.png)
Je hebt net een kamer gevonden voor je nieuwe huurder. Of misschien overweeg je een pand te kopen met kamerverhuur als strategie. Dan komt er vroeg of laat die ene vraag: kan ik nog een tijdelijk huurcontract aanbieden, en zo ja, onder welke voorwaarden?
Tot voor kort was het antwoord simpel: tijdelijke contracten waren gewoon mogelijk, voor iedereen, tot maximaal vijf jaar voor kamers. Die tijd is voorbij. Sinds 1 juli 2024 is de spelregel veranderd, en wie dat niet weet, kan voor nare verrassingen komen te staan.
Goed nieuws: het speelveld is veranderd, maar kamerverhuur blijft een sterke strategie. Je moet alleen weten welke contractvorm je wanneer mag inzetten. Dit artikel geeft je dat overzicht, inclusief de meest recente ontwikkelingen van eind 2025.
De wet vaste huurcontracten: wat er per 1 juli 2024 is veranderd
De Wet vaste huurcontracten is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het centrale uitgangspunt is helder: vaste contracten voor onbepaalde duur zijn weer de norm. Tijdelijke contracten zijn de uitzondering, en die uitzondering is strikt gedefinieerd.
Vóór die datum kon je als verhuurder voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers, een tijdelijk contract aanbieden van maximaal vijf jaar. Dat is nu niet meer mogelijk. Nieuwe contracten die je na 1 juli 2024 afsluit, zijn automatisch voor onbepaalde duur, tenzij je valt onder één van de wettelijke uitzonderingsgevallen.
Bestaande contracten die vóór die datum zijn gesloten, lopen gewoon door tot de afgesproken einddatum. Je hoeft die huurder niets te veranderen. Maar zodra zo'n oud contract wordt verlengd, wordt het automatisch een vast contract. Dat is een belangrijk moment om op te letten in je portefeuille.
Wat betekent dit voor nieuwe contracten?
Alle nieuwe huurcontracten die je na 1 juli 2024 afsluit voor een kamer, zijn in beginsel voor onbepaalde duur. Je kunt dus niet meer standaard een contract van één of twee jaar aanbieden zonder dat je je daarvoor op een specifieke uitzondering baseert.
Ervaren beleggers zien dit als een aanpassing in hun aanpak, geen blokkade. Het vraagt om meer aandacht bij de doelgroepkeuze en contractopstelling, maar dat hoort bij professioneel verhuren.
Tijdelijk huurcontract kamerverhuur: de uitzonderingen
De uitzonderingen op de hoofdregel staan niet in de wet zelf, maar in een Algemene Maatregel van Bestuur: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit besluit omschrijft limitatief voor welke groepen huurders een tijdelijk contract van maximaal twee jaar nog mag worden aangeboden.
Let op dat woord: limitatief. Dat betekent dat je als verhuurder alleen in exact deze situaties een tijdelijk contract mag aanbieden. Er is geen ruimte voor interpretatie of aanvulling.
Studenten van buiten de gemeente
De meest relevante uitzondering voor veel kamerverhuurders is de studentenuitzondering. Je mag een tijdelijk contract van maximaal twee jaar aanbieden aan een student die voor zijn of haar studie tijdelijk in een andere gemeente gaat wonen, of aan een student die vanuit het buitenland naar Nederland komt om te studeren.
Het nuanceverschil zit in de gemeentegrens. Een student die al in Amsterdam woont en naar een kamer zoekt in Amsterdam, valt niet onder deze uitzondering. Een student die vanuit Groningen naar Rotterdam komt voor zijn opleiding, wel.
Bij aanvang van het contract moet de student bewijs van inschrijving kunnen overleggen. Voeg dit altijd toe als bijlage bij de huurovereenkomst. Zonder dat bewijs kun je later niet terugvallen op de studentenuitzondering, ook al was de huurder aantoonbaar student op het moment van ondertekening.
Tijdelijke herhuisvesting door werkzaamheden aan eigen woning
Een huurder die zijn of haar eigen woning tijdelijk niet kan bewonen vanwege dringende renovaties of noodzakelijk onderhoud, mag een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar krijgen. Dit is de woonruimte-overbruggingsuitzondering: de huurder heeft eigenlijk een vaste woning, maar moet tijdelijk elders verblijven.
In de praktijk van kamerverhuur kom je dit minder frequent tegen, maar het is goed om te weten dat het bestaat. Documenteer in dat geval altijd de reden voor tijdelijke huisvesting.
Maatschappelijke opvang en sociale noodsituaties
Huurders die aantoonbaar afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang, of die in een urgente sociale noodsituatie verkeren, mogen een tijdelijk contract van maximaal twee jaar krijgen. Dit sluit aan op het beleid van veel gemeenten om snel huisvesting te bieden aan kwetsbare groepen.
Tweede-kanscontracten
Als een huurder eerder zijn of haar huurcontract zag eindigen vanwege ernstige overlast of huurachterstanden, en jij besluit diezelfde huurder een nieuwe kans te geven, dan mag je opnieuw een tijdelijk contract van maximaal twee jaar aanbieden. Dit tweede-kanscontract is uitdrukkelijk bedoeld als een herstart met een proefperiode.
