.jpg)
De makelaar belt met goed nieuws. Je bod is geaccepteerd. Na weken zoeken, bezichtigen en onderhandelen ligt er eindelijk een koopovereenkomst klaar. Je bladert door de pagina's en stuit op artikel 5: bankgarantie of waarborgsom, 10% van de koopsom, te regelen binnen één week na het aflopen van je financieringsvoorbehoud.
Bij een woning van €400.000 gaat het om €40.000. Dat is geen klein bedrag. De vraag is: stort je dat zelf bij de notaris, of laat je de bank garant staan? Beide opties bieden de verkoper dezelfde juridische zekerheid, maar voor jou als koper maakt de keuze een concreet financieel verschil.
Hier lees je wat beide opties precies inhouden, wat ze kosten, en hoe je als vastgoedbelegger de juiste afweging maakt.
Wat is het doel van een waarborgsom of bankgarantie?
Zodra je een koopovereenkomst tekent, heb je een serieuze verplichting op je genomen. De verkoper haalt zijn woning van de markt en slaat mogelijk andere kopers af. Om die zekerheid te onderbouwen, staat in vrijwel elk Nederlands koopcontract een zekerheidsstelling van 10% van de koopsom. Dit is de standaard in de NVM-modelcontracten en geldt als norm in de vastgoedpraktijk.
Die 10% is geen aanbetaling of optieprijs. Het is een contractuele boeteclausule. Als jij zonder geldige reden afziet van de koop, kan de verkoper aanspraak maken op dat volledige bedrag. Andersom: als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, heb jij als koper recht op een vergelijkbare vergoeding.
De zekerheidsstelling moet uiterlijk één week na het aflopen van je financieringsvoorbehoud geregeld zijn. Hoe je dat doet, waarborgsom of bankgarantie, is aan jou. Beide opties zijn juridisch gelijkwaardig voor de verkoper.
Waarborgsom: eigen geld bij de notaris
Bij een waarborgsom stort jij zelf de 10% op de derdenrekening van de notaris. Het geld staat daar geblokkeerd totdat de juridische levering plaatsvindt. Op de dag van overdracht wordt het verrekend met de koopsom. Je betaalt dan feitelijk minder uit eigen zak, omdat de waarborgsom al gestort is.
Het voordeel is helder: geen bankkosten. Je betaalt hooguit een kleine administratievergoeding aan de notaris. Dat scheelt je bij een koopsom van €400.000 al snel een flink bedrag vergeleken met een bankgarantie.
Het nadeel is even helder: je hebt dat geld tijdelijk niet beschikbaar. Voor een doorstromer met ruime overwaarde of een goed gevulde spaarrekening is dat zelden een probleem. Voor een belegger die tegelijk verbouwingskosten, verduurzaming of andere investeringen plant, kan het anders liggen.
Uit de praktijk blijkt dat financieel sterke kopers die geen andere grote uitgaven voor de boeg hebben, bij voorkeur kiezen voor de waarborgsom. Geen kosten, directe afwikkeling bij levering, en het geld staat veilig bij de notaris.
Bankgarantie: de bank staat garant
Bij een bankgarantie sta jij zelf niet garant met je eigen spaargeld, maar doet de bank dat namens jou. De notaris ontvangt een schriftelijke, onvoorwaardelijke garantie van de bank dat zij tot 10% van de koopsom uitkeren als jij je verplichtingen niet nakomt.
Jouw spaargeld blijft vrij. De bank reserveert het bedrag intern, maar schrijft het niet af zolang de koop gewoon doorgaat. Dat geeft financiële lucht, met name als je op hetzelfde moment verbouwingskosten, kosten koper of andere investeringen moet financieren.
De kosten voor een bankgarantie variëren en zijn afhankelijk van je bank of borgstellingspartij. Vraag altijd vooraf een opgave op bij je hypotheekbank of hypotheekadviseur, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Concreet: bij een koopsom van €400.000 is de zekerheidsstelling €40.000 en bij een koopsom van €600.000 loopt de zekerheidsstelling op naar €60.000.
Belangrijk om te begrijpen: als de bank daadwerkelijk moet uitkeren omdat jij de koop niet nakomt, verhaalt de bank dat bedrag op jou. Je tekent bij het afsluiten van een bankgarantie altijd een contragarantie. De bankgarantie beschermt je liquiditeit, geen enkel andere verplichting.
De bankgarantie moet onherroepelijk en onvoorwaardelijk zijn, en doorlopen tot minimaal één maand na de juridische overdracht. Dit is een harde eis in de NVM-modelcontracten. Je regelt een bankgarantie via je hypotheekbank of hypotheekadviseur, soms via een aparte borgstellingspartij.
Wil je weten welke zekerheidsstelling het slimst is voor jouw aankoop? Plan een gratis adviesgesprek in.
Het directe kostenplaatje naast elkaar
Een concreet rekenvoorbeeld maakt het verschil inzichtelijk. Stel: je koopt een appartement als beleggingspand voor €350.000. De zekerheidsstelling is 10%: €35.000.
Bij een waarborgsom stort je €35.000 bij de notaris. Kosten: vrijwel nihil. Nadeel: €35.000 staat tijdelijk vast en is niet beschikbaar voor andere uitgaven.
