Roerende en onroerende goederen: het verschil uitgelegd

Je hebt eindelijk je droomhuis gevonden. De deal is gesloten, de sleutels zijn bijna van jou. Maar dan ontstaat er verwarring: wat hoort er eigenlijk bij de woning? Die prachtige kroonluchter in de woonkamer, de inbouwkeuken, de vrijstaande kledingkast. Wat krijg je mee en wat niet? Voor veel mensen is dit een verrassend complexe vraag, maar het antwoord ligt in het juridische onderscheid tussen roerende en onroerende goederen.

Dit onderscheid is fundamenteel in het Nederlandse eigendomsrecht en heeft verstrekkende gevolgen voor vrijwel elke vastgoedtransactie. Het bepaalt niet alleen wat je krijgt bij de aankoop van een woning, maar ook hoe eigendom wordt overgedragen, welke belastingen van toepassing zijn, en hoe financiering geregeld kan worden. Voor vastgoedinvesteerders is begrip van deze materie essentieel om discussies te voorkomen en juridische risico's te minimaliseren.

Het merkwaardige is dat objecten van status kunnen veranderen. Een roerende zaak kan onroerend worden door simpelweg duurzaam aan een gebouw te worden bevestigd. En het omgekeerde geldt ook: wat onroerend was, kan weer roerend worden door demontage. Deze dynamiek maakt het onderwerp fascinerend, maar ook uitdagend voor iedereen die met vastgoed werkt.

Wat zijn roerende goederen eigenlijk?

Roerende goederen zijn alle zaken die niet duurzaam met de grond of gebouwen zijn verbonden en daarom zonder schade kunnen worden verplaatst. Dit lijkt eenvoudig, maar de praktijk is vaak complexer dan deze definitie doet vermoeden.

Het onderscheidende kenmerk is dus verplaatsbaarheid zonder schade. Een stoel kun je optillen en naar een andere kamer brengen zonder dat de stoel of het gebouw beschadigd raakt. Een auto kun je van de oprit rijden zonder dat er permanente veranderingen aan het pand plaatsvinden. Dit zijn typische roerende goederen.

Belangrijke voorbeelden van roerende goederen zijn auto's, fietsen, meubels, kunstwerken, machines, apparatuur, computers, kleding, boeken, en vrijwel alle persoonlijke bezittingen. In bedrijfscontext gaat het vaak om inventaris, gereedschap, voertuigen en losse apparatuur.

In tegenstelling tot onroerende goederen bestaat er voor de meeste roerende zaken geen registratieplicht. Je hoeft een stoel of schilderij niet bij het Kadaster in te schrijven. Uitzonderingen zijn er wel: voertuigen moeten bijvoorbeeld worden geregistreerd bij de RDW, en bepaalde vaartuigen in het scheepsregister. Maar dit zijn specifieke wettelijke vereisten die losstaan van het algemene principe.

Het juridische onderscheid dat alles bepaalt

Het Nederlandse recht maakt een fundamenteel onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. Dit onderscheid heeft consequenties die veel verder reiken dan alleen de vraag wat bij een huis hoort.

Eigendomsoverdracht werkt totaal anders

Bij onroerende goederen is eigendomsoverdracht een formele aangelegenheid. Je hebt een notariële akte nodig, die vervolgens moet worden ingeschreven in het Kadaster. Pas dan ben je officieel eigenaar. Dit geldt voor alle onroerend goed in Nederland.

Voor roerende goederen is dit totaal anders. Eigendom gaat meestal over door simpele levering: je krijgt het object fysiek in handen en daarmee ben je eigenaar. Geen notaris, geen inschrijving, geen formele akte. Bij een auto komt daar nog een kentekenoverschrijving bij, maar dat is een uitzondering op de hoofdregel.

Deze verschillen hebben praktische consequenties. Als je meubels koopt bij een winkel, ben je eigenaar zodra je hebt betaald en ze zijn geleverd. Bij een huis kun je pas eigenaar worden via de notaris, zelfs als je al volledige toegang hebt tot de woning.

Belastingen en heffingen variëren enorm

Onroerende goederen zijn onderworpen aan specifieke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) die gemeenten heffen. Ook is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij aankoop van vastgoed.

Roerende goederen kennen geen OZB en meestal geen overdrachtsbelasting. Ze vallen wel onder vermogensbelasting in Box 3, net als onroerend goed dat niet als hoofdverblijf dient. Maar de specifieke vastgoedbelastingen gelden dus niet.

Voor bedrijven geldt dat roerende zaken zoals machines en inventaris kunnen worden afgeschreven, wat fiscale voordelen oplevert. De afschrijvingstermijnen zijn vaak korter dan bij gebouwen, wat deze investeringen aantrekkelijker maakt vanuit belastingperspectief.

