Negatieve hypotheekverklaring: wat is het en wanneer gebruik je het?

Wanneer kom je de negatieve hypotheekverklaring tegen?

In de reguliere bankfinanciering zie je de negatieve hypotheekverklaring nauwelijks. Banken willen een ingeschreven hypotheekrecht. Maar buiten het reguliere bancaire circuit is de verklaring juist heel gangbaar, en voor vastgoedbeleggers herkenbaar in een aantal situaties.

Familieleningen

Ouders lenen geld aan een kind voor de aankoop of verbouwing van een woning. Er wordt geen hypotheek ingeschreven, maar de ouder wil wel enige bescherming. De negatieve hypotheekverklaring zorgt er contractueel voor dat het kind het pand niet verder kan belasten of verkopen zonder toestemming.

Juridisch is de positie van de ouder als volgt: bij schending van de verklaring, stel dat het kind toch een bankhypotheek vestigt, kan de ouder de lening opeisen en schadevergoeding vorderen. Voorrang bij executie heeft de ouder niet.

Leningen van de eigen bv

Een dga leent geld aan zijn bv, of omgekeerd, en wil daarvoor de eigen woning als zekerheid inzetten. De constructie die dan wordt gebruikt is een combinatie van een positieve en een negatieve hypotheekverklaring. De positieve hypotheekverklaring houdt in dat je op eerste verzoek meewerkt aan het vestigen van een hypotheek ten gunste van de bv. De negatieve hypotheekverklaring houdt in dat je geen hypotheek vestigt ten gunste van derden zonder toestemming van de bv.

De Belastingdienst benadrukt dat ook deze combinatie geen volledige zekerheid biedt voor de bv. De verklaring is contractueel afdwingbaar, maar bij faillissement biedt ze geen rangvoordeel.

Overbruggingsfinanciering en maatwerkconstructies

In overbruggingssituaties, bijvoorbeeld bij een internationale constructie of een deal waarbij een tweede hypotheekregistratie niet gewenst of mogelijk is, wordt de combinatie van positieve en negatieve hypotheekverklaring gebruikt als alternatief. Institutionele partijen als Syntrus Achmea hanteren dit in specifieke gevallen als zogenaamd herenakkoord: er vindt geen Kadaster-inschrijving plaats, maar de gedragsverplichtingen zijn contractueel vastgelegd.

Splitsen, verbouwen en herfinancieren

Voor vastgoedbeleggers die panden willen splitsen of transformeren, en daarvoor gebruikmaken van een lening van een investerings-bv, mede-investeerder of familielid, biedt de negatieve hypotheekverklaring een praktische manier om te voorkomen dat het pand tussentijds volgehangen wordt met aanvullende bankzekerheden. De schuldeiser kan zo contractueel zekerstellen dat zijn positie niet wordt uitgehold doordat er een bankhypotheek met hogere rang bovenop komt.

Rekenvoorbeeld: wat staat er op het spel?

Stel je hebt een pand met een waarde van 400.000 euro. Je hebt 100.000 euro geleend van je bv, gedekt door een negatieve hypotheekverklaring. De bv heeft geen ingeschreven hypotheek.

Daarna financier je een verbouwing van 80.000 euro via een bank, die wél een tweede hypotheek inschrijft in het Kadaster.

Bij gedwongen verkoop levert het pand 380.000 euro op. De bank heeft een ingeschreven hypotheek van 80.000 euro en krijgt dit als eerste terug. Pas daarna komt de rest van de opbrengst beschikbaar voor andere schuldeisers, waaronder je bv. De bv heeft contractueel recht op schadevergoeding omdat je de negatieve hypotheekverklaring hebt geschonden. Maar bij executie staat de bv achteraan, zonder automatische voorrang.

Dit voorbeeld maakt concreet waarom de negatieve hypotheekverklaring in combinatie met andere zekerheden of aanvullende afspraken werkt, maar nooit als enige zekerheid bij substantiële bedragen.

Hoe zet je de negatieve hypotheekverklaring slim in?

De verklaring is geen zwakke zekerheid per definitie. Ze is geschikt voor de context waarvoor ze bedoeld is: situaties waarin partijen elkaar vertrouwen, de bedragen overzichtelijk zijn, en er aanvullende zekerheden of afspraken zijn. Ervaren beleggers weten dat je de verklaring niet op zichzelf moet laten staan.

