.jpg)
Je zit met je administratie voor je en wil je huurprijzen aanpassen per 1 januari of 1 juli. Maar hoeveel mag je eigenlijk verhogen? En mag het voor al je huurders hetzelfde percentage zijn? Of gelden er per segment andere regels?
Voor 2026 zijn de maximale huurverhogingen inmiddels bekend: 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur en 4,4% voor de vrije sector. Dat lijkt op het eerste gezicht overzichtelijk, maar in de praktijk zitten er veel details in die bepalen of jouw verhoging ook juridisch standhoudt. Wie één procedurele fout maakt, kan geen huurverhoging doorvoeren of moet een bedrag terugbetalen.
In dit artikel lees je precies wat je in 2026 per segment mag verhogen, welke procedure je moet volgen, en waar de meeste verhuurders de mist in gaan.
Drie segmenten, drie percentages
De maximale huurverhoging in Nederland is sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) strikter gereguleerd dan ooit. Alle zelfstandige woonruimte valt in één van drie segmenten, bepaald door het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Per segment gelden andere regels, andere percentages en andere ingangsdata.
Het segment waarin je pand valt hangt af van twee dingen: het aantal WWS-punten en de kale huur die daarmee correspondeert. Woningen met maximaal 143 punten zijn sociale huur. Woningen van 144 tot en met 186 punten vallen in de middenhuur. Vanaf 187 punten zit je in de vrije sector.
Sociale huur: maximaal 4,1% per 1 juli 2026
Voor woningen in de sociale sector mag je de huur per 1 juli 2026 verhogen met maximaal 4,1%. Dit percentage is vastgesteld door de Rijksoverheid en berekend als het driejaarsgemiddelde van de inflatie plus 0,5 procentpunt.
Drie dingen waar verhuurders in dit segment vaak tegenaan lopen:
Lage huren mogen sneller omhoog. Heb je een woning met een kale huur onder de €350 per maand? Dan mag je maximaal €25 per maand verhogen, wat procentueel hoger uitvalt dan 4,1%. Deze regeling bestaat om extreem lage huren geleidelijk naar marktniveau te brengen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor huurders met een hoger middeninkomen mag je bovenop het reguliere percentage een extra verhoging van €50 per maand doorvoeren. Voor hoge inkomens is dit maximaal €100 per maand. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens ligt bij €70.149. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een hogere grens. De Belastingdienst verstrekt de inkomensindicatie waarmee je deze verhoging kunt onderbouwen.
Het puntenplafond blijft leidend. Ook als je de reguliere plus inkomensafhankelijke verhoging optelt, mag de huur nooit uitkomen boven de maximale huurprijs die hoort bij het aantal WWS-punten van de woning. Voor 143 punten ligt die grens in 2026 op €932,93 per maand.
Middenhuur: maximaal 6,1% per 1 januari 2026
Middenhuurwoningen vallen sinds 1 juli 2024 onder de Wet betaalbare huur. Het gaat om woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten, ofwel een kale huurprijs tussen €932,93 en €1.228,07.
Voor dit segment mag je de huur per 1 januari 2026 verhogen met maximaal 6,1%. Dit percentage is gebaseerd op de cao-loonontwikkeling (5,1%) plus 1 procentpunt. Dat is een hoger percentage dan voor sociale huur, bewust zo ontworpen om de middenhuur marktconform te houden.
Er zijn twee punten waar je scherp op moet zijn:
De verhoging moet in het huurcontract staan. Anders dan in de vrije sector geldt hier: de huurverhogingsclausule moet expliciet in het contract zijn opgenomen. Staat er in het contract een lager percentage? Dan geldt dat lagere percentage, niet het wettelijk maximum. Staat er niets over huurverhoging? Dan kun je de maximale 6,1% hanteren, maar wel met een correcte aanzeggingsprocedure.
Het puntenplafond geldt ook hier. De verhoging mag de huur nooit boven het maximum voor het puntenaantal brengen. Zit je pand op 180 punten en is de maximale huur daarvoor €1.190? Dan mag je daar met geen enkele verhoging bovenuit komen, ook niet met 6,1%.
Vrije sector: maximaal 4,4% per 1 januari 2026
Voor woningen in de vrije sector (187 punten of meer) mag je per 1 januari 2026 maximaal 4,4% verhogen. Dit percentage is berekend als het laagste van inflatie (3,4%) of cao-loonontwikkeling (5,1%), plus 1 procentpunt. Omdat inflatie lager was, is het: 3,4% + 1% = 4,4%.
Deze regeling loopt tot 1 mei 2029. Daarna evalueert de wetgever of de maximering wordt voortgezet, aangepast of afgeschaft.
Let op: de vrije sector kent geen maximumhuurprijs op basis van het puntenstelsel. Er is dus geen plafond waar de jaarlijkse verhoging tegenaan kan lopen. Maar de jaarlijkse verhoging zelf is wel gebonden aan de 4,4%.
Uitzondering: verbeteringen aan de woning. Investeer je in een kwaliteitsverbetering van het pand (dubbelglas, extra toilet, zonnepanelen, verbouwing)? Dan mag je die kosten buiten de jaarlijkse huurverhoging om doorberekenen. Voorwaarde is wel dat de huurder vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven voor de verbetering én de daarbij horende huurverhoging. Zonder die toestemming kun je de investering niet doorbelasten.
