Onroerend goed en vastgoed, termen die je constant tegenkomt als vastgoedbelegger. Maar weet je precies wat er wel en niet onder valt? Dit onderscheid kan je duizenden euro's kosten als je het verkeerd inschat.

Wat is onroerend goed precies?

Volgens het Nederlandse Burgerlijk Wetboek zijn onroerende zaken "de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd."

Het sleutelwoord is "duurzaam verenigd." Het gaat niet om technische onverplaatsbaarheid, maar om de bestemming om permanent ter plaatse te blijven. De Hoge Raad formuleerde de beslissende vraag: "Zijn de zaken naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven?"

Wat valt wel en niet onder onroerend goed?

Grond en gebouwen

• Landbouwgrond, bosgrond, bouwgrond
• Woningen, kantoren, fabrieken, winkelpanden
• Funderingen en constructieve elementen

Vast verbonden installaties

• Inbouwkeuken met vaste aansluitingen
• Ingebouwde spotverlichting
• Vastgelijmde vloerbedekking
• CV-installatie en radiatoren
• Inbouwkasten

Tuin en buitenruimte

• Bomen en struiken (geworteld)
• Gemetserde tuinmuren
• Betonnen opritten en terrassen
• Vast aangelegd zwembad

Wat blijft roerend?

• Klik-laminaat (niet gelijmd)
• Losse meubels en apparaten
• Designlampen op gewone stopcontacten
• Tuinmeubelen en plantenbakken
• Vrijstaande keukenapparatuur

Waarom dit verschil belangrijk is voor beleggers

Financiële gevolgen

Een misverstand over een vloer van €8.000 of inrichting van €15.000 kan je rendement calculatie drastisch veranderen. Als belegger reken je op een bepaalde huurprijs gebaseerd op wat je ziet, maar als waardevolle items roerend zijn, moet je zelf investeren in vervanging.

Fiscale impact

Voor de WOZ-waardering telt alleen onroerend goed mee. Dit beïnvloedt je Box 3-belasting. Je opstalverzekering dekt meestal alleen onroerend goed - roerende zaken vallen onder inboedelverzekering.

Praktische tips voor het aankopen van vastgoed

Maak uitgebreide inventarislijsten

Documenteer bij elke aankoop wat wel en niet tot het onroerend goed behoort. Fotografeer alles en laat beide partijen tekenen. Let speciaal op items in de grijze zone.

Onderhandel over twijfelgevallen

Gebruik onduidelijkheden in je onderhandelingsstrategie. Vraag expliciet om roerende zaken in de koopovereenkomst op te nemen of onderhandel over de prijs.

Plan extra investeringen

Bouw een budget in van €5.000-€15.000 voor inrichting die niet automatisch meegaat. Dit voorkomt verrassingen na aankoop.

Documenteer in het contract

Laat je notaris specifieke clausules opnemen: "alle aanwezige verlichting, vloerbedekking en inbouwmeubels worden beschouwd als onroerend goed en gaan over met de verkoop."

Het verschil tussen onroerend en roerend goed kan het succes van je vastgoedinvestering bepalen. Investeer tijd in het begrijpen van deze basics - het kan je duizenden euro's besparen en zorgt ervoor dat je geen onaangename verrassingen krijgt bij je volgende aankoop.