Executieveilingen woningen: kansen en risico's in 2026

De woningmarkt kent vele gezichten, maar weinig zijn zo veelbelovend en tegelijkertijd riskant als executieveilingen. Stel je voor: een driegevel woning in een gewilde buurt, aangeboden voor mogelijk tienduizenden euro's onder de marktwaarde. Het klinkt als de kans van je leven. Maar achter die aantrekkelijke prijs schuilt een complexe werkelijkheid die veel kopers overvalt.

In 2025 steeg de gemiddelde woningprijs naar €502.000, een stijging van 8,6% ten opzichte van het jaar ervoor. Met 239.000 transacties bereikte de markt recordhoogte, maar tegelijkertijd werd het voor steeds meer mensen onmogelijk om de hypotheeklasten bij te houden. Het resultaat? Een gestage stroom van gedwongen verkopen via executieveilingen, waarbij woningen onder de hamer gaan.

Voor sommigen is een executieveiling de enige manier om nog betaalbaar aan een woning te komen in 2026. Voor anderen blijkt het een financiële nachtmerrie vol verborgen gebreken, juridische complicaties en onverwachte kosten. De waarheid ligt ergens in het midden, en in dit artikel ontdek je precies waar.

Wat is een executieveiling van woningen eigenlijk?

Een executieveiling is fundamenteel anders dan een gewone woningverkoop. Het gaat om een gedwongen openbare verkoop van onroerend goed, waarbij de eigenaar geen zeggenschap meer heeft over het verkoopproces. Dit gebeurt typisch wanneer een hypotheekhouder zijn betalingsverplichtingen niet meer kan nakomen en de bank of kredietverstrekker besluit over te gaan tot executie.

Het proces begint wanneer een hypotheekverstrekker, na herhaalde wanbetalingen en waarschuwingen, besluit om het onderpand te gelde te maken. De woning wordt dan door een notaris of gerechtsdeurwaarder in beslag genomen en geveild om de openstaande schuld te innen. Voor de eigenaar betekent dit het verlies van zijn woning, vaak onder emotioneel zeer belastende omstandigheden.

Maar voor potentiële kopers opent zich een alternatieve weg naar woningbezit. Een weg met potentiële voordelen, maar ook met risico's die je van tevoren moet begrijpen.

Waarom komen woningen op executieveilingen terecht?

De weg naar een executieveiling begint vrijwel altijd met financiële problemen van de eigenaar. In een tijd waarin de gemiddelde hypotheek hoog is en de levenskosten stijgen, kunnen diverse oorzaken leiden tot betalingsproblemen.

Hypotheekwanbetalingen als hoofdoorzaak

Verreweg de meeste executieveilingen ontstaan door het niet kunnen betalen van de hypotheek. Dit kan verschillende achterliggende redenen hebben. Werkloosheid of inkomensdaling, bijvoorbeeld door ziekte of echtscheiding, maken het onmogelijk om de maandelijkse lasten op te brengen.

Ook stijgende rentelasten spelen een rol. Wanneer een hypotheek met variabele rente oploopt, of wanneer een periode met rentevaste aflopen en er moet worden overgesloten tegen hogere tarieven, kan dit voor sommige huishoudens de spreekwoordelijke druppel zijn.

Daarnaast zien we dat mensen soms te optimistisch zijn geweest bij het afsluiten van hun hypotheek. Ze hebben geleend tot het maximum van hun leencapaciteit, zonder buffer voor onvoorziene omstandigheden. Wanneer dan de wasmachine kapot gaat, de auto groot onderhoud nodig heeft, of er andere onverwachte uitgaven zijn, ontstaan er problemen met de hypotheekbetaling.

De context van de huidige woningmarkt

In 2025 zagen we een opmerkelijke stijging van de huizenprijzen met 8,6%, waarbij de gemiddelde transactieprijs uitkwam op €502.000. Voor bestaande koopwoningen lag het gemiddelde in het derde kwartaal op €487.000, voor nieuwbouw zelfs op €523.000. Deze hoge prijzen betekenen ook hogere hypotheken en dus hogere maandlasten.

Met 239.000 transacties in 2025 bereikte de markt een recordhoogte, maar deze dynamiek heeft ook een keerzijde. Mensen die een paar jaar geleden een huis kochten tegen de toen geldende marktprijzen, worstelen nu met de gestegen kosten van levensonderhoud en mogelijk hogere hypotheeklasten na het aflopen van de rentevaste periode.

De krappe woningmarkt, met een aanbod dat onder de 30.000 woningen daalde, zorgt er ook voor dat mensen moeilijk kunnen doorstromen of verkleinen als ze in financiële problemen komen. Ze zitten vast in hun te dure woning, en als de betalingsproblemen aanhouden, is executieveiling soms het bittere einde.

