.jpg)
De makelaar belt met goed nieuws. Je bod op het nieuwe pand is geaccepteerd. De notarisakte is over zes weken. Eén probleem: je huidige woning staat nog te koop en de overwaarde zit letterlijk opgesloten in de stenen. Je hebt dat geld nodig om de aankoop te financieren, maar de verkoop is nog niet rond.
Dit is precies de situatie waar een overbruggingskrediet voor is gemaakt. Een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt inzetten, zonder te hoeven wachten tot de verkoop definitief is afgerond. Voor doorstromers en vastgoedbeleggers die hun portfolio willen uitbreiden, is het een instrument dat het verschil kan maken tussen een deal die wel of niet doorgaat.
In dit artikel leg ik je precies uit hoe een overbruggingskrediet werkt, wat je kunt lenen, wat het kost en waar je rekening mee houdt. Met concrete cijfers, zodat je weet waar je aan toe bent.
Wat is een overbruggingskrediet precies?
Een overbruggingskrediet (ook wel overbruggingshypotheek genoemd) is een tijdelijke, doorgaans aflossingsvrije lening die je de mogelijkheid geeft om de verwachte overwaarde van je huidige woning te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, terwijl de oude woning nog niet verkocht is.
De bank leent je geld op basis van de geschatte verkoopwaarde minus de resterende hypotheekschuld op je huidige woning. Zodra de verkoop is afgerond, los je het overbruggingskrediet in één keer af met de verkoopopbrengst. Je betaalt tussentijds alleen rente, geen aflossing.
De maximale looptijd is in de meeste gevallen 24 maanden. Bij nieuwbouwprojecten met langere bouwtijden hanteren sommige aanbieders een maximale looptijd van 36 maanden. De rente is doorgaans variabel en ligt hoger dan op een reguliere hypotheek. Bij ABN AMRO wordt momenteel een indicatieve rente van rond de 4,2% gehanteerd voor overbruggingsproducten, al verschilt dit per aanbieder en moment.
Hoeveel kun je overbruggen?
De hoogte van het overbruggingskrediet hangt af van één cruciaal gegeven: of je woning al definitief verkocht is of niet. Dat maakt een aanzienlijk verschil in wat de bank bereid is voor te financieren.
Woning nog niet verkocht
Is er nog geen koopovereenkomst getekend, dan kijkt de bank naar de getaxeerde marktwaarde van je huidige woning. Je kunt in dat geval doorgaans tot 90% van de overwaarde lenen. Die voorzichtige marge beschermt de bank tegen het scenario dat de uiteindelijke verkoopprijs tegenvalt.
Concreet: is je woning getaxeerd op €400.000 en heb je nog een hypotheekschuld van €250.000, dan is de verwachte overwaarde €150.000. Bij 90% kun je maximaal €135.000 overbruggen.
Woning al verkocht
Heb je al een definitieve koopovereenkomst, dan is de overwaarde niet langer een schatting maar een zekerheid. Rabobank kan in dat geval tot 98% van de verkoopprijs minus de hypotheekschuld financieren. Bij sommige aanbieders loopt dit op tot 100% van de aangetoonde overwaarde.
Uit de praktijk blijkt dat het moment van aanvragen sterk bepalend is voor je speelruimte. Heb je al een koper gevonden voor je huidige woning, dan is de onderhandelingspositie met de bank een stuk sterker.
Rekenvoorbeeld: zo werkt het in de praktijk
Stel je voor: je woning heeft een taxatiewaarde van €400.000 en er staat nog een hypotheek van €250.000 op. De verwachte overwaarde is dus €150.000. Je woning staat te koop, maar er is nog geen koper.
De bank verstrekt een overbruggingskrediet van maximaal 90% van de overwaarde: 0,9 × €150.000 = €135.000. Dit bedrag gebruik je als eigen inbreng bij de aankoop van het nieuwe pand. Je betaalt maandelijks alleen rente over dit bedrag. Bij een rente van 4,2% op jaarbasis is dat circa €472 per maand.
