Financieren op eindwaarde: verbouwing meefinancieren in 2026

Overdrachtsbelasting: dit moet je weten

Nu het minder rooskleurige deel, maar wel een deel dat je gewoon moet begrijpen om verrassingen te voorkomen. De overdrachtsbelasting is voor de meeste beleggers een serieuze kostenpost, en de vraag of je die kunt meefinancieren, hangt volledig af van je situatie.

De tarieven in 2025 en 2026 zijn als volgt:

• Eigen woning als hoofdverblijf: 2% (starters tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden aanspraak maken op 0%)
• Woning niet als hoofdverblijf (verhuur, belegging): 10,4% in 2025, en 8% vanaf 1 januari 2026
• Niet-woningen zoals bedrijfspanden en garages: 10,4%

Voor een beleggingspand van €300.000 betekent het huidige tarief van 10,4% dus ruim €31.000 aan overdrachtsbelasting. Vanaf 2026 zakt dat naar €24.000 bij het tarief van 8%. Dat is een relevante besparing die invloed heeft op je rendementsberekening.

Particuliere woning: overdrachtsbelasting niet meefinancierbaar

Voor een reguliere woninghypotheek is het beeld helder. Doordat je maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen, valt er geen ruimte over voor bijkomende kosten. Overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten zijn daarmee kosten die je uit eigen middelen moet betalen. Dit is al sinds 2018 de praktijk en dat is niet veranderd.

Dit vraagt om een goede voorbereiding. Bij een koopwoning van €350.000 betaal je 2% overdrachtsbelasting, dus €7.000. Dat bedrag moet er zijn voordat je kunt passeren. Slimme beleggers houden hier altijd rekening mee in hun liquide buffer, zodat dit geen verrassing is op het moment van overdracht.

Beleggingspanden: meer ruimte met de juiste financier

Bij zakelijk vastgoed en beleggingspanden liggen de mogelijkheden ruimer. Banken financieren bij bedrijfspanden doorgaans 70 tot 85% van de marktwaarde. Als de aankoopprijs plus de overdrachtsbelasting plus eventuele andere kosten binnen dat percentage vallen, kan een bank in principe het geheel meefinancieren. Of dat daadwerkelijk lukt, is afhankelijk van het beleid van de specifieke geldverstrekker.

Gespecialiseerde vastgoedfinanciers gaan hier nog een stap verder. Partijen als Fortus financieren tot 85% van de eindwaarde van het project, en dat eindwaardebedrag mag verbouwingskosten, overdrachtsbelasting én overige kosten koper bevatten. Dat is een wezenlijk ander model dan de reguliere bank, en het is precies waarom dit soort financiers zo relevant zijn voor transformatie- en splitsingsprojecten.

Rekenvoorbeeld: beleggingspand met verbouwing op eindwaarde

Om het concreet te maken: stel je koopt een verouderd woonpand in een middelgrote stad voor €280.000. Je plant een verbouwing van €60.000 om het pand te moderniseren en op te splitsen in twee zelfstandige appartementen. Na verbouwing en splitsing is het pand getaxeerd op €420.000 in eindwaarde.

Je gaat naar een gespecialiseerde vastgoedfinancier die tot 80% van de eindwaarde financiert. Dat geeft een maximale financiering van €336.000. Je totale investering bestaat uit:

• Aankoopprijs: €280.000
• Overdrachtsbelasting (8% vanaf 2026): €22.400
• Verbouwing: €60.000
• Overige kosten (notaris, advies): ±€5.000
• Totaal: €367.400

Met een financiering van €336.000 (80% van €420.000 eindwaarde) breng je zelf circa €31.400 in. Je hebt dan twee appartementen die samen substantieel meer waard zijn dan wat je er samen voor hebt betaald, en je inbreng van eigen vermogen is beperkt gebleven. Zo werkt de hefboom van eindwaardefinanciering in de praktijk.