De potentiële voordelen van kopen via een executieveiling

Lagere aankoopprijs dan de marktwaarde

Het meest genoemde voordeel van executieveilingen is de kans om een woning te kopen voor onder de marktwaarde. In een markt waar huizen gemiddeld voor ruim een half miljoen euro verkocht worden, kan een korting van 10-20% een aanzienlijk verschil maken.

Deze lagere prijzen ontstaan doordat het kooperspubliek beperkter is dan bij reguliere verkopen. Niet iedereen durft het risico aan van een executieveiling, waardoor er minder concurrentie is en prijzen lager kunnen uitvallen. Bovendien staat de verkopende partij onder druk om snel te verkopen, wat kan leiden tot een realistischer prijsstelling.

Voor kopers die bereid zijn de risico's te nemen en hun huiswerk goed hebben gedaan, kan dit resulteren in een aanzienlijke besparing. Geld dat gebruikt kan worden voor verbouwing, aflossing of simpelweg als buffer voor onvoorziene omstandigheden.

Transparant en gereguleerd proces

Een executieveiling is geen duistere aangelegenheid, maar een streng gereguleerd proces onder toezicht van een notaris of gerechtsdeurwaarder. De regels zijn duidelijk, het proces is vooraf bekend, en alle partijen moeten zich aan dezelfde voorwaarden houden.

Deze transparantie biedt zekerheid. Je weet precies wanneer de veiling plaatsvindt, wat de voorwaarden zijn, en hoe het proces verloopt. Er is geen ruimte voor onduidelijkheid of achterafse verrassingen wat betreft het verkoopproces zelf.

Bovendien worden alle relevante documenten vooraf beschikbaar gesteld. Je kunt de veilingvoorwaarden, het kadaster-uittreksel en vaak ook een taxatierapport inzien. Deze informatie stelt je in staat om een weloverwogen beslissing te nemen.

Groeiende populariteit en professionaliteit

Executieveilingen worden steeds populairder. Gespecialiseerde platforms zoals Vastgoed Veiling en Openbare Verkoop hebben het proces gemoderniseerd en toegankelijker gemaakt. In het vierde kwartaal van 2025 werden bij Vastgoed Veiling 79 van de 165 aangemelde objecten succesvol geveild, wat wijst op groeiende belangstelling.

Deze professionalisering betekent betere voorlichting, duidelijkere procedures en meer ondersteuning voor kopers. Waar executieveilingen vroeger vooral het domein waren van ervaren beleggers, zijn ze nu ook toegankelijk voor particuliere kopers die bereid zijn zich goed voor te bereiden.

De risico's die je absoluut moet kennen

Kopen zonder inspectie of keuring

Dit is misschien wel het grootste risico van een executieveiling: je koopt de woning in de staat waarin deze zich bevindt, zonder mogelijkheid voor een grondige keuring vooraf. Waar je bij een reguliere aankoop altijd een bouwkundige inspectie kunt laten uitvoeren en op basis daarvan kunt onderhandelen of zelfs afzien van aankoop, heb je die luxe bij een executieveiling niet.

De woning wordt verkocht zoals deze is, met alle mogelijke gebreken. Misschien zit er een vochtprobleem in de fundering, is de elektrische installatie achterhaald, of is er sprake van asbest in de woning. Al deze problemen kunnen tienduizenden euro's aan herstelkosten met zich meebrengen.

Natuurlijk kun je vaak wel een bezichtiging regelen, maar dit is een beperkte gelegenheid waarbij je geen muren open kunt maken of uitgebreide metingen kunt doen. Je moet op basis van een oppervlakkige inspectie een beslissing nemen over een investering van mogelijk enkele tonnen.

Geen ontbindende voorwaarden

Bij een reguliere woningaankoop zijn ontbindende voorwaarden standaard. Je kunt de koop ontbinden als je geen financiering krijgt, als de bouwkundige keuring grote problemen aan het licht brengt, of als er juridische bezwaren blijken te zijn.

Bij executieveilingen zijn deze vangnetters er niet of zeer beperkt. Als je het hoogste bod hebt uitgebracht en de veiling is gegund, ben je verplicht tot aankoop. Krijg je geen hypotheek? Pech gehad, je bent juridisch verplicht om de woning te kopen en zult moeten zoeken naar alternatieve financiering of zelf verantwoordelijk zijn voor de schade als de verkoop alsnog niet doorgaat.

