6-maandenregeling overdrachtsbelasting: zo bespaar je in 2026

Tariefcombinaties: hier zit de nuance voor beleggers

Niet elke combinatie van koper en tarief levert hetzelfde voordeel op. Sinds 1 januari 2021 zijn er specifieke regels voor woningen die je als belegger goed moet kennen, omdat ze de werking van artikel 13 WBR sterk beïnvloeden.

Belegger koopt van belegger (8% naar 8%)

Dit is de meest gunstige situatie voor de 6-maandenregeling. Zowel de eerste als de tweede koper betalen het hoge tarief van 8%. De grondslagvermindering werkt volledig: de tweede koper betaalt alleen over de meerwaarde. Het voordeel is maximaal, zoals in het rekenvoorbeeld hierboven.

Eigenaar-bewoner verkoopt aan belegger (2% naar 8%)

Hier is de uitwerking een stuk beperkter. Stel iemand heeft een woning gekocht als hoofdverblijf voor € 400.000 en betaalde daarvoor 2% overdrachtsbelasting: € 8.000. Na 5 maanden verkoopt hij aan een belegger voor € 430.000.

Normaal gesproken zou de belegger 8% over € 430.000 betalen: € 34.400. Maar de 6-maandenregeling zorgt voor een belastingvermindering: alleen het bedrag van de eerder betaalde 2% (€ 8.000) wordt in mindering gebracht op de tweede heffing. De belegger betaalt dan effectief € 26.400.

Het voordeel is dus beperkt tot het bedrag dat bij de eerste overdracht is betaald. Vóór 2021 had de belegger alleen over de meerwaarde van € 30.000 belasting betaald. Die tijd is voorbij. Het speelveld is veranderd, maar er is nog steeds een voordeel. Reken het per deal door en verwerk het in je biedstrategie.

Starter verkoopt aan belegger (0% naar 8%)

Dit is de situatie waar artikel 13 WBR volledig buiten toepassing blijft. Als bij de eerste overdracht de startersvrijstelling (0%) is toegepast, geldt er bij de tweede overdracht geen vermindering. De tweede koper betaalt overdrachtsbelasting over de volledige waarde.

Concreet: een starter koopt een woning voor € 320.000, betaalt 0% overdrachtsbelasting. Vier maanden later verkoopt hij aan een belegger voor € 340.000. Die belegger betaalt 8% over de volledige € 340.000: € 27.200. Geen vermindering, ook niet gedeeltelijk.

De redenering van de wetgever: er is eerder niets betaald, dus er valt ook niets te verrekenen. Als belegger is het belangrijk om dit te weten als je koopt van iemand die de startersvrijstelling heeft gebruikt.

Eigenaar-bewoner verkoopt aan eigenaar-bewoner (2% naar 2%)

Bij deze combinatie geldt opnieuw een grondslagvermindering. Als A een woning kocht voor € 300.000 en betaalde 2% (€ 6.000), en B koopt dezelfde woning binnen 6 maanden voor € 320.000 als nieuw hoofdverblijf, betaalt B 2% over de meerwaarde van € 20.000: slechts € 400 aan overdrachtsbelasting.

Voor doorverkoop van koopwoningen in het middensegment kan dit een relevant voordeel zijn dat de verkoopbaarheid vergroot.

Timing en de rol van de notaris

De 6-maandenregeling is strikt in zijn toepassing: alleen de notariële leveringsdata bepalen of de termijn wordt gehaald. Koopovereenkomsten, handtekeningdata, of mondelinge afspraken spelen geen rol. Als de twee leveringen één dag meer dan 6 maanden uit elkaar liggen, vervalt het voordeel volledig.

Uit de praktijk blijkt dat dit met name bij splitsingsprojecten en herontwikkelingen een punt van aandacht is. Je kunt een project in maanden zorgvuldig voorbereiden, maar als de notariële levering net te laat valt, mis je de regeling volledig. Bespreek de tijdlijn altijd vroeg met je notaris en bouw een buffer in. Zes maanden lijkt ruim, maar bij een verbouwing, vergunningstraject of langzame koper loopt de tijd sneller dan je denkt.

Een praktisch hulpmiddel: noteer bij elke aankoop direct de uiterste datum voor een eventuele doorverkoop om van de regeling gebruik te kunnen maken. Dat is de leveringsdatum plus zes maanden. Zet die datum in je agenda en bespreek hem met je makelaar en notaris.

Toepassing bij projectontwikkeling en splitsingsprojecten

Voor beleggers die actief zijn in herontwikkeling, woningsplitsing of nieuwbouwprojecten is de 6-maandenregeling een serieus instrument om de belastingdruk voor kopers te beperken en je eigen product aantrekkelijker te maken.

Bij grond met een woning in aanbouw gelden specifieke beleidsregels. De staatssecretaris heeft vastgelegd dat de levering van grond en de oplevering van de woning door dezelfde (rechts)persoon als één levering kunnen worden beschouwd. Als bij die eerste levering btw verschuldigd was en niet aftrekbaar, kan bij doorverkoop van de voltooide woning binnen 6 maanden de volledige koopprijs (exclusief btw) worden afgetrokken van de heffingsgrondslag bij de tweede levering.