Zekerheidsrechten: pand versus hypotheek

Een cruciaal verschil manifesteert zich bij financiering. Voor onroerende goederen kun je een hypotheekrecht vestigen. Dit geeft de financier een zeer sterke positie: bij wanbetaling kan het pand worden geëxecuteerd met voorrang boven andere schuldeisers.

Voor roerende zaken geldt het pandrecht. Dit werkt vergelijkbaar maar heeft andere formaliteiten. Pandrecht op bijvoorbeeld bedrijfsinventaris vereist meestal een notariële akte en soms fysieke overdracht aan de pandhouder, hoewel modern pandrecht ook stille verpanding kent waarbij de goederen bij de eigenaar blijven.

Deze juridische instrumenten zijn essentieel voor vastgoedbeleggers die financiering zoeken. De bank zal altijd hypotheek willen op het pand zelf, en mogelijk daarnaast pandrecht op waardevolle roerende zaken zoals kostbare bedrijfsapparatuur.

Natrekking: wanneer roerend onroerend wordt

Een van de meest fascinerende aspecten van dit rechtsgebied is het fenomeen natrekking. Dit houdt in dat roerende zaken onroerend kunnen worden door duurzame verbinding met een onroerend goed.

Het wettelijke principe

Artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek regelt natrekking. Het bepaalt dat bestanddelen van een zaak niet afzonderlijk voorwerp van eigendom kunnen zijn. Als een roerende zaak zodanig met een gebouw wordt verenigd dat deze als bestanddeel moet worden gezien, wordt de roerende zaak onroerend.

De vraag is altijd: wanneer is er sprake van zo'n duurzame verbinding dat natrekking optreedt? Hiervoor zijn verschillende criteria ontwikkeld door jurisprudentie.

Criteria voor natrekking

Het belangrijkste criterium is of de zaak duurzaam met het gebouw is verbonden. Duurzaamheid betekent niet per se permanent - het gaat om de bedoeling en de wijze van bevestiging. Een machine die met bouten aan de vloer is bevestigd en bedoeld is om jarenlang op die plek te functioneren, wordt beschouwd als duurzaam verbonden.

Daarnaast speelt de verkeersopvatting een rol: wat is gebruikelijk in de betreffende branche of voor het type gebouw? In een fabriek worden bepaalde machines als onderdeel van het gebouw gezien, terwijl dezelfde machines in een tijdelijke opslagruimte roerend zouden blijven.

Ook de functionele bestemming is relevant. Is het object essentieel voor het gebruik van het gebouw? Een centrale verwarmingsketel die ingebouwd zit, wordt doorgaans gezien als onroerend omdat deze essentieel is voor het functioneren van de woning.

Praktische voorbeelden van natrekking

Concrete voorbeelden verduidelijken dit abstracte principe. Een inbouwkeuken die volledig geïntegreerd is in de woning, met kasten die aan muren zijn bevestigd en werkbladen die op maat zijn gemaakt, wordt meestal als onroerend beschouwd. De roerende losse koelkast ernaast blijft echter roerend.

Een airco-installatie die aan de muur is gemonteerd en door leidingen met buitenunits is verbonden, is doorgaans onroerend geworden door natrekking. Een mobiele airco die je simpelweg in het stopcontact steekt, blijft roerend.

Bij bedrijfsinstallaties wordt het complexer. Een zware productielijn die met funderingen aan de vloer is verankerd en geïntegreerd is in het gebouwsysteem, is waarschijnlijk onroerend. Maar een machine op wielen die weliswaar zwaar is maar niet permanent is bevestigd, blijft roerend.

Een interessante uitspraak betrof zonnepanelen. Deze worden vaak gezien als onroerend omdat ze duurzaam op het dak zijn gemonteerd en geïntegreerd in de elektrische installatie van het gebouw. Dit heeft consequenties voor overdracht bij verkoop en voor financieringsmogelijkheden.

Roerende goederen bij vastgoedtransacties

Bij de aan- of verkoop van vastgoed speelt het onderscheid tussen roerend en onroerend een cruciale rol. Veel geschillen na oplevering ontstaan doordat partijen verschillende verwachtingen hadden over wat wel en niet meegeleverd zou worden.

De inventarislijst als essentieel instrument

Een zorgvuldig opgestelde inventarislijst voorkomt misverstanden. Deze lijst moet expliciet vermelden welke roerende zaken worden meegeleverd en welke niet. Standaard NVM-koopcontracten bevatten een ruimte hiervoor, maar die wordt vaak onvoldoende ingevuld.

Goede inventarislijsten specificeren: alle losstaande meubels (met omschrijving), losse apparatuur, tuinmeubilair, gereedschap in schuren, decoratie-items, en zelfs specifieke objecten die mogelijk voor discussie vatbaar zijn zoals grote spiegels of bijzondere lichtarmaturen.