Deze rigiditeit maakt executieveilingen riskant voor kopers die niet over voldoende liquide middelen beschikken of wiens financiële positie onzeker is. Je moet absoluut zeker zijn van je financiering voordat je een bod uitbrengt.

Juridische complicaties en verscholen claims

Een executieveiling ontstaat meestal uit een problematische situatie. De vorige eigenaar kon zijn verplichtingen niet nakomen, en dat kan zich uitstrekken tot meer dan alleen de hypotheek. Er kunnen achterstallige gemeentelijke belastingen zijn, claims van andere schuldeisers, of geschillen met buren over erfafscheidingen.

Hoewel de notaris een kadaster-onderzoek uitvoert en de meeste geregistreerde lasten bekend zijn, kunnen er verborgen problemen zijn die pas na aankoop aan het licht komen. Misschien zit er een huurder in de woning met een geldig huurcontract dat je moet respecteren, of zijn er juridische procedures gaande over de bouwvergunning van een uitbouw.

Deze complicaties kunnen leiden tot aanzienlijke juridische kosten en hoofdpijn. In het slechtste geval kun je jaren bezig zijn met het oplossen van problemen die je niet hebt veroorzaakt maar waarvoor je als nieuwe eigenaar wel verantwoordelijk bent.

De prijs is niet altijd een koopje

Een veelgemaakte misvatting is dat executieveilingen altijd goedkoop zijn. De realiteit is genuanceerder. Onderzoek toont aan dat veilingopbrengsten vaak dicht bij de marktwaarde liggen, afhankelijk van de staat van het object, de locatie en de marktomstandigheden.

In populaire gebieden met veel vraag kunnen executieveilingen zelfs competitief zijn met reguliere verkopen. De veilingdynamiek kan leiden tot biedoorlogen waarbij emotie de overhand neemt en kopers meer betalen dan ze eigenlijk van plan waren.

Daarnaast moet je rekening houden met extra kosten. De inzetpremie van 1% moet betaald worden door de winnende bieder, daarbovenop komen notariskosten, overdrachtsbelasting en eventuele financieringskosten. Tel daarbij op de kosten voor noodzakelijke renovaties en de "koopje" kan opeens flink duurder uitpakken dan gedacht.

De bank kan de verkoop blokkeren

Je hebt weken voorbereidingstijd gestoken in het onderzoeken van een woning, je hebt het hoogste bod uitgebracht en de spanning van het afmijnen doorstaan. Je denkt dat je de nieuwe eigenaar bent, tot de hypotheekverstrekker besluit dat de prijs te laag is en de verkoop blokkeert.

Dit scenario komt regelmatig voor en is frustrerend voor kopers. Je hebt tijd, energie en emotie geïnvesteerd, mogelijk zelfs geld uitgegeven aan vooronderzoek, en uiteindelijk gaat de verkoop niet door. De woning wordt dan via andere kanalen aangeboden en jij staat met lege handen.

Praktische voorbereiding: zo doe je het goed

Financiering vooraf regelen

De belangrijkste regel bij executieveilingen: zorg dat je financiering geregeld is voordat je gaat bieden. Neem contact op met een hypotheekadviseur en laat je maximale leencapaciteit bepalen. Vraag een voorlopige hypotheekofferte aan waarbij je adviseur de financier informeert over de bijzondere omstandigheden van een executieveiling.

Sommige banken zijn terughoudend met financiering voor executieveilingen vanwege de hogere risico's. Zoek daarom een financier die hier ervaring mee heeft en bereid is mee te werken. Regel alles zo ver mogelijk vooraf, zodat je alleen nog de koopovereenkomst hoeft aan te leveren na de veiling.

Houd ook rekening met een buffer. Als je denkt dat de woning €250.000 zal kosten, zorg dan dat je minimaal €275.000 kunt financieren. Hiermee dek je extra kosten, mogelijke tegenslagen in de bieding, en heb je ruimte voor directe noodzakelijke reparaties.

Grondig vooronderzoek doen

Gebruik alle beschikbare informatie om de woning zo goed mogelijk te doorgronden. Vraag het dossier op bij de veilingnotaris, bestudeer de kadastrale gegevens, en check het taxatierapport als dit beschikbaar is. Kijk op Google Street View naar de buurt en de buitenkant van de woning.

Ga naar de bezichtiging, bij voorkeur met iemand die verstand heeft van bouw. Let op vochtplekken, scheuren, de staat van kozijnen en daken. Check of er een energielabel is en wat de isolatiewaarde is. Praat met buren over de geschiedenis van de woning en eventuele problemen in de buurt.

