Executieverkoop door de bank: zo voorkom of benut je een gedwongen veiling

De brief van de bank ligt op de deurmat. "Laatste waarschuwing" staat er met vette letters op. Je hypotheekbetalingen zijn al maanden achterstallig, en ondanks meerdere aanmaningen lukt het gewoon niet om de achterstand in te lopen. Wat je misschien nog niet beseft: de bank bereidt zich al voor op de volgende stap. Een executieverkoop van jouw huis.

Voor veel huiseigenaren klinkt dit als een nachtmerrie. Je woning, waar je herinneringen hebt opgebouwd en je toekomst had gepland, wordt tegen je wil verkocht op een veiling. Vaak voor een veel lager bedrag dan de werkelijke waarde. En dan blijkt dat je na de verkoop ook nog met een restschuld kunt blijven zitten.

Maar executieverkoop door de bank is geen abstracte dreiging. Het gebeurt dagelijks in Nederland. Woningen die via deze gedwongen verkoop op de markt komen, kunnen tot dertig procent onder de marktwaarde worden verkocht. Voor de eigenaar betekent dit financiële catastrofe. Voor slimme kopers biedt het kansen, maar ook aanzienlijke risico's.

In dit artikel nemen we je mee door het complete proces van executieverkoop. Van de juridische grondslag tot de praktische uitvoering. Van de rol van de bank tot de rechten van de eigenaar. En we bespreken hoe je als eigenaar een executieverkoop kunt voorkomen, of als koper slim kunt profiteren van deze specifieke markt.

Wat is executieverkoop door de bank precies?

Executieverkoop is de officiële term voor een gedwongen verkoop van een woning door de hypotheekverstrekker. In de volksmond wordt het ook wel executieveiling of gedwongen veiling genoemd. Het is de ultieme consequentie wanneer een huiseigenaar structureel in gebreke blijft met het nakomen van de hypotheekverplichtingen.

De juridische basis voor executieverkoop ligt verankerd in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel geeft hypotheekhouders het recht van parate executie. Dit betekent dat de bank de woning mag verkopen zonder dat er eerst een uitgebreid juridisch traject doorlopen hoeft te worden.

In de praktijk werkt het als volgt: wanneer je een hypotheek afsluit, geef je de bank een hypotheekrecht op je woning. Dit recht dient als zekerheid voor de lening. Als je niet meer betaalt, mag de bank dit zekerheidsrecht verzilveren door je huis te verkopen. De opbrengst van de verkoop gebruikt de bank om de openstaande schuld te voldoen.

Het grote verschil met een normale verkoop is dat de eigenaar hier geen zeggenschap over heeft. De bank bepaalt wanneer, hoe en voor welke prijs de woning wordt verkocht. De executieverkoop vindt plaats via een notaris of veilinghuis, en de eigenaar kan hooguit proberen dit proces via de rechter te vertragen of te stoppen.

Wanneer mag de bank tot executie overgaan?

Een bank kan niet zomaar besluiten om je huis te veilen. Er moet sprake zijn van een executoriale titel, een juridische grondslag die de gedwongen verkoop rechtvaardigt. In de meeste gevallen gaat het om een van de volgende situaties:

Ten eerste, en verreweg het meest voorkomend, is structureel verzuim in hypotheekbetalingen. Als je meerdere maanden achtereen niet betaalt, komt er een moment waarop de bank het vertrouwen verliest dat je de achterstand nog kunt inhalen. De bank zal eerst proberen met je in gesprek te gaan en betalingsregelingen voor te stellen. Maar als dit allemaal niet werkt, volgt uiteindelijk de executie.

Ten tweede kan een rechterlijk vonnis aanleiding zijn voor executieverkoop. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer er een juridisch geschil is geweest over de hypotheek en de rechter de bank in het gelijk stelt. Ook een notariële akte met executoriale kracht kan als basis dienen.

Belangrijk om te weten is dat de bank een zorgplicht heeft. Dit betekent dat ze niet zomaar tot executie mag overgaan zonder eerst andere oplossingen te hebben onderzocht. Recente rechtspraak uit 2024 en 2025 laat zien dat rechters hier steeds kritischer op zijn geworden. Banken moeten aantonen dat ze echt hebben geprobeerd om samen met de eigenaar tot een oplossing te komen.

