%20(1).avif)
Je zit aan de keukentafel, koffie naast je laptop, en je bekijkt je spaartegoed. Het groeit, maar niet snel genoeg. De inflatie vreet er jaarlijks aan. Je wilt wat doen met je spaargeld. Maar investeren in aandelen voelen als een gok. En dan hoor je van een vriend die met drie appartementen een aardige aanvullende inkomstenstroom heeft opgebouwd. Vastgoed. Dat klinkt als iets wat werkt.
Maar dan begin je te googelen. Box 3 die veranderd. Wet betaalbare huur. Wet vaste huurcontracten. Beleggers die uitponden. En voor je het weet, vraag je je af of het eigenlijk allemaal wel zin heeft. Dat is begrijpelijk, want het speelveld is de afgelopen jaren behoorlijk veranderd.
In dit artikel leggen we je uit hoe particulier beleggen in vastgoed er in 2025 en 2026 uitziet. Wat de cijfers zeggen, wat de regelgeving betekent voor jouw rendement, en hoe slimme beleggers zich aanpassen aan het nieuwe speelveld.
Het speelveld is veranderd, en dat is precies waarom kansen ontstaan
Het Kadaster rapporteerde dat het aantal verkopen door particuliere beleggers in 2024 zo'n 37% hoger lag dan een jaar eerder. Over de periode 2023-2024 werd er door investeerders zelfs drie keer zoveel verkocht als er in de jaren vóór corona gemiddeld werd aangekocht. Dat klinkt alarmerend, maar uit de praktijk blijkt dat dit juist een signaal is dat ervaren beleggers herkennen als een kans.
Kleine verhuurders met één tot drie panden, die destijds instapten met lage rente en weinig regelkennis, stappen nu uit. Ze zijn verrast door hogere financieringslasten, nieuwe belastingregels en complexere huurwetgeving. Het gevolg is dat er meer aanbod op de markt komt, deels tussen investeerders onderling. Meer dan driekwart van de transacties in sommige kwartalen vond zelfs plaats tussen investeerders, wat aantoont dat er een actieve markt bestaat voor wie weet wat hij koopt.
Slimme beleggers weten: een markt in beweging is een markt met kansen. De kunst is om met de juiste kennis in te stappen, niet zonder die kennis aan de zijlijn te blijven staan.
Wat kost beleggen in vastgoed je vandaag de dag?
Laten we eerlijk zijn over de cijfers, want die zijn wel degelijk veranderd. De hypotheekrente voor beleggingsvastgoed steeg in ongeveer vijf jaar tijd van circa 2,95% naar circa 6%. De rente op een hypotheek voor dit type pand ligt bovendien doorgaans hoger dan op een reguliere woning, wat vastgoed beleggen direct voelbaar maakt in je maandelijkse cashflow. In 2025-2026 ligt die bandbreedte bij vastgoedfinanciering vaak rond 5 tot 5,5%, afhankelijk van je profiel en het onderpand.
Banken financieren beleggingspanden doorgaans voor 70 tot 80% van de marktwaarde (loan-to-value), specifiek bij Nederlandse banken voor verhuurpanden.
Rekenvoorbeeld: een appartement in 2024
Stel: je koopt een appartement van €325.000 in 2024 als belegging. Je financiert 75%, dus €243.750, via een beleggingshypotheek tegen circa 5.5% rente. Je eigen inbreng is €81.250; bij een woning van €325.000 zou de overdrachtsbelasting bijvoorbeeld al €33.800 bedragen. De bruto huur bedraagt €18.000 per jaar, ofwel €1.500 per maand, net binnen de huidige vrije sectorgrens.
Je jaarlijkse rentelasten bedragen dan circa €13.406 Tel daarbij kosten voor exploitatie en beheer op: reken grofweg op 15-20% van de huur voor operationele kosten en nog eens 10-12% voor onderhoudskosten. Bij €18.000 jaarhuur komt dat neer op ongeveer €2.700 tot €3.600 aan operationele kosten. Vóór belasting houd je dan nauwelijks iets over aan directe cashflow. Die inkomsten moeten je maandlasten ruimschoots dekken, want bij gemiddeld 5-8% leegstand en incassokosten lopen de lasten door terwijl je geen huur ontvangt; het direct rendement komt dan direct onder druk. Voeg daar de box 3-heffing over een fictief rendement van circa 6% op de overige bezittingen aan toe, en de nettomarge wordt krap.
Maar dat is het plaatje van vandaag, zonder waardestijging en zonder een langetermijnperspectief. Beleggers met een horizon van tien jaar of meer, lage leverage en een goed energielabel zien een heel ander totaalplaatje. Totaalrendementen van 4 tot 15% per jaar zijn nog steeds realistisch, maar hangen sterk af van object, locatie en financieringsstructuur.
