As is, where is: wat teken je écht bij deze clausule?

Wat de verkoper nóg steeds moet doen: de mededelingsplicht

Hier zit een cruciaal tegenwicht dat veel kopers over het hoofd zien. Een "as is, where is"-clausule geeft de verkoper niet de vrijheid om alles te verzwijgen wat hij weet. De verkoper behoudt namelijk altijd zijn wettelijke mededelingsplicht.

Dit betekent dat de verkoper bekende, wezenlijke gebreken en problemen actief moet melden, ook als er een as-is-clausule in het contract staat. Die mededelingsplicht kan contractueel niet volledig worden uitgesloten. Als de verkoper weet dat er constructieve problemen zijn, een erfdienstbaarheid die het gebruik beperkt, een milieuverontreiniging of een juridisch geschil, dan moet hij dat melden.

Doet hij dat niet, dan kan hij ondanks de clausule aansprakelijk worden gesteld. Opzettelijk verzwijgen of misleiden kan zelfs leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst. Dat is het juridische vangnet dat voor jou als koper resteert, ook na het tekenen van een ruime as-is-clausule.

In de praktijk draait het bij geschillen dan ook vaak om de vraag: wist de verkoper van dit gebrek, en had hij dat moeten melden? Als het antwoord ja is, maakt de clausule niet uit. Als het antwoord nee is, of als jij het gebrek bij goed onderzoek had kunnen vinden, dan sta je juridisch een stuk minder sterk.

As is, where is bij consumentenkoop: andere spelregels

Koop je als particulier een woning voor eigen bewoning? Dan gelden er aanvullende beschermingsregels. Bij consumentenkoop zijn bepalingen van het Burgerlijk Wetboek deels dwingend van aard, wat betekent dat je er contractueel niet volledig van kunt afwijken.

Zo mag een verkoper een consument-koper niet verplichten het volledige bedrag vooruit te betalen. De waarborgsom is wettelijk gemaximeerd op 10% van de koopprijs, te storten bij de notaris. Dat beschermingskader blijft gelden, ongeacht wat er in de as-is-clausule staat.

Brancheorganisatie Vastgoed Nederland erkent ook dat een "as is, where is"-clausule bij consumentenkoop niet altijd redelijk is. Als de clausule te ruim is geformuleerd, onbegrijpelijk voor een gemiddelde consument, of als de informatiepositie van koper en verkoper te ongelijk was, kan een rechter de clausule (deels) als onredelijk bezwarend beoordelen. Daar staat tegenover: als consument ben je nooit verplicht zo'n clausule te accepteren. Je kunt weigeren te tekenen, of onderhandelen over de voorwaarden.

Bij professionele beleggers-transacties, dus business-to-business, ligt dat anders. Dan wordt er van beide partijen meer zakelijke expertise verwacht, en staat de clausule doorgaans steviger.

Rekenvoorbeeld: wat kan een as-is-clausule je kosten?

Stel je koopt een beleggingspand van 350.000 euro "as is, where is". Bij de bezichtiging zag het pand er redelijk uit, maar je hebt geen bouwkundige keuring laten doen. Na de levering ontdek je:

Verborgen vochtprobleem in de spouwmuren: 12.000 euro herstel. Verouderde elektrische installatie die niet voldoet aan huidige eisen: 8.500 euro. Dakconstructie die aan vervanging toe is: 22.000 euro. Totaal: 42.500 euro aan kosten die jij draagt.

Kun je de verkoper aanspreken? Als hij van deze gebreken wist en ze heeft verzwegen, mogelijk. Maar als dit gebreken zijn die je bij een grondige bouwkundige keuring had kunnen ontdekken, dan is je juridische positie door de as-is-clausule aanzienlijk verzwakt. De kans dat je dit succesvol verhaalt op de verkoper, zonder bewijs van opzettelijk verzwijgen, is klein.

Een bouwkundige keuring kost je gemiddeld 400 tot 700 euro. Afgezet tegen een potentieel herstelrisico van tienduizenden euro's is dat een makkelijke rekensom.

Wat slimme beleggers anders doen

Ervaren beleggers zien een "as is, where is"-clausule niet als reden om een deal te laten liggen. Ze zien het als een signaal dat ze hun huiswerk extra grondig moeten doen voordat ze tekenen.

Concreet betekent dat: altijd een gespecialiseerde bouwkundige inspectie laten uitvoeren voordat je akkoord gaat. Juridisch onderzoek naar eigendomssituatie, erfdienstbaarheden, VvE-regels en publiekrechtelijke beperkingen. Een check op het milieuverleden van het perceel via de gemeente of omgevingsdienst. En een jurist laten meekijken naar de exacte tekst van de clausule: welke risico's zijn expliciet bij jou neergelegd, en welke garanties geeft de verkoper nog wél?

Daarnaast lopen slimme beleggers de clausule altijd af op specifieke categorieën: wat staat er over de juridische staat, de fiscale staat, de technische staat en de milieutechnische staat? Hoe concreter de clausule is uitgewerkt, hoe beter je weet waar je aan toe bent. Een vage, allesomvattende formulering vraagt om meer onderzoek dan een clausule die precies aangeeft welke risico's voor rekening van de koper komen.

Tot slot: incalculeer de onzekerheid in je aankoopprijs. Als je een pand koopt zonder garanties en met een zware onderzoeksplicht, dan hoort dat terug te komen in de prijs die je betaalt. Een as-is-deal zonder verdisconteerde risico's is geen goede deal.

Samenvatting: dit teken je écht

Een "as is, where is"-clausule is geen standaard boilerplate-tekst. Het is een contractuele risicoverschuiving waarbij jij als koper akkoord gaat met het pand in de feitelijke staat, inclusief alle gebreken, beperkingen en onzekerheden die daarbij horen. Je onderzoeksplicht wordt zwaarder, je mogelijkheden om achteraf terug te komen op gebreken worden beperkter, en de verantwoordelijkheid voor verrassingen na de levering ligt grotendeels bij jou.

Tegelijk blijft de verkoper gebonden aan zijn mededelingsplicht voor bekende, wezenlijke gebreken. Bij consumentenkoop gelden aanvullende wettelijke beschermingsregels. En de exacte reikwijdte van de clausule hangt altijd af van de specifieke tekst in het contract.

Het speelveld is helder als je de regels kent. Met de juiste voorbereiding, een scherp oog voor de contracttekst en goed juridisch en bouwkundig onderzoek, kun je ook bij as-is-transacties solide deals sluiten.

Wil je weten of een "as is, where is"-clausule in jouw specifieke deal redelijk is en welke risico's je écht accepteert voordat je tekent? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je het contract doorlopen en verbinden we je met de juristen en specialisten die dit dagelijks doen.