Bij bedrijfspanden wordt dit nog belangrijker. Inventaris, machines, kantoorinrichting, keukenapparatuur in een horecagelegenheid - al deze zaken moeten expliciet worden benoemd. Soms wordt een aparte roerende-goederenlijst opgesteld met waardebepaling per item.

Waardering van roerende goederen

Bij vastgoedtransacties wordt vaak een deel van de koopprijs toegerekend aan roerende zaken. Dit heeft fiscale voordelen omdat voor roerende goederen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Maar let op: de Belastingdienst controleert of deze toerekening zakelijk is. Je kunt niet zomaar €50.000 van de koopprijs als "roerende goederen" aanmerken terwijl het slechts om een oude bank en wat keukenapparatuur gaat. De waardering moet in verhouding staan tot de werkelijke waarde van de objecten.

Voor bedrijfspanden met substantiële inventaris is professionele waardering aan te raden. Een taxateur kan de waarde van machines, installaties en inventaris vaststellen, wat de fiscale positie versterkt bij eventuele controles.

Due diligence proces

Bij grotere vastgoedtransacties omvat due diligence altijd een grondig onderzoek naar welke zaken tot het registergoed behoren en welke roerend zijn. Dit voorkomt verrassingen na overdracht.

Specifieke aandachtspunten zijn: welke installaties zijn duurzaam verbonden en dus onroerend geworden? Zijn er huurovereenkomsten voor apparatuur die niet in eigendom is? Zijn er financieringsconstructies waarbij roerende zaken als zekerheid dienen?

Ook de staat van roerende zaken wordt beoordeeld. Bij bedrijfspanden met machines: wat is de restwaarde, het onderhoudsniveau, en de verwachte levensduur? Deze factoren beïnvloeden de totale waarde van de transactie.

Specifieke situaties die aandacht vragen

Woonboten en woonwagens

Woonboten vormen een interessante categorie. Zolang ze niet duurzaam met de grond zijn verbonden (bijvoorbeeld door een vaste fundering), blijven ze roerend goed. Dit heeft grote gevolgen: geen overdrachtsbelasting, andere financieringsmogelijkheden, en andere juridische procedures bij verkoop.

Bij woonboten die wel een vaste verbinding hebben met de wal (bijvoorbeeld door permanente aansluitingen en funderingen) kan natrekking optreden, waardoor ze onroerend worden. Dit is altijd maatwerk en afhankelijk van de specifieke situatie.

Bedrijfsinstallaties in huurpanden

Een bedrijf dat installaties aanbrengt in een gehuurd pand behoudt doorgaans eigendom van deze zaken, tenzij ze door natrekking onroerend worden. Het huurcontract moet hierover duidelijke afspraken bevatten.

Bij beëindiging van de huur heeft de huurder vaak het recht om roerende zaken te verwijderen, mits het pand in de oorspronkelijke staat wordt opgeleverd. Maar als de installaties onroerend zijn geworden, kan dit recht vervallen tenzij anders overeengekomen.

Slimme huurders bedingen in het contract dat bepaalde installaties roerend blijven en verwijderd mogen worden bij vertrek. Verhuurders willen vaak juist het tegenovergestelde: dat waardevolle verbeteringen in het pand blijven.

Kunst en antiek in monumentale panden

Bij monumentale panden kunnen kunstwerken en antieke elementen onderdeel zijn van het beschermde monument. Denk aan oude lambrisering, antieke deuren, historische schoorsteenmantels of muurschilderingen.

Deze objecten zijn vaak onroerend door natrekking, maar bovendien beschermd door monumentenwetgeving. Verwijdering is dan niet toegestaan zonder vergunning, ook niet door de eigenaar. Dit heeft grote impact op eigendomsrechten en gebruiksmogelijkheden.

Praktische tips voor vastgoedinvesteerders

Bij aankoop

Maak vooraf kristalhelder wat je verwacht over te nemen. Loop door het pand en maak foto's van alles waarvan je aanneemt dat het meekomt. Bespreek dit expliciet met de verkoper en leg het vast in de koopovereenkomst.

Let vooral op grijze gebieden: luxe lichtarmaturen, inbouwkasten, tuinhuizen, schuurtjes, pergola's, zonwering. Deze objecten zijn vaak voor meerdere interpretaties vatbaar. Expliciete afspraken voorkomen geschillen.

Vraag bij bedrijfspanden naar eigendomssituatie van alle apparatuur. Soms is kostbare apparatuur geleased of gefinancierd met eigendomsvoorbehoud. Dan kun je deze niet zomaar overnemen.