Regelgeving: begrijp het speelveld voordat je instapt
De regelgeving rondom particulier beleggen in vastgoed is complexer geworden. Dat is geen reden om af te haken, maar wel een reden om je goed voor te bereiden. Wie het systeem begrijpt, kan er ook op anticiperen en zich verdiepen in de specifieke belastingregels rond verhuur in box 3.
Box 3: belasting op basis van fictief rendement
Particulier vastgoed valt in de meeste gevallen onder box 3, de belastingcategorie voor vermogen buiten je eigen woning en buiten een BV. Tot en met 2026 geldt een overgangsregeling waarbij de Belastingdienst werkt met forfaitaire rendementen per vermogenscategorie. Voor vastgoed (overige bezittingen) werd in 2024 gerekend met een fictief rendement van circa 6%, terwijl schulden worden verrekend tegen circa 2,70%. Over dat fictieve rendement geldt een belastingdruk van 36%. In 2025 is dat voor onroerend goed praktisch te benaderen als 2,12% belasting over de WOZ-waarde, waarbij de werking van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen een belangrijke rol kan spelen.
Vanaf 2028 is een nieuw stelsel gepland op basis van werkelijk rendement. Huurinkomsten én waardestijging tellen dan mee als belastbaar rendement, terwijl onderhouds- en beheerskosten in box 3 vaak niet aftrekbaar zijn. Mogelijk komt er ook een vermogenswinstbelasting bij verkoop. De exacte wetgeving is nog niet definitief, maar beleggers die nu instappen, doen er goed aan dit scenario mee te nemen in hun berekeningen en zich te verdiepen in de hervorming van box 3 vanaf 2027. Raadpleeg altijd de actuele tabellen van de Belastingdienst, want de percentages wijzigen jaarlijks. Let er ook op dat hypotheekrenteaftrek bij verhuur in box 1 niet mogelijk is.
Huurregulering: middenhuur, de wet betaalbare huur en de WWS-punten
De grens tussen sociale huur en vrije sector lag in 2024-2025 op een kale maandhuur van iets boven de €800. Daarboven geldt (beperkte) vrijheid in de huurprijs. De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 in werking getreden en regelt dat woningen met 187 WWS-punten of meer in de vrije sector vallen, wat overeenkomt met een huur van circa €1.228 per maand.
Woningen onder die grens worden gereguleerd via het puntensysteem. Dit kan betekenen dat panden die voorheen in de vrije sector vielen, een verplichte huurverlaging moeten doorvoeren. Slimme beleggers letten bij aankoop dus goed op het aantal WWS-punten van een pand en kopen met marge boven de drempelwaarde.
Wet vaste huurcontracten: minder flexibiliteit, meer voorbereiding
Tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar zijn per 1 juli 2024 nagenoeg afgeschaft. De Wet vaste huurcontracten verplicht verhuurders om in vrijwel alle gevallen een contract voor onbepaalde tijd aan te bieden. Dit betekent dat je bij een verkeerde huurprijsinschatting niet na twee jaar opnieuw kunt beginnen. Huurders hebben sterkere rechtsbescherming gekregen.
Hoe ga je hier slim mee om? Door bij aankoop al goed na te denken over de juiste huurder en de juiste huurprijs. Ervaren beleggers weten dat een goede screening aan de voorkant de beste investering is die je kunt doen. Niet de hoogste huurder, maar de meest betrouwbare.
Is 2025 toch het juiste moment voor jouw eerste vastgoedinvestering?
Verduurzaming: niet optioneel, maar een kans
Duurzaamheid staat bij veel kleine beleggers minder hoog op de agenda dan een jaar geleden, zo blijkt uit de Handelsbanken Vastgoedbeleggersmonitor 2025. Begrijpelijk in een periode van hoge rente en regulering. Maar beleidsmatig en in de markt is de druk om te verduurzamen structureel aanwezig.
Woningen met een goed energielabel realiseren hogere huren, hebben lagere exploitatielasten en lopen minder risico op toekomstige beleidsmaatregelen. Beleggers die nu investeren in verduurzaming, bouwen aan een toekomstbestendiger portefeuille. Bovendien heeft het energielabel directe invloed op de WWS-puntentelling, wat bij eventuele nieuwe huurregulering bepaalt wat je maximaal mag vragen.
Zie verduurzaming niet als kostenpost, maar als rendementsbehoud op de lange termijn.