Bij een bankgarantie betaal je de bank een vergoeding voor de garantie op €35.000. Je spaargeld blijft volledig beschikbaar. Nadeel: je betaalt voor iets wat je bij voldoende eigen middelen vrijwel gratis had kunnen doen. Vraag je bank of adviseur vooraf naar de exacte kosten.
De keuze is dan primair een liquiditeitsafweging. Als je naast de aankoop nog €20.000 aan verbouwingskosten plant en je hebt €50.000 spaargeld, is een bankgarantie een slimme keuze. Heb je €150.000 op de rekening staan en geen andere grote uitgaven, dan is de waarborgsom gewoon goedkoper.
Wanneer kies je wat? Drie praktijkscenario's
De starter met krap spaargeld
Je koopt je eerste beleggingspand van €350.000. Je hebt €30.000 spaargeld, maar daarvan gaat al €15.000 op aan kosten koper en je wilt €10.000 reserveren voor klein onderhoud bij aanvang. De waarborgsom van €35.000 heb je simpelweg niet volledig beschikbaar.
In dit geval is de bankgarantie de praktische oplossing. Je houdt je liquiditeit intact en voldoet aan de verplichting uit het koopcontract. Dat is een verstandige besteding van de garantiekosten.
De doorstromer met ruime middelen
Je verkoopt je eigen woning en hebt €200.000 overwaarde vrijgemaakt. Je koopt een nieuw pand van €600.000 en hebt geen andere grote investeringen gepland. De waarborgsom van €60.000 zet je tijdelijk vast, maar dat is geen enkel probleem.
Kies in dit geval voor de waarborgsom. Je bespaart de bankkosten en de afwikkeling bij levering is direct en eenvoudig.
De belegger met meerdere transacties tegelijk
Je koopt twee panden in hetzelfde kwartaal en hebt voor allebei een zekerheidsstelling nodig. Tegelijk loop je verbouwingskosten op pand één op. Je spaargeld is aanwezig, maar een groot deel zit al in lopende projecten.
Hier maakt de bankgarantie het verschil. Je houdt je kasstromen flexibel. Ervaren beleggers weten dat liquiditeit in dit soort situaties meer waard is dan de kostenbesparing op de bankgarantie.
De ontbindende voorwaarden: hier zit de echte bescherming
De keuze tussen waarborgsom en bankgarantie is een liquiditeits- en kostenvraagstuk. De échte bescherming zit in de ontbindende voorwaarden in je koopcontract, met name het financieringsvoorbehoud.
Als je een financieringsvoorbehoud hebt opgenomen en de financiering aantoonbaar niet rondkomt binnen de afgesproken termijn, ontbindt de koop rechtsgeldig. Je krijgt je waarborgsom terug, of de bankgarantie vervalt. Geen verlies.
Heb je géén financieringsvoorbehoud opgenomen, of verstrijkt de termijn zonder dat je tijdig ontbindt, dan kan de verkoper aanspraak maken op de volledige 10%. Dat geldt ongeacht of je een waarborgsom of bankgarantie hebt gesteld. De zekerheidsvorm verandert niets aan die verplichting.
Zorg er bij iedere aankoop voor dat je ontbindende voorwaarden scherp en realistisch zijn. Dat is de fundering. De keuze voor waarborgsom of bankgarantie is de uitvoering.
Praktische keuzehulp op een rij
Kies voor de waarborgsom als: je voldoende eigen middelen hebt om 10% van de koopsom tijdelijk te missen, je geen grote andere uitgaven voor de boeg hebt, en je bankkosten wilt beperken. Het geld staat veilig bij de notaris en de afwikkeling is direct.
Kies voor de bankgarantie als: je liquiditeit krap is of je het spaargeld nodig hebt voor verbouwing, verduurzaming of andere investeringen. Je betaalt een vergoeding aan de bank, maar houdt je financiële bewegingsvrijheid intact. Vraag vooraf naar de exacte kosten bij je bank of adviseur.
In beide gevallen geldt: de verkoper heeft dezelfde zekerheid, de juridische positie is gelijkwaardig, en de keuze is puur een financiële optimalisatie aan jouw kant van de tafel.
Wat als je de 10% niet kunt ophoesten?
Heb je de 10% niet beschikbaar én lukt een bankgarantie ook niet via je eigen bank, dan zijn er borgstellingspartijen die dit kunnen faciliteren. Die werken vergelijkbaar met een bankgarantie, soms met iets andere tarieven of aanvullende voorwaarden. Je hypotheekadviseur kan je hier concreet bij helpen.
Eén ding is zeker: als je een bod uitbrengt op een woning, zorg dan dat je van tevoren weet hoe je de zekerheidsstelling gaat regelen. Niets is vervelender dan een geaccepteerd bod terwijl je een week later moet uitleggen dat je de 10% niet kunt leveren. Dat kost vertrouwen bij de verkoper en mogelijk de deal.
Slimme beleggers regelen dit vooraf, niet erna. Even afstemmen met je adviseur voordat je biedt kost vijf minuten en voorkomt onnodige stress in het koopproces.
Wil je weten welke zekerheidsstelling het beste past bij jouw specifieke aankoop, financieringsstructuur en cashflow? Bij Vrijheid Vastgoed denken we samen met je door welke keuze in jouw situatie het meeste oplevert.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.jpg)