Het verschil tussen executieverkoop en onderhandse verkoop

Niet elke gedwongen verkoop hoeft via een veiling te verlopen. Artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek biedt de mogelijkheid van onderhandse executieverkoop. Dit betekent dat de woning via een normale makelaar wordt verkocht, maar dan wel onder toezicht van de rechter.

Een onderhandse executieverkoop heeft grote voordelen ten opzichte van een veiling. De woning wordt op de normale manier gemarket, er kunnen bezichtigingen plaatsvinden, en kopers krijgen de tijd om financiering te regelen. Hierdoor ligt de verkoopprijs meestal aanzienlijk hoger dan bij een veiling.

Maar er zit een haken aan. De bank moet hier toestemming voor geven, en niet elke bank werkt hieraan mee. Daarnaast moet de rechter akkoord gaan, waarbij vaak voorwaarden worden gesteld over de rangregeling van schuldeisers en de verdeling van de opbrengst.

Hoe verloopt een executieveiling stap voor stap?

Het proces van executieverkoop door de bank volgt een vast stramien. Begrip van dit proces is cruciaal, zowel voor eigenaren die het willen voorkomen als voor kopers die op zoek zijn naar kansen.

De aankondiging en voorbereiding

Voordat een executieveiling kan plaatsvinden, moet deze officieel worden aangekondigd. De notaris die de veiling organiseert, zorgt voor publicatie in lokale kranten en op gespecialiseerde websites. Ook krijgen belanghebbenden zoals de eigenaar, andere schuldeisers en de Vereniging van Eigenaren een officiële kennisgeving.

De aankondiging bevat belangrijke informatie: het veilingadres, de datum en tijd van de veiling, een korte beschrijving van het pand, en de voorwaarden waaronder wordt geveild. Tussen de aankondiging en de daadwerkelijke veiling zit meestal een periode van enkele weken.

In deze periode kunnen geïnteresseerde kopers het pand bezichtigen. Maar let op: bij executieveilingen zijn bezichtigingsmogelijkheden vaak zeer beperkt. Soms is alleen een externe inspectie mogelijk omdat de bewoner niet meewerkt. Dit maakt het voor kopers lastig om de werkelijke staat van de woning in te schatten.

De twee fasen van de veiling

Een executieveiling kent traditioneel twee verschillende fasen, elk met een eigen dynamiek en strategie.

De veiling begint met de zogenaamde opbodveiling. Hierbij kondigt de veilingmeester een startprijs aan, waarna bieders steeds hogere bedragen kunnen bieden. Wie het hoogste bod uitbrengt wanneer niemand meer overbiedt, wint deze eerste ronde.

De opbodveiling bepaalt feitelijk de minimumprijs voor de tweede fase. Het hoogste bod in de opbodveiling wordt het inzetbedrag voor de afmijnveiling die direct volgt. Deze eerste fase duurt meestal enkele minuten tot een kwartier, afhankelijk van het aantal bieders en hun enthousiasme.

Direct na de opbodveiling volgt de veel spannendere afmijnveiling, ook wel veiling bij afslag genoemd. De veilingmeester start met een bedrag dat hoger ligt dan het winnende bod uit de opbodveiling, vaak tien tot twintig procent hoger.

Dan begint het aftellen. De veilingmeester verlaagt het bedrag in vaste stappen, bijvoorbeeld stappen van duizend euro. Wie als eerste "mijn!" roept, krijgt de woning voor dat bedrag. Deze fase kan in letterlijk enkele seconden voorbij zijn.

De afmijnveiling is zenuwslopend voor alle betrokkenen. Wacht je te lang met bieden in de hoop op een lagere prijs? Dan kan een concurrent je voor zijn. Bied je te vroeg? Dan betaal je misschien meer dan nodig. Het vraagt ervaring en lef om op het juiste moment toe te slaan.

Na de veiling: gunning en levering

Wanneer de hamer valt, is de koop nog niet definitief. De notaris controleert eerst of alle formaliteiten correct zijn verlopen en of de hoogste bieder voldoet aan de voorwaarden. Binnen enkele dagen volgt de officiële gunning.

Na gunning heeft de koper meestal vier tot zes weken de tijd om de koopsom te betalen. Let op: bij executieveilingen is er geen financieringsvoorbehoud. Je moet dus al voor de veiling zekerheid hebben over je financiering. Kun je niet betalen? Dan vervalt de koop en ben je de geboden waarborgsom kwijt.

Zodra de koopsom is betaald, vindt de eigendomsoverdracht plaats bij de notaris. De koper wordt officieel eigenaar, maar dat betekent niet dat de woning direct beschikbaar is. Als de vorige eigenaar er nog woont, moet er een ontruimingsprocedure worden gestart.