Houd er rekening mee dat gespecialiseerde vastgoedfinanciers hogere rentes hanteren dan reguliere banken, doorgaans één tot twee procent hoger. Dat is de prijs voor de extra flexibiliteit. Na afronding van het project kun je herfinancieren bij een reguliere bank tegen gunstigere voorwaarden, op basis van de nieuwe getaxeerde waarde.

Amsterdam en splitsen: een eigen speelveld

Als je van plan bent te splitsen in Amsterdam, dan heb je te maken met een extra laag aan lokale regelgeving. De gemeente hanteert de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, waarin opkoopbescherming geldt voor woningen tot een WOZ-waarde van €641.000. Een splitsingsvergunning is in veel gevallen verplicht, zeker bij panden van vóór 1940. De kosten voor zo'n vergunning bedragen in 2025 circa €5.099 per pand.

Daarboven spelen erfpachtregels, puntentellingen van het Woningwaarderingsstelsel en eventuele corporatieregels een rol. Reguliere banken staan splitsen bovendien vaak simpelweg niet toe in hun leningvoorwaarden. Voor dit type project zijn gespecialiseerde vastgoedfinanciers dan ook de standaard route, niet de uitzondering.

Het speelveld in Amsterdam is complexer, maar dat betekent ook dat er minder concurrentie is van beleggers die de weg niet kennen. Wie de lokale regels begrijpt en de juiste financier weet te vinden, heeft een voorsprong.

Zo pak je dit stap voor stap aan

Voor je eigen woning is de strategie rechttoe rechtaan: laat een taxateur de waarde voor én na verbouwing vaststellen, financier op de eindwaarde tot 100% LTV (of 106% bij verduurzaming), zet de verbouwingskosten in een bouwdepot, en zorg dat je de overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten uit eigen middelen kunt betalen.

Voor een beleggingspand of transformatieproject vraagt het om een andere aanpak. Breng eerst de eindwaarde in kaart via een taxateur die ervaring heeft met projectwaarderingen. Bepaal vervolgens welke financier het beste past bij jouw project: een reguliere bank voor eenvoudige buy-to-let situaties, of een gespecialiseerde vastgoedfinancier als je wilt splitsen, transformeren of als de overdrachtsbelasting onderdeel van de financiering moet zijn.

Vraag bij gespecialiseerde financiers altijd naar de exacte percentages die ze hanteren op de eindwaarde, want die lopen uiteen van circa 70% op verbouwingskosten tot 85% van de totale projectwaarde. En laat de rendementsberekening niet alleen op de aankoopfase staan: plan ook de herfinancieringsmoment in na oplevering, want dat is waar je de financieringskosten structureel kunt verlagen.

Financieren op eindwaarde vraagt om de juiste voorbereiding

Eindwaardefinanciering is geen truc en geen loophole. Het is een serieuze financieringstechniek die banken en vastgoedfinanciers bewust aanbieden, omdat het past bij de realiteit van vastgoedontwikkeling. Een pand is na een goede verbouwing meer waard, en het is logisch dat die hogere waarde als onderpand dient.

Wat het vergt, is een goede voorbereiding. Een gedegen taxateur die het rapport goed onderbouwt. Een gedetailleerde verbouwingsspecificatie. En begrip van welke kosten je zelf moet meenemen, zoals de overdrachtsbelasting bij een particuliere woning, en welke je kunt inbouwen in de projectfinanciering als je zakelijk opereert.

Ervaren beleggers die met dit soort constructies werken, weten dat de kwaliteit van je dossier en je netwerk van de juiste financiers net zo bepalend is als de deal zelf. Met de juiste structuur haal je meer uit elk geïnvesteerde euro aan eigen vermogen.

Wil je weten welke financieringsconstructie past bij jouw specifieke project en hoe je een taxateur én een financier vindt die ervaring hebben met eindwaardefinanciering? Bij Vrijheid Vastgoed verbinden we je met de juiste specialisten en denken we samen met je door de cijfers.