In de praktijk bij Amsterdamse en andere stedelijke splitsingsprojecten wordt dit actief benut. Je verkoopt units binnen 6 maanden na oplevering, waardoor kopers alleen overdrachtsbelasting betalen over de eventuele meerwaarde. Dat maakt je project financieel aantrekkelijker voor kopers én vergroot je prijsonderhandelingsruimte.

Combineer dit met goede afspraken in de koopakte over wie het artikel-13-voordeel toekomt, en je hebt een transactiemodel waarbij de fiscaliteit een bewust onderdeel is van de deal, niet een verrassing achteraf.

Wat je altijd vooraf checkt

Elke deal waarbij de 6-maandenregeling een rol kan spelen, verdient een vaste checklist. Niet als bureaucratisch ritueel, maar omdat de details hier het verschil maken tussen wel of geen voordeel van tienduizenden euro's.

Check de leveringsdata, niet de koopdata. Bereken de termijn altijd op basis van de werkelijke notariële leveringsdatum van de eerste transactie. Vraag dit op bij de notaris of zoek het op in de leveringsakte.

Bepaal het tarief van de eerste koper. Was dat 0% (startersvrijstelling), 2% (hoofdverblijf) of 8% (belegger/overig)? Dit bepaalt welke variant van de regeling van toepassing is en hoe groot het voordeel voor de tweede koper is.

Leg afspraken over het voordeel contractueel vast. Bepaal in overleg of het artikel-13-voordeel bij de koper blijft of (deels) via de koopprijs of een vergoeding aan jou terugvloeit. Zonder afspraak profiteert de koper volledig.

Betrek je notaris vroeg in het proces. De notaris berekent de exacte heffingsgrondslag en past de vermindering toe bij het passeren. Zorg dat hij of zij op de hoogte is van de eerdere transactie en beschikt over de juiste documentatie.

Reken per deal door wat het netto voordeel is. Bij de combinatie 8% naar 8% is het voordeel maximaal. Bij 2% naar 8% is het beperkt. Bij 0% naar welk tarief dan ook is er geen voordeel. Die berekening maakt of breekt de waarde van de regeling voor jouw specifieke deal.

De regeling in context: tarieven en wetgeving anno 2026

Het is goed om even stil te staan bij het bredere fiscale klimaat. Het algemene tarief voor overdrachtsbelasting bij niet-hoofdverblijf is de afgelopen jaren fors gestegen: van 6% naar 8% in 2021, en naar 10,4% per 2023, waarna het tarief per 1 januari 2026 weer is verlaagd naar 8%. Die ontwikkeling maakt de 6-maandenregeling relevant: hoe hoger het tarief, hoe groter het voordeel bij doorverkoop binnen de termijn.

De tijdelijke verruiming naar 36 maanden die tussen 2012 en 2015 gold, is definitief verleden tijd. Aan die regeling heeft anno 2026 in de praktijk niemand meer iets. De standaardtermijn is en blijft 6 maanden. Wie snel kan schakelen, heeft daarmee een structureel voordeel ten opzichte van beleggers die langere doorlooptijden hebben.

De Belastingdienst kijkt wel kritisch naar korte bezitstermijnen in combinatie met het gebruik van het 2%-tarief of de startersvrijstelling. Als een woning is gekocht als hoofdverblijf maar binnen enkele maanden wordt doorverkocht, kan de Belastingdienst stellen dat feitelijk geen sprake was van een duurzaam hoofdverblijf. Dat kan leiden tot naheffing tegen het hoge tarief. Dit speelt primair bij de eerste koper. Als jij als belegger de tweede koper bent, ben je afhankelijk van hoe de eerste transactie fiscaal is gekwalificeerd. Dat is informatie die je vooraf uitzoekt, niet achteraf ontdekt.

Samenvatting: zo zet je de 6-maandenregeling slim in

De 6-maandenregeling is een concreet instrument dat bij iedere doorverkoop binnen 6 maanden na de vorige notariële levering potentieel tienduizenden euro's scheelt. Het voordeel zit bij de koper, maar met de juiste contractuele afspraken kun jij als verkoper dat voordeel (deels) naar jezelf toe trekken.

De regeling werkt het beste bij doorverkoop tussen beleggers, waar het 8%-tarief tweemaal van toepassing zou zijn. Bij combinaties met 2% of 0% is het voordeel kleiner of zelfs afwezig. Notariële timing is allesbepalend: plan je transacties strak en laat de datumbewaking over aan een notaris die weet wat er op het spel staat.

Voor projectontwikkelaars en beleggers die splitsen of herontwikkelen biedt de regeling extra waarde: door units binnen 6 maanden na oplevering te verkopen, verlaag je de belastingdruk voor kopers en maak je je project als geheel aantrekkelijker in de markt.

Wil je weten hoe de 6-maandenregeling concreet uitpakt voor jouw volgende doorverkoop of splitsingsproject, inclusief de exacte belastingberekening? Bij Vrijheid Vastgoed rekenen we het samen met je door en zorgen we dat je niet onnodig belastingvoordeel laat liggen.