De rol en verantwoordelijkheden van de bank

Banken hebben bij executieverkoop zowel rechten als plichten. Recent hebben verschillende rechtszaken meer duidelijkheid gegeven over wat banken wel en niet mogen doen.

De zorgplicht van hypotheekverstrekkers

Sinds 2013 geldt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, die banken verplicht om zorgvuldig om te gaan met klanten in betalingsproblemen. Dit betekent dat een bank niet zomaar tot executie mag overgaan. Ze moet eerst alle mogelijke alternatieven hebben onderzocht.

In de praktijk houdt dit in dat de bank moet proberen om met de eigenaar tot een betalingsregeling te komen. Ook moet worden gekeken naar mogelijkheden zoals uitstel van betaling, tijdelijke verlaging van de maandlasten, of omzetting naar een aflossingsvrije periode.

Recente jurisprudentie uit 2024 en 2025 laat zien dat rechters steeds vaker de vinger op de zere plek leggen bij banken die deze zorgplicht niet goed nakomen. Een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam uit 2024 stopte een executieveiling omdat de bank onvoldoende rekening had gehouden met de kwetsbare positie van de eigenaar, die onder bewind stond.

Aan de andere kant tonen verschillende uitspraken ook aan dat rechters begrip hebben voor de positie van banken. Wanneer een bank kan aantonen dat ze echt heeft geprobeerd om tot een oplossing te komen, maar de eigenaar niet meewerkt of geen realistisch plan heeft, geven rechters de bank meestal gelijk.

Kosten van executie en verdeling opbrengst

De bank draagt volgens artikel 3:270 van het Burgerlijk Wetboek de kosten van de executie procedure. Dit omvat kosten zoals notariskosten, veilinghuiskosten, advertentiekosten en deurwaarderskosten. Deze kosten worden echter wel verrekend met de opbrengst van de verkoop.

De verdeling van de verkoopopbrengst verloopt volgens een vaste volgorde. Eerst worden de executiekosten afgetrokken. Daarna wordt de hypotheekschuld voldaan, inclusief achterstallige betalingen en rente. Als er andere schuldeisers zijn met een pandrecht of hypotheekrecht op de woning, worden zij daarna betaald volgens hun rangorde.

Pas als alle schuldeisers zijn betaald, krijgt de eigenaar eventuele overgebleven opbrengst. In de praktijk is hier zelden sprake van bij executieveilingen. Sterker nog, vaak blijft er een restschuld over omdat de verkoopopbrengst lager is dan de totale schuld. Deze restschuld blijft gewoon bestaan en de eigenaar blijft hiervoor aansprakelijk.

Recente rechtspraak en ontwikkelingen

Verschillende rechtszaken uit 2024 en 2025 geven inzicht in hoe rechters oordelen over executieveilingen. Een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam uit januari 2025 bevestigde het recht van een bank om een villa te veilen, ondanks verzet van de eigenaar. De rechter oordeelde dat de bank voldoende had geprobeerd om tot een oplossing te komen en dat de eigenaar geen realistisch alternatief had geboden.

Het Gerechtshof Amsterdam deed in 2024 een belangrijke uitspraak over de vraag of een bank verplicht is om in te gaan op een voorstel van de eigenaar om de woning via een eigen makelaar te verkopen. Het hof oordeelde dat dit niet het geval is. De bank heeft het recht om te kiezen voor executieverkoop, ook als onderhandse verkoop mogelijk meer zou opleveren.

Deze uitspraken tonen aan dat rechters terughoudend zijn met ingrijpen in executieprocedures. Tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals misbruik van bevoegdheid of grove schending van de zorgplicht, laten ze de executie doorgaan.

Kansen en risico's voor kopers

Voor kopers kunnen executieveilingen aantrekkelijke kansen bieden. Woningen worden vaak ver onder de marktwaarde verkocht, wat ruimte biedt voor mooie deals. Maar er kleven ook aanzienlijke risico's aan het kopen op een executieveiling.

De voordelen: kortingen tot dertig procent

Het grootste voordeel van executieveilingen is de potentiële korting op de marktwaarde. Gemiddeld worden woningen op executieveilingen verkocht voor twintig tot dertig procent onder de normale marktprijs. In sommige gevallen kan de korting zelfs oplopen tot veertig procent.

