Een onbekend woord duikt steeds vaker op in berichten over de woningmarkt: "uitponden". Vorig jaar werden maar liefst 37.000 huurwoningen verkocht door verhuurders in plaats van opnieuw verhuurd. Dat is één op de vijf verkochte woningen in Nederland. Meer dan het aantal nieuwbouwwoningen dat werd opgeleverd.

Dit fenomeen staat niet op zichzelf. Het is het directe gevolg van drastische beleidswijzigingen die particuliere verhuurders financieel in het nauw hebben gedreven. Box 3-belasting die hoger ligt dan werkelijke rendementen, nieuwe regulering die huurprijzen beperkt, en verboden op tijdelijke contracten maken verhuur vaak verliesgevend.

Voor huurders betekent dit minder keuze en stijgende prijzen. Voor kopers ontstaat er meer aanbod. En voor verhuurders is uitponden vaak geen bewuste keuze meer, maar een financiële noodzaak.

Deze trend verandert de Nederlandse woningmarkt fundamenteel en permanent. Tijd om te begrijpen wat uitponden precies inhoudt en hoe het jouw situatie beïnvloedt.

De betekenis van uitponden: meer dan alleen verkopen

Uitponden betekent letterlijk "het verkopen van huurwoningen door verhuurders in plaats van opnieuw verhuren". Maar achter deze simpele definitie schuilt een complex fenomeen dat de hele woningmarkt beïnvloedt.

In de praktijk kan uitponden verschillende vormen aannemen. Verhuurders kunnen wachten tot hun huurder natuurlijk vertrekt en het pand dan leegstaand verkopen aan particuliere kopers. Ze kunnen de woning aanbieden aan de zittende huurder. Of ze verkopen aan een investeerder met de huurder erbij.

Elk scenario heeft andere financiële gevolgen. Een leegstaande verkoop levert 15-20% meer op dan verkoop met zittende huurder, maar vereist wel een periode van gemiste huurinkomsten. Verkoop aan de zittende huurder is het snelst, maar de prijsonderhandeling kan lastig zijn.

Het woord "uitponden" stamt uit de vastgoedwereld en verwijst naar het "uitkopen" van huurders. Het beëindigen van de huurovereenkomst om te kunnen verkopen. Maar de moderne interpretatie is breder geworden en omvat alle vormen van verkoop door verhuurders.

De fiscale perfecte storm die alles veranderde

De uitpondgolf van 2024-2025 komt niet uit de lucht vallen. Het is het directe gevolg van een reeks beleidswijzigingen die verhuur voor particulieren veel minder aantrekkelijk hebben gemaakt.

Box 3 belasting: de hoofdschuldige

Sinds 2023 vallen verhuurde woningen onder Box 3 vermogensrendementsheffing. Verhuurders betalen nu belasting over een fictief rendement van 5,88% tot 7,77%, ongeacht hun werkelijke inkomsten. Voor veel verhuurders ligt dit fictieve rendement hoger dan wat ze werkelijk verdienen.

Een praktijkvoorbeeld illustreert de impact. Een verhuurder met een woning van €400.000 en een hypotheek van €250.000 betaalt Box 3 belasting over €150.000 vermogen. Bij 6,17% fictief rendement is dat €9.255 belastbare opbrengst, waarover 32% belasting verschuldigd is: €2.962 per jaar.

Als diezelfde woning €1.200 per maand huurt en €300 per maand aan kosten heeft, blijft er €10.800 bruto over. Maar daar gaan nog de hypotheekkosten van af: €250.000 tegen 5% rente is €12.500 per jaar. Na aftrek van alle kosten houdt de verhuurder dus €10.800 - €12.500 = -€1.700 over.

De verhuurder maakt dus al €1.700 verlies op de exploitatie, maar moet daarbovenop nog €2.962 Box 3-belasting betalen. Het totale verlies komt hierdoor op €4.662 per jaar. Dit illustreert perfect waarom zoveel verhuurders besluiten uit te ponden.

De tegenbewijsregeling die geen uitkomst biedt

Vanaf 2025 kunnen verhuurders tegenbewijs leveren dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage. Klinkt als een oplossing, maar de praktijk is anders.

Bij het werkelijke rendement vervalt namelijk de heffingsvrije voet van €57.000. Hierdoor betaal je alsnog over je hele vastgoedvermogen. Voor veel verhuurders betekent dit dat de tegenbewijsregeling geen verbetering biedt, maar juist een verslechtering.

Wet Betaalbare Huur: de druppel die de emmer deed overlopen

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Betaalbare Huur, die huurprijzen reguleert voor woningen tot €1.185 per maand. Voor veel verhuurders betekent dit dat ze minder huur kunnen vragen dan ze hadden gepland.

Nieuwbouwprojecten die werden ontwikkeld met huurprojecties van €1.400-€1.600 moeten nu genoegen nemen met maximaal €1.185. Het rendement klapte hierdoor in elkaar.

