Kamerverhuur belasting: box 3 of BV kiezen?

De leegwaarderatio: ingrijpende wijzigingen per 2026

Een voordeel voor verhuurders in box 3 is de leegwaarderatio. Dit is een percentage waarmee je de WOZ-waarde mag verlagen als de woning verhuurd is aan een huurder met huurbescherming. Hoe lager de jaarhuur is ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de ratio. Daardoor is ook de in box 3 belastbare waarde lager.

De tabel van de Belastingdienst werkt grofweg zo: bij een jaarhuur van 0 tot 1% van de WOZ mag je de woning op circa 73% van de WOZ waarderen. Bij een huurquote tussen 1 en 2% komt dat percentage hoger uit. Bij een huurquote van 4 tot 5% zit je op circa 95% van de WOZ. De exacte percentages publiceert de Belastingdienst jaarlijks in haar tabellen.

Per 1 januari 2026 zijn er twee belangrijke wijzigingen in de leegwaarderatio.

De eerste wijziging gaat over verhuur aan gelieerde partijen zoals familieleden, eigen BV of aanverwanten tegen een niet-marktconforme huur. De leegwaarderatio is vanaf 2026 in die situatie helemaal niet meer van toepassing. Je moet dan uitgaan van de volledige WOZ-waarde zonder korting. Tot 2023 kon je hier nog de ratio volledig benutten. Van 2023 tot 2025 werd effectief 100% WOZ gehanteerd via de 100%-regel. Vanaf 2026 is de leegwaarderatio in deze situatie formeel afgeschaft. Constructies waarbij je bewust laag verhuurt aan familie om de belastinggrondslag te drukken werken dus definitief niet meer.

De tweede wijziging is de toevoeging van een tegenbewijsregeling van 10%. Als de werkelijke waarde in verhuurde staat meer dan 10% lager is dan WOZ × leegwaarderatio, mag je uitgaan van die werkelijke waarde. Dit geeft beleggers met goed onderbouwde taxaties van panden in verhuurde staat meer ruimte.

De tegenbewijsregeling: wanneer het fictieve rendement te hoog is

Na het Kerstarrest van de Hoge Raad (24 december 2021) is de Wet tegenbewijsregeling box 3 ingevoerd. Onder deze regeling mag je kiezen voor belasting over je werkelijke rendement als dat aantoonbaar lager is dan het forfaitaire rendement.

Het werkelijke rendement omvat je huurinkomsten minus directe kosten zoals onderhoud, VvE-bijdragen, verzekeringen of zakelijke lasten. Daarnaast tellen ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed gedurende het jaar mee. Dat is de waarde op 31 december minus de waarde op 1 januari. Let op dat hypotheekrente hier een apart regime kent.

De Hoge Raad heeft in arresten van juni en december 2024 de spelregels voor deze berekening nader ingekleurd. Het voordeel wegens eigen gebruik van onroerende zaken is op nihil gesteld. Ongerealiseerde waardestijging telt wel degelijk mee. In een sterk stijgende vastgoedmarkt kan dat betekenen dat je werkelijke rendement juist hoger uitvalt dan het forfaitaire rendement van 6%. In zo'n jaar is de tegenbewijsregeling niet in je voordeel.

In een stabiele of licht dalende markt kan de tegenbewijsregeling juist wél gunstig uitpakken. Hetzelfde geldt voor een jaar met een zware renovatie waarbij veel aftrekbare kosten zijn gemaakt. Het is daarom verstandig jaarlijks beide routes door te rekenen.

De BV als alternatief: wanneer is het slimmer?

Een besloten vennootschap (BV) is een rechtspersoon waarin je vastgoed kunt onderbrengen. Het pand is dan geen privébezit meer maar eigendom van de vennootschap. Dit creëert een heel ander belastingregime.

Hoe werkt belasting in een vastgoed-BV?

In een BV betaal je vennootschapsbelasting (Vpb) over de werkelijke winst. Niet over een fictief rendement. De Vpb-tarieven voor 2026 zijn 19% over de eerste €200.000 winst. Daarboven geldt 25,8%.