Deze lage prijzen ontstaan door een combinatie van factoren. Ten eerste is er haast: de bank wil zo snel mogelijk van de woning af. Ten tweede is de marketing minimaal: geen mooie foto's op Funda, geen open huizen, geen uitgebreide promotie. Ten derde zijn bezichtigingsmogelijkheden beperkt, wat veel potentiële kopers afschrikt.

Voor beleggers en kopers die durven, ontstaat hierdoor een aantrekkelijke markt. Vooral in populaire gebieden waar woningen normaal gesproken boven de vraagprijs worden verkocht, kan een executieveiling een zeldzame kans zijn om tegen een redelijke prijs een woning te kopen.

De risico's: geen ontbindende voorwaarden

Het grootste risico bij executieveilingen is het ontbreken van ontbindende voorwaarden. Bij een normale aankoop kun je de koop laten afhangen van het verkrijgen van financiering of een positief bouwkundig rapport. Bij executieveilingen bestaat deze luxe niet.

Geen financieringsvoorbehoud betekent dat je absoluut zeker moet zijn van je financiering voordat je gaat bieden. Als je na de veiling geen hypotheek krijgt, ben je alsnog verplicht om te betalen. Lukt dit niet, dan verlies je de geboden waarborgsom en kan de bank je aansprakelijk stellen voor het verschil met een eventuele herveiling.

Geen bouwkundige keuring is minstens zo risicovol. Je koopt de woning in de staat waarin deze zich bevindt, met alle verborgen gebreken. Schimmel achter het behang? Lekkende fundering? Asbest in het plafond? Het zijn allemaal jouw problemen zodra de eigendomsoverdracht is gepasseerd.

Geen inzage in de woning maakt het extra moeilijk om deze risico's in te schatten. Bij veel executieveilingen kan er alleen van buitenaf worden gekeken omdat de bewoner niet meewerkt aan bezichtigingen. Je koopt dus letterlijk een kat in de zak.

Bijkomende kosten en verplichtingen

Naast de veilingprijs komen er verschillende andere kosten bij kijken. Ten eerste betaal je veilingkosten, meestal een percentage van de koopsom dat naar het veilinghuis en de notaris gaat. Deze kosten kunnen oplopen tot enkele duizenden euro's.

Ten tweede is er overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor een eigen woning betaal je twee procent over de koopsom, voor beleggingspanden ligt dit hoger. Deze belasting moet binnen enkele weken na de veiling worden betaald.

Ten derde kunnen er schulden op het pand rusten die je overneemt. Achterstallige VvE-bijdragen bijvoorbeeld gaan over naar de nieuwe eigenaar. Ook erfpachtkosten of andere lasten kunnen voor verrassingen zorgen.

Hoe voorkom je als eigenaar executieverkoop?

Voor eigenaren die dreigen te maken te krijgen met executieverkoop, is het cruciaal om zo vroeg mogelijk in actie te komen. Wachten tot de veilingdatum is vastgesteld, maakt het veel moeilijker om alternatieven te vinden.

Vroegtijdig communiceren met de bank

De belangrijkste stap is om open en eerlijk te communiceren met je hypotheekverstrekker zodra je merkt dat je in betalingsproblemen komt. Steek niet je kop in het zand en negeer de brieven van de bank. Dit maakt de situatie alleen maar erger.

Neem zelf contact op en leg uit wat je situatie is. Ben je tijdelijk werkloos? Is er sprake van ziekte? Zijn er andere omstandigheden die maken dat je de hypotheek niet kunt betalen? Banken zijn vaak bereid om mee te denken als ze zien dat je constructief meewerkt.

Bespreek mogelijke oplossingen zoals een tijdelijke betalingsregeling, uitstel van aflossing, of aanpassing van de hypotheekvorm. Veel banken hebben speciale teams die zich bezighouden met klanten in financiële problemen. Maak gebruik van deze expertise.

Zelf onderhandse verkoop voorstellen

Als het niet meer lukt om de hypotheek bij te houden, is het vaak beter om zelf het initiatief te nemen voor verkoop. Een normale verkoop via een makelaar levert vrijwel altijd meer op dan een executieveiling. Dit verkleint de kans op een restschuld aanzienlijk.

Je kunt de bank voorstellen om de woning onderhandse te verkopen onder rechterlijk toezicht. Artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek biedt deze mogelijkheid. De voordelen zijn duidelijk: betere marketing, meer tijd voor financiering, hogere verkoopprijs.