Bij verkoop

Wees transparant over wat je wilt meenemen. Communiceer dit vroegtijdig met potentiële kopers. Niets is vervelender dan een teleurgestelde koper die dacht dat de design-luchter bij de woning hoorde.

Overweeg een aparte waardering van roerende goederen als deze substantiële waarde vertegenwoordigen. Dit kan fiscaal voordelig zijn en geeft kopers duidelijkheid over waar ze voor betalen.

Documenteer de staat van roerende zaken die worden meegeleverd. Foto's en beschrijvingen vooraf voorkomen claims achteraf over vermeende gebreken of ontbrekende onderdelen.

Juridische bescherming

Laat bij twijfel over de status van bepaalde objecten juridisch advies inwinnen. Een notaris of gespecialiseerd advocaat kan beoordelen of iets door natrekking onroerend is geworden.

Bij grotere transacties overweeg je een garantie- en vrijwaringsbepaling in de koopakte op te nemen over de roerende goederen. Dit beschermt beide partijen tegen latere geschillen.

Fiscale aspecten die het verschil maken

Overdrachtsbelasting vermijden

Het meest directe fiscale voordeel van de roerend-onroerend-kwestie is de overdrachtsbelasting. Deze bedraagt 10,4% voor niet-woningen en 2% voor woningen (met uitzonderingen voor starters). Voor roerende goederen is deze belasting niet verschuldigd.

Bij bedrijfspanden met aanzienlijke inventaris kan het zinvol zijn om de koopprijs te splitsen in een deel voor het onroerend goed en een deel voor roerende goederen. Dit moet wel marktconform zijn - de Belastingdienst accepteert geen kunstmatige constructies.

BTW overwegingen

Voor BTW-belaste transacties (vaak bij bedrijfspanden) geldt dat roerende goederen soms anders worden behandeld dan onroerende goederen. De BTW-regels voor vastgoed zijn complex, met opties en vrijstellingen die niet altijd gelden voor roerende zaken.

Dit kan zowel voor- als nadelig zijn, afhankelijk van de specifieke situatie en de BTW-positie van koper en verkoper. Gespecialiseerd fiscaal advies is hier essentieel.

Vermogensbelasting

In Box 3 vallen zowel roerende als onroerende goederen (behalve de eigen woning). Het onderscheid heeft hier geen directe fiscale consequentie voor de heffing zelf, maar wel voor waardering.

Roerende goederen worden gewaardeerd naar waarde in het economische verkeer, wat vaak lager is dan de aanschafprijs door waardedaling. Dit kan gunstiger zijn dan de WOZ-waardering die geldt voor onroerend goed.

De toekomst: digitalisering en nieuwe ontwikkelingen

Het onderscheid tussen roerend en onroerend blijft relevant, maar de uitvoering verandert door technologie. Slimme contracten en blockchain-technologie maken het mogelijk om eigendom van roerende goederen digitaal te registreren en overdragen.

Internet of Things (IoT) maakt dat apparatuur steeds meer geïntegreerd raakt in gebouwen. Een slim huis met geïntegreerde systemen roept nieuwe vragen op: zijn slimme thermostaten, beveiligingssystemen en domotica-installaties roerend of onroerend?

De wetgever loopt vaak achter op technologische ontwikkelingen. Voor nieuwe categorieën objecten is vaak onduidelijk wat de juridische status is, totdat jurisprudentie duidelijkheid schept. Dit creëert onzekerheid maar ook kansen voor innovatieve investeerders.

Conclusie: waarom dit onderscheid essentieel blijft

Het verschil tussen roerende en onroerende goederen lijkt op het eerste gezicht een technisch juridisch detail. Maar voor iedereen die met vastgoed werkt - van particuliere kopers tot professionele investeerders - is begrip van deze materie essentieel.

Het bepaalt wat je koopt en verkoopt, hoe eigendom overgaat, welke belastingen verschuldigd zijn, en hoe financiering geregeld kan worden. Misverstanden over dit onderscheid leiden tot geschillen, teleurstellingen en financiële tegenvallers.

De kern is simpel: roerend is verplaatsbaar zonder schade, onroerend niet. Maar de toepassing is complex door natrekking, verkeersopvattingen en specifieke situaties. Bij twijfel is professioneel advies altijd verstandig.

Voor vastgoedinvesteerders biedt begrip van dit onderscheid ook kansen. Door slim om te gaan met de roerend-onroerend-kwestie kun je fiscaal optimaliseren, onderhandelingsruimte creëren en juridische risico's minimaliseren.

Bij VrijheidVastgoed begeleiden we investeerders bij alle aspecten van vastgoedbeleggingen, inclusief de juridische en fiscale kanten. Of je nu je eerste pand koopt of een portfolio uitbreidt, begrip van fundamentele concepten zoals het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen is de basis van succesvol investeren.