Het verbod op tijdelijke contracten

Voor 1 juli 2024 konden verhuurders nog tijdelijke contracten afsluiten, wat flexibiliteit gaf om woningen later te verkopen. Dit verbod betekent dat verhuurders nu voor langdurige verhuur kiezen of direct verkopen.

Veel verhuurders die nog tijdelijke contracten hebben lopen, wachten tot deze aflopen in 2025 of 2026 om dan uit te ponden. Dit verklaart waarom de uitpondgolf nog niet op zijn piek is.

De verschillende scenario's van uitponden

Scenario 1: Verkoop aan particuliere kopers

Dit is de meest winstgevende route voor verhuurders. Na vertrek van de huurder wordt het pand opgeknapt en verkocht aan eigenaar bewoners. Dit levert de hoogste prijs op omdat particuliere kopers bereid zijn meer te betalen dan investeerders.

De voordelen zijn duidelijk: marktconforme verkoopprijs, grote koopgroep door het woningtekort, en snelle verkoop in populaire gebieden. 

Scenario 2: Verkoop aan zittende huurder

Steeds meer verhuurders bieden hun woning eerst aan aan de zittende huurder. Dit bespaart tijd en kosten omdat er geen bezichtigingen nodig zijn en geen makelaar hoeft te worden ingeschakeld.

Het succes hangt af van de financiële mogelijkheden van de huurder. Veel huurders hebben interesse maar kunnen de financiering niet rond krijgen.

Scenario 3: Verkoop aan investeerder met zittende huurder

Voor verhuurders die snel liquiditeit willen, kan verkoop aan een andere belegger interessant zijn. De koper neemt het pand over inclusief huurovereenkomst en alle rechten en plichten.

Het grote voordeel is dat er geen leegstand nodig is en de verkoop snel kan worden afgewikkeld. Het nadeel is een lagere verkoopprijs, meestal 15-20% minder dan leegstaande verkoop.

De juridische valkuilen die kopers moeten kennen

Kopers van uitgeponde woningen krijgen te maken met specifieke juridische clausules die risico's met zich meebrengen.

De niet-zelfbewoningsclausule

Bijna alle uitpondverkopen bevatten een niet-zelfbewoningsclausule. Deze bepaling stelt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken omdat hij zelf nooit in het pand heeft gewoond.

Een standaardformulering luidt: "Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte."

Deze clausule kan verstrekkende gevolgen hebben. Verborgen gebreken, leiding problemen, of constructiefouten komen volledig voor rekening van de koper. Een bouwkundige keuring is daarom essentieel, maar zelfs die kan niet alle problemen ontdekken.

De ouderdomsclausule

Bij oudere panden wordt vaak een ouderdomsclausule toegevoegd die stelt dat "de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen."

Deze clausule kan worden ingeroepen bij vrijwel elk gebrek dat gerelateerd kan worden aan de leeftijd van het pand. Voor kopers betekent dit dat ze zich moeten realiseren dat ze een pand kopen met inherente risico's.

Recente jurisprudentie

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde recent dat de niet-zelfbewoningsclausule onredelijk bezwarend kan zijn bij professionele verkopers tegenover consumenten. Dit opent mogelijkheden voor kopers om toch verhaal te zoeken bij ernstige verborgen gebreken.

De verborgen kosten die rendementen kapot maken

Voor verhuurders die overwegen uit te ponden, zijn er meer kosten dan alleen de bekende makelaars- en notariskosten.

Opknapkosten voor betere verkoopprijs

Om de beste prijs te krijgen, moeten de meeste uitgeponde woningen worden opgeknapt. Gemiddeld investeren verhuurders €5.000-€15.000 in schilderwerk, kleine reparaties en cosmetische verbeteringen.

Vertrekpremies en leegstand

Sommige verhuurders bieden hun huurder een vertrekpremie om eerder te kunnen verkopen. Deze premies variëren van €5.000 tot €15.000, afhankelijk van de locatie en urgentie.

Daarnaast kost elke maand leegstand geld. Bij een huur van €1.500 per maand en een leegstandsperiode van drie maanden is dat €4.500 aan gemiste inkomsten.

De gevolgen voor de verschillende marktpartijen

Impact op huurders: minder keuze, hogere prijzen

De 37.000 woningen die in 2024 zijn uitgepond, verdwijnen permanent uit de huurmarkt. Dit verergert het al bestaande tekort aan huurwoningen en drukt de prijzen verder op.

Vooral middeninkomens worden getroffen. Deze groep verdient te veel voor sociale huur maar te weinig om te kopen. Het wegvallen van betaalbare particuliere huur raakt hen het hardst.