Daar bovenop draag je de lasten van je huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek. Banken toetsen expliciet of je deze tijdelijke dubbele lasten kunt dragen. ABN AMRO vereist bijvoorbeeld dat je na het passeren voldoende eigen middelen overhoudt om de lasten van je huidige hypotheek gedurende minimaal 12 maanden te kunnen dragen, of dat de totale dubbele lasten passen binnen je maximale leencapaciteit.
Verkoopt de woning uiteindelijk voor €380.000 in plaats van de getaxeerde €400.000? Dan is de feitelijke overwaarde €130.000. Het verschil van €5.000 met het geleende overbruggingsbedrag moet je overbruggen via eigen middelen of een aanpassing in de financieringsstructuur. Dat is precies waarom banken met die 90%-marge werken: het geeft ruimte bij een tegenvallende verkoopprijs.
Wil je weten hoeveel jij kunt overbruggen en wat het je maandelijks kost? Plan een gratis adviesgesprek in.
Fiscale regels: tijdelijk twee woningen
Een belangrijk voordeel van de overbruggingshypotheek is de fiscale behandeling. De Belastingdienst hanteert de zogenoemde verhuisregeling voor mensen die tijdelijk twee eigen woningen hebben.
Zolang beide woningen kwalificeren als eigen woning, is de rente op de overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar. Daarbij geldt geen aflossingseis: je hoeft de lening niet annuïtair of lineair af te lossen om de renteaftrek te benutten. Dat is een uitzondering op de hoofdregel voor reguliere eigen-woningschulden.
De verhuisregeling geldt doorgaans voor een periode van maximaal twee jaar, in sommige situaties verlengbaar naar drie jaar. Op het moment dat de oude woning is verkocht en het overbruggingskrediet wordt afgelost, vervalt de renteaftrek op deze lening.
Concreet: in 2026 ligt het maximale effectieve aftrekpercentage voor hypotheekrente op circa 37,56%. Bij een maandelijkse rente van €472 op het overbruggingskrediet betekent dat een netto last van ongeveer €297 per maand na belastingvoordeel. Dat maakt de constructie aanzienlijk aantrekkelijker dan een consumptief krediet, waarbij geen aftrek mogelijk is.
De fiscale kwalificatie vraagt in complexe situaties om specifieke advisering, bijvoorbeeld als de oude woning tijdelijk wordt verhuurd of de leegstand langer duurt dan verwacht.
Wat kost het overbruggingskrediet nog meer?
Naast de maandelijkse rente zijn er eenmalige kosten waar je rekening mee houdt. Een overbruggingshypotheek vereist een aparte hypotheekakte, wat notariskosten met zich meebrengt. Bij aflossing na de verkoop wordt een royementsakte opgemaakt. De kosten voor deze akten liggen doorgaans in de bandbreedte van €90 tot €500, afhankelijk van de notaris.
Daarnaast werken de meeste banken (Rabobank, ING, ABN AMRO) met de voorwaarde dat je huidige hypotheek bij dezelfde bank loopt voor het verstrekken van een overbruggingskrediet. Dit beperkt de keuze in aanbieder, maar maakt het proces administratief eenvoudiger omdat de bank al inzicht heeft in je huidige woningwaarde en schuld.
Overbrugging bij nieuwbouw: langere looptijd, hogere kosten
Voor doorstromers die naar een nieuwbouwwoning gaan, is het overbruggingskrediet extra relevant, maar ook extra complex. Bouwtijden van 24 tot 30 maanden zijn geen uitzondering. Sommige aanbieders staan in die gevallen een maximale looptijd van 36 maanden toe.
Stel dat je oude woning al verkocht is voor €500.000 en er staat een schuld van €300.000 op. De overwaarde is €200.000. Rabobank kan dan tot 98% financieren: circa €196.000. Tijdens de bouw betaal je rente op het overbruggingskrediet, mogelijk rente op een bouwdepot en eventuele resterende lasten van de oude hypotheek tot het moment van passeren.
