Onderhandse lening bij vastgoed: fiscale spelregels en contracten

De overeenkomst: dit leg je contractueel vast

Een onderhandse lening bij vastgoed vraagt om een schriftelijke leningsovereenkomst. Mondeling is juridisch gezien mogelijk, maar bij de Belastingdienst en bij eventuele geschillen sta je zwak zonder papier. De overeenkomst bevat in ieder geval de hoofdsom, de rente, de looptijd, het aflossingsschema, zekerheden en de besteding van het geld.

Wil je als uitlener een hypotheekrecht op het vastgoed vestigen als zekerheid? Dan is een notariële akte verplicht, gevolgd door inschrijving in de openbare registers bij het Kadaster. Dit kost extra tijd en geld, maar geeft de uitlener een sterke positie als het ooit misgaat. Bij panden waar ook een bank een hypotheek heeft, speelt de rangorde een rol: de bank staat doorgaans eerste in hypotheek en de particuliere geldverstrekker tweede. Dat heeft gevolgen voor de zekerheid die de uitlener feitelijk heeft. Kiezen jullie bewust voor geen ingeschreven hypotheek, dan wordt vaak een negatieve hypotheekverklaring in de leningsovereenkomst opgenomen. Daarmee beloof je het pand niet verder te bezwaren of te verkopen zonder toestemming van de uitlener, maar voorrang bij executie geeft die verklaring niet.

Een onderhandse lening wordt niet geregistreerd bij het BKR. Voor jou als lener heeft dat voordelen: het telt niet mee in de BKR-toets bij een toekomstige bankhypotheek. Maar banken kijken wél naar je totale schuldenlast. Heb je een familielening lopen, dan houdt een bank daar rekening mee bij het beoordelen van je maximale hypotheek.

Onderhandse lening bij een splitsingsproject: zo werkt de financieringsmix

Beleggers die panden willen splitsen, bijvoorbeeld een groot herenhuis in meerdere appartementen omzetten, hebben te maken met substantiële kapitaalbehoeften. In Amsterdam betaal je in 2025 ruim 5.000 euro leges voor een splitsingsvergunning voor het eerste pand, aangevuld met ruim 3.200 euro per aangrenzend pand. Daar komen bouwkosten, notariskosten en advieskosten bij. De totale investering loopt snel op, terwijl banken vaak conservatief financieren op basis van de huidige waarde in ongesplitste staat.

Ervaren beleggers lossen dit op met een fundingstack: een combinatie van een bankhypotheek voor het grootste deel, eigen vermogen en een aanvullende onderhandse lening voor de bouwkosten of het eigen vermogensdeel. Dat geeft de flexibiliteit die bij dit soort projecten nodig is.

Belangrijk om te weten: de wijze van financiering verandert de publiekrechtelijke eisen niet. Of je nu via een bank of via je ouders financiert, de gemeente stelt exact dezelfde eisen aan de splitsingsvergunning, bouwtechnische kwaliteit, geluidsisolatie en minimale oppervlakten. De financieringsmix heeft wél civielrechtelijke en fiscale gevolgen voor alle betrokkenen, zoals de hypotheekrangorde en de box 3-positie van de uitlener.

Bij een splitsingsproject gaat het bovendien vrijwel altijd om beleggingsvastgoed, niet om je eigen woning. Dat betekent dat de familielening niet kwalificeert als eigenwoningschuld en de rente niet aftrekbaar is in box 1. Goede vastlegging van de lening en heldere afspraken over zekerheden zijn in dit geval extra belangrijk.

AFM-vergunning: wanneer speelt dit een rol?

Een vraag die in de praktijk regelmatig opkomt: wanneer moet je als particuliere uitlener een vergunning hebben van de AFM? Het antwoord is genuanceerd. Bij incidentele leningen binnen de privésfeer, zoals een ouder die eenmalig een kind helpt, is doorgaans geen vergunning nodig. Maar als iemand structureel en bedrijfsmatig krediet verstrekt aan meerdere personen, kan dat vallen onder de Wet op het financieel toezicht, waarvoor een AFM-vergunning vereist is.

De grens tussen incidenteel en bedrijfsmatig is niet numeriek vastgelegd in de wet. De Belastingdienst en AFM beoordelen dit op basis van feiten en omstandigheden: het aantal leningen, de professionaliteit, de winstgerichtheid en de regelmaat. Voor beleggers die overwegen om structureel als particuliere geldverstrekker te opereren, is specialistisch juridisch advies verstandig. Dit is een grijs gebied waar adviespraktijken van elkaar afwijken.

Concreet rekenvoorbeeld: familielening naast bankhypotheek

Stel: je koopt een eigen woning van 350.000 euro. De bank financiert 80% van de marktwaarde, dat is 280.000 euro. Je hebt 70.000 euro nodig voor het resterende deel plus kosten koper van circa 12.000 euro. Totale behoefte: 82.000 euro. Je ouders lenen je dit bedrag.

De lening heeft een looptijd van 20 jaar, een marktconforme rente van 3,5% en een annuïtair aflossingsschema. Jaarlijkse rente in jaar 1: circa 2.870 euro, aftrekbaar als eigenwoningschuld in box 1, mits je de lening correct hebt gemeld bij de Belastingdienst. Je ouders geven de vordering van 82.000 euro op in box 3. Forfaitair rendement bij 6%: 4.920 euro. Belasting hierover bij 36%: ruim 1.771 euro per jaar. Ze ontvangen 2.870 euro rente en betalen 1.771 euro belasting: een netto ontvangst van circa 1.099 euro per jaar. Niet enorm, maar voor veel ouders weegt het zwaarder dat ze hun kind verder helpen dan dat ze er zelf aan verdienen.

De lening is niet geregistreerd bij het BKR, maar de bank houdt bij het verstrekken van de hypotheek wél rekening met de totale schuldenlast. Zorg dus dat je transparant bent over de familielening tijdens het hypotheektraject.

De slimme aanpak: zo zet je dit correct op

Uit de praktijk blijkt dat de meeste problemen met familieleningen niet ontstaan door onwil, maar door onvolledigheid. Een overeenkomst die ontbreekt, een rente die nooit is vastgesteld of een melding die vergeten is bij de Belastingdienst. Dat zijn vermijdbare fouten die je met een goede voorbereiding eenvoudig kunt ondervangen.

Werk altijd met een schriftelijke overeenkomst die is opgesteld door of getoetst door een jurist of notaris. Stel een marktconforme rente vast en leg deze vast met een verwijzing naar het moment van afsluiten. Maak een aflossingsschema en houd je eraan. Meld de lening tijdig bij de Belastingdienst als het gaat om een eigenwoningschuld. En zorg dat de uitlener de vordering correct opneemt in zijn box 3-aangifte.

Laat je bij twijfel over de fiscale kwalificatie, de hoogte van de rente of de contractuele opzet adviseren door een belastingadviseur of financieel planner die ervaring heeft met vastgoedfinancieringen. Dat is een investering die zichzelf altijd terugverdient.

Wil je weten hoe je een onderhandse lening slim combineert met een bankhypotheek in jouw specifieke vastgoeddeal, en welke financieringsstructuur het meeste rendement oplevert? Bij Vrijheid Vastgoed denken we met je mee en verbinden we je met de specialisten die dit dagelijks in de praktijk toepassen.