Studenten ondervinden ook de effecten. In universiteitssteden zoals Maastricht, Delft en Breda worden veel studentenwoningen uitgepond omdat deze relatief kleine woningen aantrekkelijk zijn voor jonge kopers.

Kansen voor kopers: meer aanbod

Voor kopers ontstaat er meer aanbod, vooral van kleinere woningen in centrale locaties. Uitgeponde woningen zijn gemiddeld 72m² voor appartementen en 110m² voor huizen, versus 79m² en 124m² bij reguliere verkopen.

De prijzen liggen vaak iets lager dan bij reguliere verkoop, deels omdat kopers rekening houden met de extra risico's en mogelijk onderhoudsachterstand.

Regionale verschillen die het verschil maken

Hotspots van uitponden

De uitpondgolf concentreert zich in specifieke gebieden. De vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) zien de hoogste absolute aantallen.

Amsterdam heeft de hoogste aantallen door de sterke koopmarkt en hoge verkoopprijzen. Rotterdam ziet veel projectmatige uitponden waarbij hele complexen in één keer worden verkocht. Den Haag heeft een focus op kleinere woningen die aantrekkelijk zijn voor starters.

Utrecht onderscheidt zich door de uitponden van studentenwoningen rond de universiteit, die worden gekocht door jonge professionals en ouders voor hun studerende kinderen.

Universiteitssteden onder druk

Maastricht, Breda en Delft zien een disproportioneel hoge uitpondactiviteit door de concentratie van studentenwoningen. Deze zijn vaak klein (20-40m²) en daardoor betaalbaar voor jonge kopers.

Het wegvallen van deze studentenwoningen verergert de al problematische woningmarkt voor studenten in deze steden.

Rustige gebieden

In krimpregio's en kleinere plaatsen is uitponden veel minder aantrekkelijk omdat de verkoopprijzen lager liggen en de koopmarkt minder liquide is. Daar blijven verhuurders vaak vasthouden aan verhuur.

Alternatieven voor uitponden die verhuurders moeten overwegen

Verduurzaming als redding

Door te investeren in energielabels en kwaliteitsverbetering kunnen verhuurders hun woningen uit de regulering tillen en weer marktconforme huren vragen.

Een investering van €15.000-€30.000 in isolatie, zonnepanelen en warmtepomp kan een woning van label D naar label A brengen. Dit geeft toegang tot de vrije sector met huren boven €1.185 per maand.

Het voordeel is behoud van huurinkomsten en een hogere verkoopwaarde in de toekomst. Het nadeel is de hoge initiële investering en onzekerheid over toekomstige regelgeving.

Professioneel beheer

Door vastgoedbeheer uit te besteden kunnen particuliere verhuurders voldoen aan de Box 3-eis van "normaal vermogensbeheer". Dit behoudt hun gunstige fiscale status.

Professionele beheerders hebben ook meer kennis van regelgeving en kunnen helpen bij het optimaliseren van huurprijzen binnen de wettelijke kaders.

De toekomst: wat staat ons te wachten

Verwachte piek in 2025-2026

De uitpondgolf zal naar verwachting aanhouden tot eind 2026, wanneer de meeste tijdelijke huurcontracten zijn afgelopen. Daarna zal het niveau stabiliseren op een hoger niveau dan voor 2023.

Experts verwachten dat jaarlijks 25.000-30.000 woningen zullen worden uitgepond, vergeleken met 15.000-20.000 voor de fiscale wijzigingen.

Structurele marktveranderingen

De Nederlandse woningmarkt verschuift structureel naar meer eigenwoningbezit en minder particuliere verhuur. Kleine verhuurders (1-3 woningen) verdwijnen massaal, terwijl professionele partijen marktaandeel winnen.

Institutionele beleggers profiteren van deze ontwikkeling door woningen van particuliere verhuurders over te nemen tegen aantrekkelijke prijzen.

Politieke reacties

De regering erkent inmiddels de onbedoelde effecten van het beleid. Er wordt gewerkt aan maatregelen om de uitpondgolf te remmen door herziening van Box 3 belasting voor verhuurders, opkoopbescherming in meer gemeenten, en stimulering van nieuwbouw ter compensatie.

Je volgende stap in deze veranderende markt

Uitponden is niet langer een randfenomeen maar een structurele verandering van de Nederlandse woningmarkt. Of je nu verhuurder of potentiële koper bent, deze trend zal je keuzes beïnvloeden.

Voor verhuurders is het belangrijk om alle alternatieven af te wegen voordat je besluit uit te ponden. Soms zijn er oplossingen die verhuur weer rendabel maken. Voor kopers bieden uitgeponde woningen kansen, maar dan wel met de juiste voorzorgsmaatregelen.

Het belangrijkste is dat je begrijpt wat er speelt en hoe je daar het beste mee om kunt gaan. Want deze marktverandering is niet tijdelijk - het is de nieuwe realiteit van de Nederlandse woningmarkt.

‍