Overige uitzonderingsgroepen
Jongeren tussen 16 en 27 jaar die de huurovereenkomst overnemen na het overlijden van een ouder of verzorger mogen een tijdelijk contract krijgen. Hetzelfde geldt voor mensen die na een scheiding dicht bij hun minderjarige kinderen willen wonen en voor statushouders die direct vanuit een COA-opvanglocatie doorstromen en wachten op definitieve huisvesting. Ook in deze gevallen geldt een maximale duur van twee jaar.
Twijfel je welke contractvorm past bij jouw pand?
Hoe een tijdelijk contract automatisch vast wordt
Dit is een onderdeel waar veel verhuurders de fout in gaan. Er zijn twee situaties waarin een tijdelijk contract automatisch wordt omgezet naar een vast contract voor onbepaalde duur.
De eerste situatie: je informeert de huurder niet op tijd over de einddatum. De wet schrijft voor dat je de huurder schriftelijk moet informeren over het aflopen van het contract, en dat dit niet eerder mag dan drie maanden vóór de einddatum en niet later dan één maand vóór de einddatum. Doe je dat niet, dan wordt het contract automatisch vast.
De tweede situatie: je sluit met dezelfde huurder direct aansluitend een nieuw tijdelijk contract af. Dat nieuwe contract wordt dan juridisch gezien als een verlenging van het vorige, en verlengingen van tijdelijke contracten worden automatisch vaste contracten. Wil je na twee jaar een andere huurder, dan is dat de aangewezen route.
Ervaren beleggers zetten dit soort momenten in hun agenda. Drie maanden voor elke einddatum staat een herinnering: informeer de huurder, of beslis bewust om het contract te laten doorlopen als vast contract.
Het campuscontract: slim instrument voor studentenhuisvesting
Naast het tijdelijke contract uit het Besluit specifieke groepen bestaat er voor studentenhuisvesting nog een specifieke contractvorm: het campuscontract. Dit is bijzonder relevant als je kamers verhuurt aan studenten.
Een campuscontract loopt niet voor een vaste periode, maar is gekoppeld aan de studieduur. Zolang de huurder staat ingeschreven aan een onderwijsinstelling, loopt het contract door. Zodra de student afstudeert of stopt met de opleiding, heeft de huurder zes maanden om de woning te verlaten.
Als verhuurder mag je het campuscontract opzeggen als de huurder niet meer staat ingeschreven, of als hij of zij binnen drie maanden na schriftelijk verzoek geen geldige inschrijving kan overleggen. Een belangrijk voordeel: je hoeft bij beëindiging niet aan te tonen dat er alternatieve huisvesting beschikbaar is voor de student. Dat is een afwijking van de normale huurbeschermingsregels die dit contract aantrekkelijk maakt voor verhuurders van studentenkamers.
Hospitaverhuur en de negenmaandsproeftijd
Verhuur je kamers in je eigen woning, waarbij je zelf ook in de woning woont? Dan ben je een hospita, en gelden er andere regels. Gedurende de eerste negen maanden van het huurcontract gelden de normale huurbeschermingsregels niet volledig.
Concreet betekent dit: als hospita kun je in die eerste negen maanden de huurovereenkomst opzeggen zonder dat je daarvoor een wettelijke opzeggingsgrond nodig hebt. Na die negen maanden gelden de normale regels volledig, en moet je als hospita een wettige reden hebben om op te zeggen.
Deze proeftijd maakt hospitaverhuur een aantrekkelijke instap voor particulieren die vermogen willen opbouwen terwijl ze zelf nog in het pand wonen. Het geeft de verhuurder de mogelijkheid om te beoordelen of de samenwoning goed werkt, met enige mate van flexibiliteit in de beginfase.
Huurprijsbescherming bij kamerverhuur: geen vrije sector mogelijk
Ongeacht of je een vast of tijdelijk contract aanbiedt, valt kamerverhuur altijd onder huurprijsbescherming. Kamers kunnen niet liberaliseren naar de vrije sector. Dit is een bewuste keuze in de regelgeving en geldt onverkort voor alle kamers in Nederland.
De maximale huurprijs wordt bepaald via het Woningwaarderingsstelsel voor Onzelfstandige Woonruimte, afgekort WWSO. Dit systeem kent punten toe op basis van factoren zoals de oppervlakte van de kamer, het energielabel van het pand, de WOZ-waarde en de beschikbare voorzieningen. Het totaal aan punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs.
Sinds 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om bij elk nieuw huurcontract een uitdraai van deze puntentelling bij te voegen. Je kunt hiervoor gratis de Huurprijscheck van de Huurcommissie gebruiken. Doe je dit niet, dan voldoe je niet aan de informatieplicht die de wet stelt.