Vraag een bouwkundige om met je mee te gaan naar de bezichtiging. Ook al kan hij geen volledige inspectie doen, zijn ervaren oog kan vaak al direct grote probleempunten spotten die jou ontgaan. De paar honderd euro die je hieraan uitgeeft, kunnen je tienduizenden euro's aan verborgen problemen besparen.

Bepaal je maximale bod en houd je eraan

Op basis van je onderzoek en de staat van de woning stel je een maximumprijs vast die je bereid bent te betalen. Houd hierbij rekening met noodzakelijke renovaties, juridische kosten en een veiligheidsmarge voor onvoorziene problemen.

Schrijf dit bedrag op voordat de veiling begint en discipline jezelf om er niet overheen te gaan. De veilingdynamiek kan ervoor zorgen dat emotie de overhand neemt en je meer biedt dan verstandig is. Door je maximumbedrag vooraf vast te stellen en je eraan te houden, bescherm je jezelf tegen overhaaste beslissingen.

Vergeet niet dat niet winnen geen nederlaag is. Als de prijs boven je maximum stijgt, is het verstandig om af te haken. Er komen altijd nieuwe kansen, en het is beter om geen huis te hebben dan een huis dat je financieel kopje onder duwt.

Ken de marktwaarde van vergelijkbare woningen

Om te bepalen of een executieveiling daadwerkelijk een koopje oplevert, moet je weten wat vergelijkbare woningen in de buurt kosten. Bestudeer recente verkoopcijfers op Funda of andere platforms, let op woningen met vergelijkbare kenmerken qua grootte, staat en ligging.

In 2025 varieerden de prijzen sterk per regio. Terwijl de gemiddelde Nederlandse woning voor €487.000 verkocht werd, lagen de prijzen in Bloemendaal op €1.188.000 en in andere gebieden juist veel lager. Deze lokale dynamiek moet je begrijpen om te kunnen inschatten of een veilingprijs aantrekkelijk is.

Executieveilingen en de vastgoedmarkt in 2025-2026

Actuele marktcontext

De Nederlandse woningmarkt verkeerde in 2025 in een bijzondere situatie. Met 239.000 transacties werd een record bereikt, een stijging van 16% ten opzichte van het jaar ervoor. De prijzen stegen met 8,6%, gedreven door krappe voorraad, inkomensgroei en lage werkloosheid.

Bestaande koopwoningen domineerden de markt, met 63.000 verkochte woningen in het derde kwartaal alleen al, een stijging van 15,6% op jaarbasis. Nieuwbouw daarentegen daalde met 12,7%, wat de schaarste aan betaalbare woningen verder verergerde.

Het totale aanbod daalde tot onder de 30.000 woningen, een historisch lage voorraad. Deze schaarste zorgde voor een verkopersmarkt waarin woningen vaak binnen enkele weken verkocht werden, soms zelfs boven de vraagprijs.

Trends in executieveilingen

Deze krappe markt met hoge prijzen heeft ook invloed op executieveilingen. Enerzijds zijn er mensen die de hoge hypotheeklasten niet meer kunnen dragen, wat leidt tot meer gedwongen verkopen. Anderzijds zijn er kopers die door de hoge reguliere prijzen uitwijken naar veilingen in de hoop op een koopje.

Platforms zoals Vastgoed Veiling zagen in 2025 groeiende belangstelling. Van de 165 aangemelde objecten in het vierde kwartaal werden er 79 succesvol geveild, een succespercentage van bijna 48%. Deze cijfers tonen aan dat executieveilingen een serieuze markt zijn geworden binnen het Nederlandse vastgoedlandschap.

De integratie met platforms als Funda heeft ook bijgedragen aan de bekendheid van executieveilingen. Steeds meer mensen raken vertrouwd met het concept en overwegen het als serieuze optie naast reguliere aankoop.

Vooruitzichten voor 2026

Voor 2026 verwachten experts een gematigdere prijsstijging van ongeveer 3%, een afkoeling ten opzichte van de 8,6% in 2025. De inflatie zal naar verwachting dalen tot 2,4%, wat de koopkracht enigszins kan verbeteren.

Deze stabilisering kan twee kanten op werken voor executieveilingen. Als de prijsstijging afvlakt en de rentes stabiel blijven, kunnen minder mensen in betalingsproblemen komen. Maar als de rentes onverhoopt stijgen of de economie verslechtert, kan het aantal executieveilingen juist toenemen.

Het uitponden van huurwoningen blijft een trend, met 49.500 voormalige huurwoningen die in het vierde kwartaal van 2025 te koop stonden. Deze toename van aanbod via uitponden kan de druk op de markt iets verlichten, maar zal waarschijnlijk onvoldoende zijn om de fundamentele schaarste op te lossen.