Een paar praktische richtlijnen:

Combineer met een positieve hypotheekverklaring. Zo leg je contractueel vast dat je op eerste verzoek meewerkt aan het vestigen van een echte hypotheek als de schuldeiser dat verlangt. Dit versterkt de positie van de schuldeiser aanzienlijk, ook al is de inschrijving op dat moment nog niet gedaan.

Leg het pand en de lening nauwkeurig vast. Een goede negatieve hypotheekverklaring beschrijft het betreffende registergoed precies, inclusief kadastrale gegevens, en koppelt dit aan de specifieke leningsovereenkomst. Vaagheid in de formulering ondermijnt de afdwingbaarheid.

Overweeg aanvullende zekerheden bij grotere bedragen. Bij leningen boven de 50.000 euro is het verstandig om te kijken of aanvullende zekerheid mogelijk is, zoals een pandrecht op huurpenningen, een borgstelling of een ingeschreven hypotheek als dat haalbaar is. De negatieve hypotheekverklaring kan dan onderdeel zijn van een breder zekerheidspakket.

Gebruik een modelovereenkomst of schakel een notaris in. In familieleningen en bv-constructies werkt de negatieve hypotheekverklaring het beste als ze juridisch correct is opgesteld. Een fout in de formulering kan er later voor zorgen dat de verklaring moeilijk afdwingbaar is.

Wat de Belastingdienst ervan vindt

Voor dga's die geld lenen van of aan hun eigen bv, is de fiscale context relevant. De Belastingdienst stelt in haar beleid over bv-leningen dat een positieve of negatieve hypotheekverklaring geen volledige zekerheid biedt voor de bv. Dit heeft gevolgen voor de fiscale kwalificatie van de lening.

Als een lening van de bv aan de dga onvoldoende is gedekt door zekerheid, kan de Belastingdienst de lening aanmerken als een onzakelijke lening of als een verkapte dividenduitkering. De gevolgen daarvan zijn ingrijpend: geen aftrek van rente, mogelijk belastingheffing in box 2.

Dit is het speelveld waar slimme beleggers rekening mee houden. De negatieve hypotheekverklaring is bruikbaar als onderdeel van een bredere structuur, maar als enige zekerheid bij een bv-lening van enige omvang vraagt het om een goed advies van een fiscalist.

Oneigenlijke zekerheid, echte verplichtingen

De term oneigenlijke zekerheid klinkt alsof het om iets halfslachtigs gaat. Dat klopt niet helemaal. De verplichtingen die je als schuldenaar aangaat met een negatieve hypotheekverklaring zijn reëel en contractueel afdwingbaar. Schend je de verklaring, door zonder toestemming een extra hypotheek te vestigen of het pand te verkopen, dan staat de schuldeiser sterk in een civielrechtelijke procedure.

Wat de verklaring niet geeft, is automatische voorrang bij executie. En dat onderscheid is precies wat je moet begrijpen voordat je ermee werkt. Gebruik de verklaring voor wat ze is: een contractuele rem, een gedragsnorm, een basis voor een zakelijke relatie tussen partijen die elkaar kennen en vertrouwen.

Voor de situaties waarvoor ze bedoeld is, familieleningen, bv-constructies, overbruggingsfinanciering, werkt ze goed als onderdeel van een goed gestructureerde deal.

Samenvatting

Een negatieve hypotheekverklaring is een contractuele belofte om een pand niet verder te belasten of te verkopen zonder toestemming van de schuldeiser. Ze wordt niet ingeschreven in het Kadaster en geeft geen voorrang bij executie. De Belastingdienst erkent ze niet als volledige zekerheid voor bv-leningen, en banken hanteren bij grote zakelijke kredieten altijd echte hypotheekrechten.

Toch is de verklaring in de vastgoedpraktijk een nuttig instrument, mits ingezet in de juiste context. Combineer haar met een positieve hypotheekverklaring, leg alles juridisch correct vast en overweeg aanvullende zekerheden bij grotere bedragen. Dan is de negatieve hypotheekverklaring een waardevolle schakel in je financieringsstructuur.

Wil je weten hoe je een lening van je bv of een familielid juridisch en fiscaal correct structureert voor je volgende vastgoeddeal? Bij Vrijheid Vastgoed denken we met je mee over de juiste zekerheden en de slimste financieringsopzet voor jouw situatie.