Het cruciale verschil met box 3 is dat in de BV álle zakelijke kosten aftrekbaar zijn. Hypotheekrente. Onderhoud. Verzekeringen. VvE-bijdragen. Beheerkosten. Afschrijvingen. Alles wat zakelijk verantwoord is mag van de winst af.

Wil je geld uit de BV halen, dan betaal je bovendien box 2-belasting over dividenduitkeringen. Voor 2026 geldt 24,5% over de eerste €68.843 uitkering. Daarboven geldt 31%.

Dit wordt ook wel de "dubbele belastingdruk" genoemd. Eerst Vpb bij de BV. Daarna box 2 bij privéopname. De gecombineerde effectieve druk ligt tussen circa 38% (bij lage winsten en eerste schijven) en circa 49% (bij hoge winsten). Er zit een belangrijk uitstel-voordeel in: zolang je de winst in de BV laat staan om opnieuw te investeren, betaal je alleen Vpb.

De renteaftrekbeperking en de belangrijke drempel

Voor vastgoed-BV's geldt de earningsstrippingmaatregel uit artikel 15b van de Wet Vpb. Rente is aftrekbaar tot een maximum van 24,5% van de EBITDA. EBITDA is de fiscale winst vóór rente, belasting en afschrijvingen.

Er bestaat een drempel van €1 miljoen aan netto rentelasten per jaar waaronder deze beperking niet geldt. Er was lang onzekerheid of die drempel voor vastgoed-BV's zou worden geschrapt. Door een amendement-Grinwis/Van Dijk dat op 14 november 2024 door de Tweede Kamer is aangenomen, is deze drempel voor vastgoedlichamen behouden gebleven. BV's met jaarlijkse rentelasten onder €1 miljoen worden in de praktijk dus niet door deze maatregel geraakt.

Voor grotere portefeuilles met fors hogere rentelasten geldt wél de 24,5%-EBITDA-grens. Bij hoge financiering en laag rendement kan een deel van de rente niet aftrekbaar zijn. Voor dat scenario loont vooraf doorrekenen.

Wanneer is de BV fiscaal voordeliger?

Een vergelijkbaar rekenvoorbeeld. Je bezit een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €800.000. Je hebt €480.000 gefinancierd tegen 5% rente (€24.000 per jaar). De huurinkomsten zijn €32.000 per jaar. Aanvullend heb je €8.000 aan kosten per jaar voor onderhoud, verzekeringen of VvE.

In box 3 privé ziet de berekening er zo uit. Het forfaitaire rendement op bezittingen bedraagt €800.000 × 6% = €48.000. Het forfaitaire rendement op schulden is €480.000 × 2,7% = €12.960. Gesaldeerd komt dat neer op €35.040. Je netto vermogen is €320.000. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen van €59.357 blijft er €260.643 aan rendementsgrondslag over. Het belastbare rendement naar rato is €35.040 × (€260.643 / €320.000) = circa €28.549. Hierover betaal je 36% belasting. Dat is ruwweg €10.278.

In een BV ziet de berekening er heel anders uit. Je begint met €32.000 aan huurinkomsten. Daar trek je €24.000 aan rente van af. Ook €8.000 aan kosten voor onderhoud, verzekering of VvE mag eraf. De fiscale winst komt daarmee uit op €0. Je betaalt in dit voorbeeld geen Vpb. Daardoor ook geen box 2. In box 3 is ondertussen ruim €10.000 aan belasting verschuldigd. Het verschil is fors.

Zou de winst in de BV wél positief zijn (stel €8.000 na kosten en rente) dan bedraagt de Vpb 19% × €8.000 = €1.520. Bij directe dividenduitkering komt daar box 2 bij: 24,5% × €6.480 = €1.588. Totaal circa €3.108 versus €10.278 in box 3. Ook dan blijft de BV significant voordeliger.