Alternatieven: zo bouw je vermogen op buiten de directe woningmarkt
Direct beleggen in woningen is voor kleine beleggers complexer geworden. Maar dat is niet het enige pad. Ervaren beleggers kijken breder en ontdekken sectoren en constructies die minder last hebben van de huidige regulering. Daarbij passen ook andere vormen van vastgoedbeleggingen, die interessant zijn als je wilt investeren in vastgoed met weinig eigen geld. Direct vastgoed vraagt vaak minimaal €80.000 tot €100.000 eigen geld.
Vastgoedfondsen en indirecte beleggingen
Via niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kun je investeren vanaf soms €5.000 tot €25.000, in plaats van een volledig appartement te kopen, wat een alternatief kan zijn naast direct investeren in vastgoed voor verhuur. Zo kun je ook aan indirect beleggen doen via real estate investment trusts, en soms via crowdfundingplatformen instappen in buitenlands vastgoed of nederlands vastgoed. Je kunt daarmee indirect investeren in een gespreide vastgoedportefeuille van panden, soms verspreid over meerdere projecten, met professioneel beheer en in sommige gevallen financiering via aandelen en obligaties. Sommige structuren werken met een commanditaire vennootschap, waarbij een beherend vennoot het vastgoed beheert en de stille vennoot kapitaal inbrengt. Daarmee zit indirect vastgoed qua aanpak tussen zelf een pand kopen en beleggen via de financiële markten in aandelen of beleggingsfondsen. Het fonds zorgt voor verhuur, onderhoud en regelgeving, vaak met professionele begeleiding door fondsmanagers. Over een periode van meer dan 20 jaar ligt het gemiddeld rendement op vastgoed rond 5,8%, al verschilt dat per fonds en strategie.
Let wel op: liquiditeit kan beperkt zijn, beheerkosten drukken het netto rendement, en niet elk fonds staat onder AFM-toezicht. De looptijd van een fonds of lening bepaalt bovendien hoe lang je geld vastzit. Controleer altijd de kostenstructuur en transparantie voordat je instapt. Via crowdfundingplatforms wordt vastgoedfinanciering soms aangeboden tegen 6-8% vaste rente.
Zorgvastgoed, kamerverhuur, logistiek en recreatie
Sectoren als zorgvastgoed, logistieke ruimten en recreatievastgoed vallen vaak onder commercieel vastgoed en winnen aan populariteit onder beleggers; naast logistiek zijn ook kantoren daar een bekend voorbeeld van. Ze kennen doorgaans langjarige huurcontracten met institutionele huurders, minder directe overheidsbemoeienis met huurprijzen en huurindexatie die is gekoppeld aan inflatie. Zowel particuliere als institutionele beleggers zijn actief in dit soort segmenten. Denk aan zorgappartementen, seniorenwoningen of recreatiewoningen met een vast huurcontract bij een exploitant, waarbij sommige fondsen extra zekerheid proberen te bieden met eerste hypotheekrecht.
Ook kamerverhuur biedt kansen voor particuliere beleggers die zoeken naar een hoger rendement en flexibiliteit. Wie dit overweegt, moet de regels rond tijdelijke huurcontracten bij kamerverhuur goed kennen. Kamers verhuren aan studenten of jonge professionals kan bij studentenhuisvesting netto vaak circa 6-7% rendement opleveren, doordat de huur per kamer doorgaans hoger is dan bij reguliere verhuur. Bij transformaties liggen de huuropbrengsten per vierkante meter bovendien vaak hoger dan bij traditionele woningen. Bovendien is de vraag naar betaalbare kamers in studentensteden en grote steden groot en stabiel, wat zorgt voor relatief weinig leegstand. Door de komst van het nieuwe WWSO stelsel, loont het om kamers NU te optimaliseren en te verduurzamen. Denk hierbij een "luxe" voorzieningen per kamer. Zoals een eigen keukenblokje, wc of douche.
Bij recreatief vastgoed ben je afhankelijk van de financiële gezondheid van de exploitant en de conjunctuur in toerisme. Artikelen over investeren in recreatief vastgoed en vakantiewoningen laten zien dat vakantiewoningen vaak worden beoordeeld op rendementen van 5-8%, en ook dit segment kan een goed rendement opleveren. Een langjarige huurovereenkomst met een exploitant kan daarbij een stabiele bron van inkomsten zijn.
Bij zorgvastgoed spelen lange wachtlijsten en demografische vergrijzing juist in je voordeel. Dit zijn segmenten waar de langetermijnvraag structureel groeit, en waar huurregulering op woningniveau nauwelijks een rol speelt. Sommige fondsen in dit segment rekenen bovendien met 6,75% verwacht rendement per jaar, zoals het Orange IM Parkeerfonds, waarbij aanbieders zich vaak beroepen op jarenlange ervaring en zich richten op vermogende particulieren.
