.png)
Je hebt net een appartement gekocht om te verhuren. De eerste huurder trekt erin, alles loopt soepel, totdat je een appje krijgt: "De kraan in de badkamer druppelt, kun jij dat laten repareren?" Je stuurt een loodgieter langs, betaalt 120 euro, en denkt er verder niet bij na. Maar twee maanden later: "De binnenkant van de voordeur heeft een kras, wie betaalt dat?" En daarna: "De tuin ligt er een beetje verwaarloosd bij, moeten we daar iets mee?"
Dit soort vragen zorgen bij veel beginnende beleggers voor verwarring én onnodige kosten. Want wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud is in Nederland wettelijk geregeld, en als jij dat niet weet, betaal je rekeningen die eigenlijk voor rekening van je huurder zijn. Of andersom: je laat gebreken voortbestaan waar jij juridisch aansprakelijk voor bent.
In dit artikel zet ik voor je uiteen hoe de verdeling van onderhoud en reparaties bij vastgoed werkt. Wie betaalt wat, wat staat er in de wet, en hoe ga je hier als verhuurder slim mee om?
De wettelijke basis: zo is de verdeling geregeld
De verdeling van onderhoud tussen huurder en verhuurder is vastgelegd in artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek en het bijbehorende Besluit Kleine Herstellingen. Die twee documenten samen bepalen wat groot onderhoud is (voor de verhuurder) en wat klein onderhoud is (voor de huurder).
De hoofdregel is eenvoudig: groot en structureel onderhoud is voor de verhuurder, dagelijks en klein onderhoud is voor de huurder. Maar de duivel zit in de details. Want wat is "klein"? En wat valt er precies onder "structureel"? Dat is waar de meeste discussies over ontstaan.
Belangrijk om te weten: het Besluit kleine herstellingen is voor alle zelfstandige woonruimte semi-dwingend recht (artikel 7:240 BW). Dat betekent dat je in het huurcontract wel afwijkende afspraken mag maken, maar alléén ten gunste van de huurder. Clausules waarin je klein onderhoud ruimer definieert dan het Besluit voorschrijft, of waarin je reparaties bij de huurder neerlegt die eigenlijk voor jouw rekening horen te komen, zijn vernietigbaar. Dit geldt voor sociale huur, middenhuur én de vrije sector.
Groot onderhoud: dit betaal jij als verhuurder
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor alles wat te maken heeft met de structuur en de technische installaties van het pand. Dit zijn de werkzaamheden die omvangrijk zijn, specialistische kennis vereisen, of samenhangen met de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning.
Concreet gaat het dan om het buitenschilderwerk van gevels en kozijnen, grote reparaties aan het dak, de fundering of scheurvorming in dragende muren, onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen en trappenhuizen, en het onderhoud van cv-ketels en andere technische installaties. Ook de riolering, schoorstenen, goten en regenafvoeren vallen onder jouw verantwoordelijkheid, evenals de vernieuwing van lamparmaturen aan de buitenzijde en in gemeenschappelijke ruimtes.
Uit de praktijk blijkt dat verhuurders hier regelmatig de fout in gaan bij de cv-ketel. Onderhoud en reparatie van een cv-ketel is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De huurder hoeft slechts de ketel te ontluchten, bij te vullen of opnieuw op te starten na een uitval. Alles wat daarboven gaat, inclusief de jaarlijkse servicebeurt, valt bij jou.
Klein onderhoud: dit betaalt de huurder
Het Besluit Kleine Herstellingen bevat een concrete lijst van werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. Denk aan het witten van binnenmuren en plafonds, het schilderen van binnenhuishoutwerk, het vervangen van kapotte ruiten (tot een bepaalde omvang), het vastzetten van trapleuningen en deurknoppen, het schoonhouden van bereikbare goten en het onderhoud aan sloten en scharnieren.
Ook het verwijderen van vlooien, mieren, wespen en luizen is voor de huurder. Let op: kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen vallen onder jouw verantwoordelijkheid als verhuurder. Dit onderscheid bestaat omdat deze plagen vaak wijzen op een structureel probleem in het gebouw zelf.
Graffiti verwijderen is in principe ook een taak van de huurder, tenzij de kosten daarvoor disproportioneel hoog zijn of de huurder er simpelweg niet bij kan. Dan schuift de verantwoordelijkheid naar jou als verhuurder.
Veelvoorkomende discussiepunten in de praktijk
Theorie is één ding, praktijk is een ander. Er zijn een aantal situaties die in de praktijk steeds terugkomen en waarbij huurder en verhuurder ruzie over maken.
Schimmel en vochtproblemen
Schimmel is een klassiek voorbeeld waarbij de oorzaak bepaalt wie verantwoordelijk is. Als schimmel ontstaat door bouwkundige gebreken, zoals slechte isolatie, een lekkend dak of gebrekkige ventilatiekanalen, dan is dat jouw probleem als verhuurder. Als de huurder echter nauwelijks ventileert, de woning te weinig verwarmt en daardoor zelf vocht creëert, dan is de verantwoordelijkheid anders te verdelen.
Praktisch advies: zorg bij iedere oplevering voor een inspectierapport én een instructie over het gebruik van ventilatie. Dit beschermt je bij eventuele geschillen.
Tuin en buitenruimte
Groot onderhoud aan de tuin, zoals het rooien van bomen of het vervangen van bestrating, is doorgaans voor de verhuurder. Het bijhouden van de tuin, het maaien van het gras en het snoeien van struiken valt onder het dagelijks onderhoud en is de taak van de huurder. Maak dit bij voorkeur expliciet in het huurcontract.