Maar realiseer je dat de bank hier wel mee moet instemmen. En als de achterstand al te groot is, of als er al meerdere mislukte pogingen zijn geweest om tot een oplossing te komen, kan de bank ook weigeren. Timing is dus cruciaal.

Juridisch verzet via kort geding

Als laatste redmiddel kun je proberen de executieveiling te stoppen via een kort geding. Dit is een snelle procedure bij de rechter waarbij je vraagt om de veiling te schorsen of te verbieden.

Succesvolle kort gedingen zijn gebaseerd op argumenten zoals schending van de zorgplicht door de bank, misbruik van bevoegdheid, of bijzondere persoonlijke omstandigheden die onvoldoende zijn meegewogen. Denk aan ernstige ziekte, cognitieve beperkingen, of situaties waarbij de bank haar verplichtingen niet is nagekomen.

Maar wees realistisch: de meeste kort gedingen tegen executieveilingen worden afgewezen. Rechters grijpen alleen in bij bijzondere omstandigheden. Een kort geding vergt ook juridische bijstand, wat kosten met zich meebrengt. Zie het als een noodmaatregel, niet als standaardoplossing.

Praktische tips voor kopers op executieveilingen

Ben je geïnteresseerd in het kopen van een woning op een executieveiling? Deze praktische tips helpen je om goed voorbereid aan de veiling te beginnen.

Voorbereiding is alles

Begin met grondig onderzoek naar het pand. Vraag het veilingbericht op bij de notaris en bestudeer alle beschikbare documenten. Zoek uit wat er bekend is over de woning: bouwjaar, oppervlakte, energielabel, kadastrale gegevens.

Probeer zo veel mogelijk informatie te verzamelen over de staat van de woning. Zijn er foto's beschikbaar? Kun je buren spreken? Is er iets bekend over recente renovaties of problemen? Elke informatie helpt bij het bepalen van je maximale biedprijs.

Regel je financiering volledig voordat je gaat bieden. Vraag een bindende offerte aan bij je bank of hypotheekadviseur. Zorg dat je weet hoeveel je precies kunt bieden, inclusief alle bijkomende kosten. Tel hier ook een buffer bij op voor onvoorziene kosten na aankoop.

Bepaal je maximale biedprijs strategisch

Bereken vooraf wat het pand maximaal waard is voor jou. Begin met de geschatte marktwaarde en trek hier de risico's en kosten vanaf. Denk aan mogelijke verborgen gebreken, ontruimingskosten als de woning nog bewoond is, en eventuele renovatiekosten.

Houd je strikt aan dit maximumbedrag tijdens de veiling. Het is verleidelijk om in de hectiek van het bieden hoger te gaan dan je van plan was, maar dit leidt vaak tot spijt achteraf. De emotie van het moment mag je financiële discipline niet in de weg staan.

Tijdens de veiling: koel blijven

Kom op tijd bij de veiling en zorg dat je alle formaliteiten hebt geregeld, zoals het tonen van identificatie en het tekenen van aanwezigheidsverklaringen. Observeer de andere bieders en probeer in te schatten hoe groot de interesse is.

Bij de opbodveiling kun je afwachtend blijven of juist actief meebieden om de concurrentie af te schrikken. Bij de afmijnveiling moet je een strategie kiezen: bied je vroeg voor zekerheid, of wacht je zo lang mogelijk voor de laagste prijs? Er is geen perfecte strategie, maar wel belangrijke overwegingen.

Als je de woning wint: feliciteer jezelf, maar besef dat het echte werk nu begint. Zorg dat je binnen de gestelde termijn kunt betalen en bereid je voor op eventuele ontruimingsprocedures en renovaties.

Executieverkoop door de bank is een complex proces met grote financiële consequenties voor alle betrokkenen. Voor eigenaren is het vaak het eindpunt van een lange periode van financiële problemen. Voor kopers biedt het kansen, maar vereist het deskundigheid en lef. Begrip van het juridische kader, de praktische uitvoering en de risico's is essentieel voor iedereen die met executieveilingen te maken krijgt.

Bij VrijheidVastgoed delen we regelmatig ervaringen en strategieën over het investeren in vastgoed, inclusief het kopen op veilingen. Onze community van ervaren beleggers helpt elkaar met praktische tips en juridische kennis. Want of je nu voor het eerst kijkt naar een executieveiling of al jaren actief bent op deze markt, er valt altijd te leren van de ervaringen van anderen.