Gemeenten handhaven actief sinds 1 juli 2024
Wat veranderd is ten opzichte van voorgaande jaren: gemeenten hebben per 1 juli 2024 een expliciete handhavende rol gekregen op het gebied van huurprijzen. Dit geldt ook in gemeenten zonder gebiedsgerichte verhuurvergunning. Vraag je als verhuurder meer dan de WWSO toelaat, dan kan de gemeente handhavend optreden met boetes die kunnen oplopen tot maximaal 100.000 euro.
Slimme beleggers zien dit als een kwaliteitsimpuls. Wie de puntentelling goed bijhoudt en zijn huurprijs correct vaststelt, heeft niets te vrezen. Het zorgt er ook voor dat de markt transparanter wordt, wat op de lange termijn professioneel verhuren beloont.
Rekenvoorbeeld: wat mag je vragen voor een studentenkamer?
Stel: je hebt een kamer van 16 m² in een pand in Utrecht. Het pand heeft energielabel C, er is een gedeelde keuken en badkamer, en de WOZ-waarde van het pand is 350.000 euro. Na invullen van de WWSO-puntentelling kom je op 130 punten. Op basis van de actuele puntprijzen in 2025 levert dit een maximale huurprijs op van circa 750 tot 800 euro per maand.
Verbeter je het energielabel naar A, dan stijgen de punten en daarmee ook de maximale huurprijs. Een investering in energiebesparing betaalt zich zo terug via een hogere toegestane huur. Ervaren beleggers verduurzamen niet alleen om aan de toekomstige label-eisen te voldoen, maar ook omdat het direct rendement oplevert via een hogere huurprijs.
Nieuwe ontwikkelingen: voorstel minister Keijzer (november 2025)
In november 2025 kondigde minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nieuwe voorstellen aan die direct relevant zijn voor verhuurders van kamers aan arbeidsmigranten en expats.
Het voorstel beoogt een scherper onderscheid te maken tussen huurcontracten voor bewoning enerzijds en toeristische verhuur (short-stay) anderzijds. Short-stay-contracten zouden voortaan beperkt worden tot maximaal 30 dagen. Momenteel is die duur niet wettelijk begrensd, wat in de praktijk leidt tot misbruik waarbij arbeidsmigranten en expats short-stay-contracten krijgen aangeboden die eigenlijk veel langer duren en hen veel meer kosten dan het huurrecht toestaat.
Tegelijkertijd wil de minister arbeidsmigranten meer mogelijkheden bieden door tijdelijke huurcontracten voor deze groep mogelijk te maken, mits de huisvesting voldoet aan de zogenaamde Roemer-norm. Dat houdt onder meer in: een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m², minimaal 15 m² leefruimte per persoon en alle voorzieningen onder één dak. De huisvesting moet daarvoor gecertificeerd zijn.
Een tijdelijk contract voor arbeidsmigranten zou onder dit voorstel eenmalig verlengbaar zijn, met een totale maximale duur van twee jaar. Begin 2026 gaat het voorstel in consultatie en daarna naar de Tweede Kamer. Het is op dit moment dus nog niet van kracht, maar het geeft wel richting aan waar de regelgeving naartoe beweegt.
Waarborgsom en informatieverplichtingen bij kamerverhuur
Bij het sluiten van een huurcontract voor een kamer gelden dezelfde regels voor de waarborgsom als bij andere huurwoningen. Maximaal twee maanden kale huur, dit is de grens die geldt voor alle huurcontracten die op of na 1 juli 2023 zijn afgesloten. Bij een huurprijs van 750 euro mag je dus maximaal 1.500 euro waarborgsom vragen.
Naast de waarborgsom heb je als verhuurder een uitgebreide informatieplicht bij het sluiten van het contract. Je moet de huurder schriftelijk informeren over zijn rechten, de spelregels rondom onderhoud, de mogelijkheden bij geschillen via de Huurcommissie, en de contactgegevens voor eventuele klachten. Voeg de puntentelling toe, en leg alles schriftelijk vast. Dat is niet alleen wettelijk verplicht, het is ook gewoon verstandig vastgoedbeheer.
Checklist: tijdelijk huurcontract kamerverhuur correct toepassen
Wil je als verhuurder een tijdelijk contract aanbieden? Doorloop dan deze stappen. Controleer eerst of de huurder valt onder één van de wettelijke uitzonderingsgroepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Vraag bewijs op en voeg dit toe als bijlage bij het contract.
Stel de maximale huurprijs vast via de WWSO-puntentelling en voeg de uitdraai toe aan het contract. Leg de einddatum expliciet vast in het contract en zet een herinnering in je agenda voor drie maanden vóór die datum, zodat je de huurder tijdig kunt informeren. Vraag maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom.
Overweeg ook of het campuscontract een betere fit is als je specifiek aan studenten verhuurt. Dat contract biedt meer continuïteit en is minder afhankelijk van de exacte looptijd dan een tijdelijk contract met vaste einddatum.
Wil je weten welke contractvorm het meeste rendement oplevert bij jouw specifieke doelgroep en pand, en hoe je kamerverhuur optimaal inzet als onderdeel van je vastgoedstrategie? Bij Vrijheid Vastgoed denken we graag met je mee en helpen we je verder op weg.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
%20(1).png)
.png)
.png)