Wat is overwaarde?
In tijden van grote inflatie hebben de meeste woningbezitters waarschijnlijk overwaarde. Dit ontstaat wanneer de woningwaarde hoger is dan de openstaande hypotheek. We hebben het in dit geval over het positieve verschil tussen de woningwaarde en het openstaande hypotheekbedrag op de woning. Overwaarde is dus geld wat “vast zit” in de stenen.
Hoeveel overwaarde heb je?
Om de overwaarde te kunnen bepalen is het nodig om een zo goed mogelijke schatting te maken van de waarde van jouw woning. In veel gevallen zal je een taxatie moeten laten doen.
De overwaarde bereken je door de (geschatte) huidige waarde van jouw woning te verminderen met de nog openstaande hypotheekschuld. Je hebt bijvoorbeeld een woning met een waarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €200.000. De overwaarde is dan: €300.000 – €200.000 = €100.000.
Wat kan je met overwaarde?
- Gebruiken voor het opknappen van je eigen woonhuis.
- Opnemen voor het kopen van beleggingen.
- Opnemen en gebruiken voor uitgaven, de bank heeft het over consumptieve doeleinden in dit geval.
- Opeten, dit is vooral van toepassing voor gepensioneerden.
In dit blog houden we ons alleen bezig met het opnemen van overwaarde om te investeren in beleggingsvastgoed. We zijn immers vrijheid vastgoed!
Hoe overwaarde opnemen
Het opnemen van overwaarde kan je op meerdere manieren doen. Het opnemen van de overwaarde wordt ook wel het liquide maken van de overwaarde genoemd.
Een tweede hypotheek
Een manier om overwaarde liquide te maken is door het vestigen van een tweede hypotheek op jouw woning. Dit kan in de meeste gevallen alleen bij de bank waar de huidige hypotheek al loopt. De voorwaarden hiervoor verschillen bij bijna alle banken dus raadpleeg hiervoor jouw hypotheekadviseur. Je zal in alle gevallen genoeg leencapaciteit moeten hebben.
Hyptoheek verhogen door hogere inschrijving
In het meest ideale geval heb je bij de aankoop van jouw woning de hypotheek voor een hoger bedrag in laten schrijven door de notaris. Hierdoor kan je zonder tussenkomst van een notaris jouw hypotheek verhogen tot het bedrag van de inschrijving. Dit is goedkoper en sneller dan een tweede hypotheek echter blijft het de vraag of je op die manier het maximaal haalbare kan opnemen gezien de waardestijgingen van de afgelopen jaren.
Huis verkopen
De minst aantrekkelijke manier is het verkopen van jouw woning. Je kan hier in de huidige markt waarschijnlijk wel het hoogste bedrag mee vrij maken. Alles hangt van jouw strategie af en hoe graag je wilt starten met het opbouwen van jouw portefeuille. Een voordeel is dat je op deze manier geen extra leencapaciteit nodig hebt.
Overwaarde en belasting
De hypotheekrente is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting wanneer het opgenomen hypotheekbedrag gebruikt wordt voor een beleggingspand.
Overwaarde gebruiken voor aankoop beleggingsvastgoed
Nu we hebben bepaald hoe we overwaarde op kunnen nemen kunnen we kijken hoe we beleggingsvastgoed hiermee kunnen aankopen.
Beleggingsvastgoed kopen met overwaarde
Als je genoeg overwaarde hebt om een object geheel te kopen uit de overwaarde kan je het snelste schakelen met de minste voorbehouden, dit heeft voor een verkoper vaak de voorkeur. Na aankoop kan je daarna altijd kijken op wat voor manier het object te financieren is.
Beleggingsvastgoed kopen met overwaarden en verhuurhypotheek
Indien de overwaarde niet voldoende is om een object aan te kopen kan je gebruik maken van een verhuurhypotheek om een of meer beleggingspanden aan te kopen voor verhuur. Je gebruikt dan de overwaarde als eigen inbreng om het gat tussen de aankoopsom en het percentage hypothecaire lening op het vastgoed te vullen.
Risico’s overwaarde gebruiken
Aan het gebruik van overwaarde zitten risico’s en zaken waar je rekening mee moet houden:
- Zoals hierboven benoemd is de hypotheekrente niet aftrekbaar in deze situatie.
- Het risico van over financieren en zo te veel stapelen. Dit kan problemen opleveren als in de toekomst een crisis ontstaat op de woningmarkt.
- De hypotheekrente van de bestaande hypotheek op je eigen woning kan ook stijgen omdat de verhouding tussen de waarde en de lening anders wordt.
Benodigde overwaarde
Hoeveel overwaarde je nodig zal hebben voor een aankoop is afhankelijk van de aankoopsom en de waarde van het aan te kopen object.
Strategie
Ook de strategie is bepalend voor de benodigde hoeveelheid eigen geld bij aankoop van beleggingsvastgoed. Wanneer je snelt wilt groeien kan je kiezen voor korte looptijden en hogere leningen ten opzichte van de marktwaarde ook wel loan to value (LTV) genoemd. Wil je het conservatiever aan pakken en niet snel groeien maar doe je het voor later, dan kan je er voor kiezen om minder of geen verhuurhypotheek te nemen. Echter moet je dan wel genoeg eigen middelen + overwaarde hebben.
Het juiste beleggingsvastgoed aankopen
Als je een woning aan wilt kopen voor verhuur moet je altijd proberen om een zo laag mogelijke aankoop prijs te hebben en een zo hoog mogelijke waarde in verhuurde staat. Dit geldt zeker ook voor het gebruiken van overwaarde. Afhankelijk van bovengenoemde strategie is dit in meer of mindere mate van belang.
Conclusie
Overwaarde is 1 van de weinige manieren om beleggingsvastgoed aan te kopen zonder een substantieel bedrag aan spaargeld. Het is een manier om een start te maken voor veel mensen omdat door de huidige marktomstandigheden in heel veel woningen overwaarde zit.
