondernemer richt een Project BV Herenhuis B.V. op, waarvan zijn persoonlijke holding de enige aandeelhouder is. De project-BV koopt het pand, vraagt de splitsingsvergunning aan bij de gemeente Amsterdam, laat de splitsingsakte opmaken bij de notaris, en stuurt de verbouwing aan. De bank verstrekt projectfinanciering uitsluitend aan deze BV, met hypotheekrecht op het pand en pandrecht op toekomstige huurvorderingen.

Als de verbouwing duurder uitvalt dan gepland of de vergunning langer op zich laat wachten, blijft dat risico binnen deze ene BV. De andere panden van de ondernemer worden er niet door geraakt. Na afronding van de splitsing kan de project-BV de appartementen afzonderlijk verkopen, of een deel verhuren en in portefeuille houden. De keuze blijft open, en de structuur ondersteunt elke exitroute.

De administratieve kant: meer werk, maar ook meer overzicht

Een veelgehoord bezwaar is de administratieve last. Elke BV heeft een eigen jaarrekening nodig, een eigen bankrekening, en haar eigen administratie. Dat klopt. Maar ervaren beleggers weten dat dit ook een voordeel is: per project heb je een eigen balans en winst-en-verliesrekening. De performance van elk project is in één oogopslag zichtbaar. Je ziet exact hoe de cashflow per object loopt, wat de financieringskosten zijn, en wat er overblijft na alle kosten.

Bij een portefeuille in één grote BV vermengd alles zich. Dat maakt sturing lastiger en maakt het ook voor een financier moeilijker om één specifiek object te beoordelen. Een heldere administratie per project maakt je als belegger professioneler en geeft je betere stuurinformatie om beslissingen te nemen.

Hoe zit het met de regelgeving rondom splitsen in Amsterdam?

Voor wie transformatie- en splitsingsprojecten overweegt in Amsterdam, is het goed om te weten dat de lokale regelgeving de afgelopen jaren flink is aangescherpt. Een splitsingsvergunning is in de regel vereist bij het splitsen van een gebouw met woningen. Daarna volgt een notariële splitsingsakte en inschrijving bij het Kadaster. Elk appartement krijgt een eigen kadastraal nummer.

Amsterdam stelt minimale gebruiksoppervlakten per zelfstandige woning na splitsing. In stadsdelen als Centrum, Oost en Zuidoost geldt een minimum van 40 m², terwijl in andere stadsdelen zoals Nieuw-West, Noord, West en Zuid een minimum van 18 m² gehanteerd wordt. Bij erfpachtobjecten is bovendien toestemming nodig van de afdeling Erfpacht en Uitgifte. De regels zijn complex, de procedures tijdrovend. Dat maakt een heldere projectstructuur via een SPV alleen maar zinvoller: alles rondom dit project is netjes afgebakend en overzichtelijk voor alle betrokken partijen.

Slimme beleggers laten de structuur het werk doen

Een SPV is geen garantie voor succes, maar het is wel een instrument dat slimme beleggers in staat stelt om risico's te beheersen, financiering te structureren en projecten professioneel te managen. Het speelveld voor vastgoedbeleggers is de afgelopen jaren aangescherpt: strengere afschrijvingsregels, hogere box 2-tarieven, beperkingen op lenen bij de eigen BV. Juist in zo'n omgeving is een goede structuur geen bijzaak meer. Het is onderdeel van de strategie.

De optimale keuze is altijd afhankelijk van jouw specifieke situatie: de omvang van je portefeuille, het type vastgoed, de financiering, je risicobereidheid en je persoonlijke fiscale positie. Werk altijd samen met een fiscalist en een juridisch adviseur die actuele kennis heeft van de Belastingdiensttarieven en de laatste wetgeving. De structuur bepaalt mede je rendement, en dat verdient serieuze aandacht.

Wil je weten welke BV-structuur het beste past bij jouw vastgoedportefeuille en of een SPV voor jouw volgende project de juiste keuze is? Bij Vrijheid Vastgoed denken we samen met je na over de slimste aanpak voor jouw situatie.