Het omslagpunt tussen box 3 en BV hangt vooral af van drie factoren. De eerste is de hoogte van je financiering. Hoe meer schuld, hoe aantrekkelijker de BV. Rente is in de BV wél aftrekbaar. De tweede factor is je werkelijke rendement. Bij lage huurrendementen in dure gebieden is het BV-voordeel groter. Bij hoge huurrendementen met lage financiering kan box 3 (mét schuldenforfait) alsnog gunstig zijn. De derde factor zijn je plannen met de winst. Wil je herinvesteren? Dan is de BV fiscaal gunstiger door het uitstel van box 2. Wil je de kasstroom direct consumeren? Dan kan box 3 eenvoudiger zijn.

Overdrachtsbelasting 2026: verlaagd naar 8%

Een positief nieuwsbericht voor nieuwe aankopen: per 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden (niet-eigenwoningen) verlaagd van 10,4% naar 8%. Dit geldt voor privé én BV-aankopen.

Op een pand van €400.000 scheelt dat €9.600 aan overdrachtsbelasting ten opzichte van 2025. Dat verbetert de startrendabiliteit van nieuwe aankopen merkbaar. Voor de eigen woning geldt 2%. Voor starters zelfs 0% tot €525.000.

Wat staat er te gebeuren na 2026?

Het speelveld verandert. Daarom loont het om nu al na te denken over je structuur.

Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer. Het ligt momenteel bij de Eerste Kamer. Minister van Financiën Heinen heeft aangegeven aanpassingen te willen om de behandeling in de Eerste Kamer vlot te laten verlopen. De beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2028. Fiscalisten en politiek ingewijden houden rekening met een mogelijk uitstel naar 2029 of later.

Enkele relevante elementen van het beoogde stelsel voor vastgoedbeleggers. Belasting wordt geheven over de werkelijk behaalde huurinkomsten minus reële kosten. Eventuele waardeveranderingen tellen daar bij op. Het forfaitaire stelsel vervalt.

Een belangrijk gunstig detail voor vastgoedbeleggers: vastgoed is uitgezonderd van de vermogensaanwasbelasting. Voor andere beleggingen zoals aandelen of crypto wordt ongerealiseerde waardestijging jaarlijks belast. Voor vastgoed geldt een uitzondering: ongerealiseerde waardestijging wordt pas belast op het moment van verkoop. Dat is structureel een voordeel ten opzichte van andere vermogenscategorieën.

Er komt ook een bijtelling voor eigen gebruik van 3,35%. Gebruik je een tweede woning, vakantiewoning of pand (gedeeltelijk) zelf? Dan komt er een jaarlijkse bijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde bij je werkelijke rendement.

In een BV werkt dit allemaal anders. Waardestijging wordt daar belast op het moment van verkoop via de winst. Binnen de BV is kostenaftrek volledig mogelijk. Structureel maakt het toekomstige box 3-stelsel de afweging BV-of-privé nog scherper.

Samenvatting: zo kies je de juiste structuur

Heb je een of meerdere gefinancierde beleggingspanden? Reken door of een BV-structuur voordeliger uitpakt. De aftrekbaarheid van rente of kosten kan de belastinglast aanzienlijk verlagen. Houd rekening met de renteaftrekbeperking (24,5% EBITDA met drempel €1 miljoen voor vastgoed-BV's, die drempel is gelukkig per amendement behouden gebleven). Reken ook de combinatie Vpb plus box 2 bij dividenduitkering door. Vergeet de administratiekosten van een BV niet.

Denk nu al aan 2028 en verder. Het toekomstige stelsel met werkelijk rendement is voor vastgoedbeleggers per saldo niet per se ongunstig. Ongerealiseerde waardestijging blijft onbelast tot verkoop. De manier waarop je nu je portefeuille opbouwt, bepaalt hoe flexibel je straks kunt schakelen.

Wil je precies weten welke structuur voor jouw situatie het meeste oplevert? Wil je weten of een BV fiscaal slimmer is dan jouw huidige box 3-opzet? Bij Vrijheid Vastgoed rekenen we het samen met je door. Op basis van jouw cijfers. Op basis van jouw portefeuille. Je krijgt dan niet een algemeen verhaal maar een concreet antwoord op jouw specifieke situatie.