Voor wie zijn executieveilingen geschikt?

De ervaren belegger

Vastgoedbeleggers met ervaring zijn de ideale kandidaten voor executieveilingen. Zij begrijpen de risico's, kunnen snel inschatten wat een woning waard is, en hebben vaak de financiële buffers om onverwachte problemen op te vangen.

Voor beleggers die verhuurde woningen zoeken, kunnen executieveilingen interessant zijn. De lagere aankoopprijs kan leiden tot aantrekkelijke rendementen, vooral in combinatie met de krapte op de huurmarkt. Bij VrijheidVastgoed.nl zien we regelmatig leden die succesvol via executieveilingen hun vastgoedportefeuille uitbreiden.

De handige koper met renovatie-ervaring

Als je handig bent en ervaring hebt met verbouwen, kunnen executieveilingen kansen bieden. Woningen die door anderen worden gemeden vanwege achterstallig onderhoud, kunnen voor jou juist aantrekkelijk zijn als je de vaardigheden hebt om ze op te knappen.

De combinatie van een lagere aankoopprijs en het vermogen om zelf renovatiewerkzaamheden uit te voeren, kan resulteren in een woning die uiteindelijk veel meer waard is dan je totale investering. Dit vereist wel een realistische inschatting van kosten en tijd, plus de bereidheid om in een bouwproject te duiken.

Voor wie zijn executieveilingen minder geschikt?

Starters op de woningmarkt zonder ervaring moeten zeer voorzichtig zijn met executieveilingen. De risico's zijn aanzienlijk en de complexiteit van het proces kan overweldigend zijn. Zonder degelijke begeleiding en voldoende financiële buffer is de kans op problemen groot.

Ook mensen met een krappe financiering moeten executieveilingen vermijden. Als je tot het uiterste van je leencapaciteit moet lenen en geen ruimte hebt voor onvoorziene kosten, is het risico te groot. Een verborgen gebrek of juridische complicatie kan je dan in financiële problemen brengen.

Alternatieve kanalen voor executiewoningen

Niet alle gedwongen verkopen verlopen via openbare veilingen. Soms kiest de bank ervoor om de woning na een mislukte veiling via traditionele kanalen te verkopen. Deze woningen worden dan aangeboden via makelaars, vaak met vermelding van de achtergrond.

Het voordeel van deze aanpak is dat je wel degelijk ontbindende voorwaarden kunt bedingen, een bouwkundige inspectie kunt laten uitvoeren, en meer tijd hebt voor je beslissing. Het nadeel is dat de prijs vaak dichter bij de marktwaarde ligt dan bij executieveilingen.

Houd ook sites als Funda in de gaten waar soms woningen worden aangeboden die uit executieveilingen komen en een tweede kans krijgen via reguliere verkoop. Deze kunnen interessant zijn als ze wat langer te koop staan en de verkoper bereid is tot onderhandelen.

De rol van VrijheidVastgoed bij executieveilingen

Bij VrijheidVastgoed.nl hebben we een community van meer dan 1.700 vastgoedbeleggers die ervaring delen over verschillende aankoopstrategieën, waaronder executieveilingen. In onze community calls en masterclasses komen regelmatig leden aan het woord die succesvol via veilingen hebben gekocht.

De lessen die daaruit naar voren komen zijn duidelijk: voorbereiding is alles. Leden die succesvol zijn, hebben altijd grondig vooronderzoek gedaan, hun financiering geregeld, en een duidelijk plan voor de woning. Degenen die problemen ondervonden, hadden vaak te weinig voorbereiding of lieten emotie de overhand nemen tijdens het bieden.

We zien ook dat executieveilingen vooral succesvol zijn als onderdeel van een bredere vastgoedstrategie. Beleggers die meerdere panden hebben, kunnen het risico van een executieveiling beter dragen omdat één probleempand hun totale portfolio niet ondermijnt.

Voor aspirant-investeerders die overwegen te beginnen met vastgoed, raden we aan eerst ervaring op te doen met reguliere aankopen voordat je je waagt aan executieveilingen. Begrijp eerst de basis van vastgoedinvesteren, bouw financiële reserves op, en leer de markt kennen. Dan kun je later executieveilingen toevoegen als aanvullende aankoopstrategie.

Executieveilingen kunnen zeker deel uitmaken van een succesvolle vastgoedstrategie, maar alleen voor kopers die de risico's begrijpen, zich grondig voorbereiden, en de financiële ruimte hebben om problemen op te vangen. Voor wie dat kan, openen executieveilingen een alternatieve weg naar vastgoedbezit in een krappe markt waar kansen schaars zijn geworden.