De NVM geeft aan dat de totale overbruggingskosten bij nieuwbouw in dit soort situaties oplopen tot tienduizenden euro's. Dat is een reëel getal om mee te rekenen bij de businesscase van je aankoop. Ervaren beleggers nemen deze kosten mee in hun totaalberekening en beoordelen of de aankoop ook met die extra financieringslasten rendabel blijft. Zo ja? Dan is de overbrugging een instrument, geen obstakel.
Hoe banken de dubbele lasten toetsen
De toetsing bij banken is strikter geworden. Rabobank heeft per 1 februari 2024 aangepast acceptatiebeleid ingevoerd voor overbruggingshypotheken, met een duidelijke focus op aantoonbare overwaarde via taxatie, WOZ-waarde of een getekende koopovereenkomst.
Banken beoordelen of je drie lasten tegelijkertijd kunt dragen:
De lasten van je huidige hypotheek. De lasten van de nieuwe hypotheek. De rente op het overbruggingskrediet.
Voldoe je niet aan de inkomensnormen voor deze gecombineerde lasten, dan kun je het overbruggingskrediet niet krijgen of moet je de omvang ervan terugbrengen. Zorg daarom dat je financieel beeld volledig op orde is voordat je een aanvraag indient. Een hypotheekadviseur die ervaring heeft met doorstromers en beleggers kan je helpen de aanvraag optimaal te positioneren.
Slim omgaan met het overbruggingskrediet als belegger
Voor vastgoedbeleggers is het overbruggingskrediet meer dan een noodoplossing voor de korte termijn. Het is een instrument om een aankoop te realiseren op het moment dat de kans zich voordoet, zonder dat je hoeft te wachten tot al je kapitaal vrij is.
De sleutel zit in de voorbereiding. Zorg dat je woning getaxeerd is voordat je een bod uitbrengt op het nieuwe pand. Dat geeft je direct inzicht in de maximale overbrugging. Heb je al een koper voor je huidige woning, communiceer dat actief met de bank: het vergroot je leenruimte van 90% naar 98% of meer.
Bereken bovendien vooraf wat de totale financieringskosten van de overbruggingsperiode zijn. Rente op het overbruggingskrediet gedurende twaalf maanden, notariskosten en eventuele dubbele hypotheeklasten vormen samen een bedrag dat je terugziet in je netto rendement. Zolang dat rendement na alle kosten aantrekkelijk blijft, is de overbrugging de juiste zet.
Uit de praktijk blijkt dat beleggers die vooraf goed doorrekenen, ook comfortabeler zijn met de tijdelijke dubbele lasten. Ze weten precies hoe lang de periode duurt, wat het kost en wat het oplevert. Dat geeft rust in een fase die anders als onzeker kan aanvoelen.
Overbruggingskrediet: de kern op een rij
Een overbruggingskrediet overbrugt de periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van de oude. De bank leent je de verwachte overwaarde voor, je betaalt tussentijds alleen rente, en lost in één keer af zodra de verkoop rond is. De maximale looptijd is doorgaans 24 maanden, bij nieuwbouw soms 36 maanden. De rente is fiscaal aftrekbaar zolang beide woningen kwalificeren als eigen woning binnen de verhuisregeling.
De hoogte van het krediet is 90% van de overwaarde als je woning nog niet verkocht is, en kan oplopen tot 98-100% zodra er een definitieve koopovereenkomst ligt. Banken toetsen strikt op de dubbele lasten: bereid je aanvraag goed voor met een volledige financieel beeld en een recente taxatie.
Wil je weten hoeveel jij kunt overbruggen op basis van je huidige woning en wat de totale financieringskosten zijn voor jouw specifieke situatie? Bij Vrijheid Vastgoed rekenen we het samen met je door en verbinden we je met de juiste specialisten.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.jpg)