Zo pas jij je strategie aan als slimme belegger
Het nieuwe speelveld vraagt om een andere manier van rekenen en denken. Waar het mediaan nettorendement voor bestaande woningen in 2022 nog 8,4% was, daalde dit in 2023 naar 4%, wat ook laat zien dat het mediaan nettorendement voor particuliere beleggers in 2023 naar 4% daalde. Niet aankopen en hopen op huurinkomsten die de rente dekken. Maar beleggen met voldoende eigen vermogen, voldoende spreiding, verduurzamen, een realistische cashflowberekening en een langetermijnperspectief, zodat vastgoed ook echt passief inkomen kan opleveren en risico’s lager blijven.
Uit de praktijk blijkt dat de beleggers die nu goed presteren, twee dingen gemeen hebben. Ze selecteren panden met een goed energielabel en voldoende WWS-punten boven de reguleringsdrempel. Of optimaliseren hiernaar. Een vastgoedinvestering werkt daarbij alleen als je het pand actief optimaliseert en niet passief laat lopen. En ze hanteren een beleggingshorizon van minimaal tien jaar, zodat waardestijging een substantieel onderdeel van het totaalrendement kan zijn en het pand op termijn passief inkomen genereert.
Wat ook helpt: meerdere scenario's doorrekenen voordat je koopt. Wat als de rente stijgt? Wat als de woning door regelgeving onder een lager huurplafond valt? Wat als verduurzaming verplicht wordt? Wat is mijn fallback scenario. (stel ik wil aan arbeidsmigranten verhuren) en dat kan voor wat voor reden dan ook niet meer.. Hoeveel rendement pak ik dan als ik het aan studenten verhuur. Reken ook door wat er gebeurt als er iets mis gaat, bijvoorbeeld bij hogere rente of tegenvallende huur; met hoge leverage en smalle marges werkt dat extra hard door. Wie die scenario's van tevoren doordenkt, wordt niet verrast, maar heeft een plan klaarliggen.
Wat te doen als je nu wilt beginnen
Particulier beleggen in vastgoed is in 2025 en 2026 nog steeds een reëel pad naar vermogensopbouw. Maar het vraagt om meer kennis, meer eigen vermogen en een duidelijkere strategie dan een paar jaar geleden.
Wat kun je doen? Wie gaat investeren, moet zich eerst goed informeren en de risico’s begrijpen. Verdiep je in de WWS-puntentelling van panden die je overweegt. Bereken je netto cashflow niet op basis van de gewenste huur, maar op basis van de maximale huur die het pand juridisch ondersteunt, zodat je je direct rendement realistisch inschat. Raadpleeg de actuele box 3-tabellen van de Belastingdienst en reken door wat een toekomstig werkelijk-rendementstelsel voor jou betekent. Kijk ook naar transactiekosten als je vastgoed wilt aankopen: de overdrachtsbelasting voor beleggers steeg in 2023 naar 10,4% en daalt in 2026 naar 8%, wat de timing van vastgoed beleggen extra relevant maakt. Daarnaast is het verstandig om de fiscale gevolgen voor een tweede woning in box 3 goed door te rekenen. Een pand aankopen betekent ook dat je verantwoordelijk wordt voor beheer en onderhoud. Vastgoed betekent dus dat je naast kansen ook operationele verplichtingen op je neemt. En kijk verder dan alleen woningen als je wilt investeren.
Het speelveld is veranderd. Maar voor wie de nieuwe wetgeving en dus de winstgevende strategieën begrijpt, is er meer te halen dan ooit.
Wil je weten welke vastgoedstrategie het beste aansluit bij jouw vermogenspositie en doelen, en hoe je de nieuwe regelgeving in je voordeel laat werken? Bij Vrijheid Vastgoed met cursussen, community en coaching rekenen we het samen met je door en verbinden we je met beleggers die dit pad al succesvol bewandelen. Wie geld beleggen in vastgoed serieus aanpakt, hoeft bovendien niet alleen naar woningen te kijken: fondsen kunnen een aantrekkelijk alternatief zijn, met een ander risicoprofiel en een ander gemiddeld rendement, als je indirect in vastgoed wilt instappen. Sommige structuren via obligaties of exploitanten werken met vast rendement of een vaste rente, maar dat is niet hetzelfde als zekerheid bij direct vastgoed. Zo kun je overwaarde of spaargeld bewuster laten renderen en vooral profiteren als je strategie en risicoprofiel goed aansluiten op het type belegging.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.webp)