Loan to value: dit bepaalt hoeveel je kunt lenen in 2026

De uitzondering: tot 106 procent bij verduurzaming

Er is één situatie waarbij je als eigenaar-bewoner wél boven de 100 procent kunt uitkomen: als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Denk aan isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen. In dat geval mag de totale lening oplopen tot maximaal 106 procent van de woningwaarde.

Die extra zes procent is specifiek bedoeld voor de verduurzamingskosten. De rest van de lening blijft binnen de 100 procent-grens. Bovendien geldt als voorwaarde dat je inkomen hoog genoeg is om de totale maandlasten te dragen. De extra LTV-ruimte is dus geen automatisme, maar een mogelijkheid die je met je hypotheekadviseur moet doorrekenen.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel: je koopt een woning met een marktwaarde van €400.000 en je wilt ook direct €20.000 investeren in isolatie en een warmtepomp. Dan is de maximale lening 106 procent van €400.000, oftewel €424.000. Je kunt dan €400.000 lenen voor de woning zelf en €24.000 voor de energiebesparende maatregelen, mits je inkomen dat toelaat.

LTV bij beleggingsvastgoed: de regels liggen anders

Wie een pand koopt om te verhuren, transformeren of splitsen, beweegt zich buiten het domein van de TRHK. De wettelijke 100 procent-grens geldt alleen voor woningen voor eigen bewoning. Bij beleggingsvastgoed bepaalt de markt, en meer specifiek de gespecialiseerde vastgoedfinancier, wat de maximale LTV is.

In de praktijk hanteren gespecialiseerde financiers voor beleggingspanden een LTV van ongeveer 70 tot 80 procent van de aankoop- of taxatiewaarde. Dat is een stuk lager dan de 100 procent voor eigen woningen, wat betekent dat je als belegger meer eigen vermogen inbrengt.

De reden is logisch: verhuurpanden brengen meer risico mee voor de bank. Denk aan leegstand, onderhoud, huurregulering en de beperktere kopersgroep bij eventuele executie. Die extra risico's vertalen zich in lagere LTV-ratio's én in een rente die doorgaans één tot twee procentpunt hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek.

Splitsen en transformeren: eigen financieringsregels

Bij projecten waarbij je een pand splitst of transformeert, wordt de financiering nog specifieker. Gespecialiseerde vastgoedfinanciers die dit type projecten begeleiden, financieren doorgaans circa 80 procent van de aankoopprijs en ongeveer 70 procent van de verbouwingskosten.

Dat heeft directe gevolgen voor je eigen inbreng. Stel: je koopt een pand voor €500.000 en de verbouwingskosten voor de splitsing bedragen €300.000. Bij 80 procent financiering op de aankoop leen je €400.000. Op de verbouwing leen je 70 procent, oftewel €210.000. Samen is dat €610.000 aan vreemd vermogen. De overige €190.000 breng je zelf in, verdeeld over aankoop en verbouw.

Ter vergelijking: verbouwingskosten bij splitsingsprojecten liggen in de praktijk op €1.500 tot €2.500 per vierkante meter, exclusief juridische kosten zoals notaris en kadaster. Voor een pand van 150 vierkante meter lopen de verbouwingskosten al snel op tot €225.000 tot €375.000. Die getallen laten zien waarom eigen vermogen bij dit type projecten geen bijzaak is.

Uit de praktijk blijkt dat de slimste beleggers dit niet zien als een belemmering, maar als een selectiemechanisme. Wie voldoende eigen vermogen heeft opgebouwd via eerdere deals, heeft juist toegang tot projecten waar de concurrentie kleiner is.

Concreet rekenvoorbeeld: LTV in drie situaties

Om het verschil tussen de financieringsvormen tastbaar te maken, zet ik drie situaties naast elkaar.

Situatie 1: eigen woning, geen verduurzaming. Marktwaarde woning: €400.000. Maximale LTV: 100 procent. Maximale lening: €400.000. Eigen inbreng voor kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten): reken op circa twee procent overdrachtsbelasting plus notariskosten.