Benieuwd of je jouw huurverhogingen in 2026 maximaal én juridisch correct doorvoert?
De aanzeggingsprocedure: dit moet je altijd doen
Een maximum kennen is één ding. De verhoging juridisch correct doorvoeren is iets anders. Wie de procedure niet volgt, kan zijn huurverhoging op de dag van de ingang ongeldig zien worden. Huurverhoging is slechts één van je verplichtingen als verhuurder, zorg dat je alle rechten en plichten als verhuurder op orde hebt.
Twee maanden vooraf schriftelijk aanzeggen. Je moet je huurder minimaal twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk informeren over de verhoging. Voor een verhoging per 1 juli moet de huurder dus uiterlijk 1 mei de aanzegging in huis hebben. Voor een verhoging per 1 januari geldt uiterlijk 1 november van het voorgaande jaar.
De aanzegging moet specifieke informatie bevatten. Noem in de brief het huidige huurbedrag, het nieuwe huurbedrag, het verhogingspercentage, de ingangsdatum, en de gronden waarop je de verhoging baseert. Bij een inkomensafhankelijke verhoging voeg je de inkomensverklaring van de Belastingdienst toe.
Eén verhoging per jaar. Je mag de kale huur maximaal één keer per twaalf maanden verhogen. Tussentijdse verhogingen zijn niet toegestaan, ook niet als je de vorige keer onder het maximum zat.
Bezwaartermijn voor de huurder. De huurder heeft het recht om bezwaar te maken via de Huurcommissie, mits die over de zaak kan oordelen. Voor sociale en middenhuurwoningen moet dit binnen zes weken na de ingangsdatum. Oordeelt de Huurcommissie dat de verhoging niet klopt, dan moet je het teveel betaalde bedrag terugbetalen.
Rekenvoorbeeld: wat betekent 4,4% concreet?
Stel: je verhuurt een appartement in de vrije sector voor €1.200 per maand. Per 1 januari 2026 wil je de maximale verhoging van 4,4% doorvoeren.
De nieuwe huur wordt: €1.200 × 1,044 = €1.252,80 per maand. Een verhoging van €52,80 per maand, ofwel €633,60 per jaar.
Voor een middenhuurwoning van €1.100 per maand met 6,1% verhoging: €1.100 × 1,061 = €1.167,10 per maand. Een verhoging van €67,10 per maand. Controleer wel of dit nieuwe bedrag nog binnen de maximale huurprijs voor het puntenaantal valt.
Veelgemaakte fouten
Uit de praktijk komen steeds dezelfde fouten terug. Wie deze vermijdt, voert zijn huurverhoging soepel door.
Te laat aanzeggen. De tweemaandentermijn is hard. Aanzegging op 15 mei voor een verhoging per 1 juli is te laat. De verhoging kan in dat geval niet per 1 juli ingaan, maar pas een maand later.
Verkeerd percentage gebruiken. Beleggers halen de percentages per segment door elkaar. Een pand op 150 punten valt onder middenhuur (6,1%), niet onder de vrije sector (4,4%). Wie hier slordig mee omgaat, loopt het risico op terugbetaling.
Het puntenplafond negeren. In zowel sociale huur als middenhuur mag je met een verhoging nooit boven de maximale huurprijs voor het puntenaantal uitkomen. Vraag bij twijfel een actuele puntentelling op via de Huurcommissie.
Geen huurverhogingsclausule in middenhuurcontracten. Staat er niets over huurverhoging in je contract, dan kun je wel verhogen tot het wettelijk maximum, maar alleen als je de aanzeggingsprocedure correct volgt. Beter is om bij nieuwe contracten standaard een heldere huurverhogingsclausule op te nemen.
Inkomensafhankelijke verhoging zonder inkomensverklaring. Wil je de extra €50 of €100 doorvoeren bij huurders met een hoger inkomen, dan moet je een inkomensverklaring van de Belastingdienst opvragen. Zonder die onderbouwing is de verhoging aanvechtbaar.
Samengevat: de regels voor 2026 op één rij
Voor 2026 gelden de volgende maxima: 4,1% voor sociale huur (per 1 juli), 6,1% voor middenhuur (per 1 januari) en 4,4% voor de vrije sector (per 1 januari). De ingangsdata en percentages zijn wettelijk vastgelegd en er is geen ruimte om hiervan af te wijken naar boven.
Belangrijker nog dan het percentage is de procedure. Tijdig aanzeggen, correct onderbouwen, binnen het puntenplafond blijven en maximaal één keer per jaar verhogen. Wie deze basis op orde heeft, loopt nauwelijks risico op bezwaar of terugbetaling.
Wil je zeker weten dat je jouw huurverhogingen in 2026 correct en maximaal doorvoert, zonder risico op procedurele fouten of bezwaren bij de Huurcommissie? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je met een waterdichte aanpak van huurverhogingen, zodat je jouw rendement optimaal benut binnen de wettelijke grenzen.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
%20(1).png)
%20(1).png)
.png)