Apparatuur en witgoed
Als jij als verhuurder een wasmachine, koelkast of vaatwasser meelevert als onderdeel van de verhuur, dan ben je ook verantwoordelijk voor het onderhoud en de vervanging ervan wanneer ze kapot gaan door normale slijtage. Huurders zijn alleen aansprakelijk voor schade door verkeerd gebruik.
Benieuwd hoe een slimme onderhoudsstrategie jouw rendement beschermt?
Wat als de huurder onderhoud weigert?
Huurders zijn wettelijk verplicht klein onderhoud zelf uit te voeren. Doen ze dat niet, en ontstaat daardoor schade, dan kun je die schade verhalen bij het einde van de huurovereenkomst. Hiervoor is een goede opleverings- en inspectieprocedure essentieel.
Maak bij aanvang van de huur een uitgebreid inspectierapport met foto's. Doe dit opnieuw bij het einde van de huurperiode. Het verschil in staat van het pand bepaalt wat je kunt verrekenen met de waarborgsom. Normale slijtage door bewoning is nooit verhaalbaar. Schade door nalatig onderhoud wel.
Wat als jij als verhuurder niet handelt?
Als jij nalaat groot onderhoud uit te voeren, staan huurders niet machteloos. Ze kunnen je schriftelijk aanmanen en een redelijke termijn geven om het gebrek te verhelpen. Doen ze dat en reageer jij niet, dan zijn er meerdere routes mogelijk.
Huurders in de sociale sector of de middenhuur kunnen de Huurcommissie inschakelen. Die kan een tijdelijke huurverlaging opleggen zolang het gebrek niet is verholpen. Dit is niet symbolisch: een huurverlaging van twintig tot veertig procent gedurende maanden tikt flink aan. Huurders in de vrije sector gaan rechtstreeks naar de kantonrechter, die jou kan verplichten het onderhoud uit te voeren met een dwangsom als je blijft weigeren.
Gemeenten hebben daarnaast per 2023 meer handhavingsbevoegdheden gekregen via de Wet Goed Verhuurderschap. Als een huurder slecht onderhoud meldt bij Bouw- en Woningtoezicht, kan de gemeente de verhuurder aanschrijven en bij aanhoudende weigering de werkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten verhalen.
Verduurzaming: de nieuwe onderhoudsplicht van deze tijd
Naast regulier onderhoud staat er een nieuwe verplichting voor de deur: verduurzaming. Vanaf 1 januari 2029 geldt voor verhuurde woningen een minimum energielabel D, vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Verhuurders met woningen in label E, F of G moeten deze vóór die datum opwaarderen. Er is geen verhuurverbod, maar gemeenten kunnen handhaven en dwangsommen opleggen. Uitzonderingen gelden onder meer voor monumenten, vrijstaande panden kleiner dan 50 m², panden die binnen twee jaar gesloopt worden en recreatiewoningen.
Dit is geen klein onderhoud, maar een serieuze investering. Een woning opwaarderen van label G naar label D kost afhankelijk van de staat van het pand al snel 15.000 tot 40.000 euro. Er is subsidie beschikbaar via de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH): maximaal €10.000 per woning voor isolatie- en onderhoudsmaatregelen, oplopend tot €15.000 per woning als je ook een duurzame warmteoptie installeert zoals een warmtepomp of zonneboiler. De regeling loopt tot en met 31 december 2029.
Ervaren beleggers combineren dit slim: als je toch groot onderhoud moet uitvoeren, pak dan tegelijkertijd de isolatie en installaties aan. Zo spreek je de kosten, profiteer je van de subsidie en verhoog je de WOZ-waarde en puntentelling van de woning, wat uiteindelijk ook een hogere huurprijs mogelijk maakt.
Praktische tips voor een waterdict onderhoudsbeleid
Een goed onderhoudsbeleid begint al vóór de eerste huurder intrekt. Zorg bij aanvang altijd voor een volledig inspectierapport met foto's, ondertekend door beide partijen. Leg in het huurcontract expliciet vast welke onderhoudsverplichtingen bij de huurder liggen, met een verwijzing naar het Besluit Kleine Herstellingen.
Bouw een reservepot op van minimaal 1% van de aankoopwaarde per jaar. Dit lijkt misschien overbodig in de eerste jaren, maar wanneer er een grote reparatie nodig is, ben je blij dat het geld er staat. Planmatig groot onderhoud, zoals schilderwerk buiten of dakinspectie, kun je voorzien en budgetteren. Onverwachte reparaties niet, maar met een goede reserve vang je die op zonder dat het je cashflow ontwricht.
Houd tot slot je contracten, facturen en correspondentie met huurders goed bij. Als het ooit tot een geschil komt, is documentatie je sterkste wapen.
Conclusie: kennis van de regels beschermt je rendement
De verdeling van onderhoud en reparaties bij vastgoed is in Nederland duidelijk geregeld, maar vereist wel kennis van de regels. Groot en structureel onderhoud is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Klein, dagelijks onderhoud is voor de huurder. Wat in welke categorie valt, staat grotendeels beschreven in het Besluit Kleine Herstellingen.
Als verhuurder bescherm je jezelf door goede contracten, een helder inspectierapport bij in- en uitgang, en een reservepot voor onderhoud. Vergeet ook de fiscale kant niet: in box 1 zijn onderhoudskosten volledig aftrekbaar, in box 3 niet. En met de komende verduurzamingseisen is het slim om nu al na te denken over je strategie.
Wil je weten hoe je een solide onderhoudsstrategie opzet die je rendement beschermt én voldoet aan alle wettelijke eisen? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je de juiste keuzes te maken, van je eerste aankoop tot het optimaliseren van een volwassen portefeuille.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.png)
.png)
%20(1).png)