Situatie 2: eigen woning met verduurzaming. Marktwaarde woning: €400.000. Kosten warmtepomp en isolatie: €20.000. Maximale LTV: 106 procent. Maximale lening: €424.000. Eigen inbreng voor kosten koper: overdrachtsbelasting en notariskosten bovenop de lening. Voorwaarde: inkomen moet de totale lasten dekken.

Situatie 3: beleggingspand. Aankoopwaarde pand: €400.000. Maximale LTV bij gespecialiseerde financier: 80 procent. Maximale lening: €320.000. Eigen inbreng: €80.000 plus kosten koper. Rente: gemiddeld één tot twee procent hoger dan bij reguliere hypotheek.

Het verschil tussen situatie één en drie maakt direct duidelijk waarom beleggers hun strategie afstemmen op beschikbaar eigen vermogen. Bij een beleggingspand breng je relatief meer eigen geld in, maar je bouwt ook direct rendement op via huurinkomsten.

Hoe slimme beleggers omgaan met lagere LTV-grenzen

Een lagere maximale LTV bij beleggingsvastgoed klinkt als een beperking. Ervaren beleggers kijken er anders naar. Ze bouwen bewust eigen vermogen op via eerdere deals, zodat ze bij elk volgend project meer financieringsruimte hebben. Ze gebruiken de overwaarde op bestaand vastgoed als inbreng voor nieuwe aankopen. En ze rekenen altijd vooraf door of het rendement na financieringskosten nog voldoende is.

Een lagere LTV betekent ook dat je buffer groter is als de vastgoedwaarde daalt. Bij een LTV van 70 procent moet de waarde met meer dan 30 procent zakken voordat je onder water staat. Dat geeft rust, ook in minder gunstige marktomstandigheden.

Het speelveld voor beleggingsvastgoed heeft zijn eigen regels, en slimme beleggers passen hun strategie daarop aan. Ze werken met gespecialiseerde financiers die het type project begrijpen, ze kennen de lokale markt, en ze berekenen altijd de exacte eigen inbreng vóór ze een deal sluiten.

Waar je op moet letten bij LTV-berekeningen

LTV wordt berekend op basis van de taxatiewaarde, niet de aankoopprijs. Als je een pand koopt voor €380.000 maar de taxateur stelt de marktwaarde vast op €360.000, dan rekent de bank met die €360.000 als basis. Dat kan je maximale lening verlagen ten opzichte van wat je had verwacht.

Bij verbouwingsprojecten werken financiers soms met de waarde na verbouwing als grondslag. Dat kan gunstig uitpakken als de verwachte waardestijging aanzienlijk is. Maar de financier wil dan wel zekerheid over de uitvoering, vaak via een bouwdepot dat in tranches wordt uitbetaald.

Ten slotte: banken hanteren binnen de wettelijke kaders ook eigen interne regels. De 100 procent-grens is de wettelijke bovengrens voor eigen woningen, maar een individuele bank kan intern strengere normen toepassen, afhankelijk van jouw inkomenssituatie, het type object of de locatie. Een goede hypotheekadviseur of vastgoedfinancier kent die nuances en helpt je de juiste partij te vinden voor jouw situatie.

LTV als strategisch instrument

Loan to value is meer dan een technische term op een bankformulier. Het is de ratio die bepaalt hoeveel hefboom je hebt, hoeveel eigen vermogen je nodig hebt en hoe snel je kunt groeien als belegger. Wie de LTV-regels begrijpt voor zowel eigen woningen als beleggingspanden, kan bewustere keuzes maken bij elke deal.

Voor eigen woningen geldt in 2026 een wettelijke grens van 100 procent, met ruimte tot 106 procent als je verduurzaamt. Voor beleggingspanden en splitsingsprojecten gelden lagere ratio's van 70 tot 80 procent, hogere rentes en meer eigen inbreng. Beide werelden vragen om een andere aanpak, maar in beide gevallen geldt: wie de spelregels kent, speelt het spel beter.

Wil je precies weten hoeveel jij kunt lenen op jouw specifieke vastgoedplan en welke financieringsconstructie het beste aansluit bij jouw strategie? Bij Vrijheid Vastgoed rekenen we het samen met je door en verbinden we je met de juiste specialisten.