.jpg)
Stel je voor: je stuit op een pand dat ver onder de marktwaarde wordt aangeboden. Je ziet het potentieel direct. Splitsen, transformeren, misschien een vergunning regelen en de appartementen los verkopen. Het probleem? Je wilt niet tien maanden lang eigenaar zijn, het pand financieren, en al dat kapitaal vastzetten. Je wilt de waarde creëren, de marge pakken, en doorstromen naar de volgende deal.
Precies dit is de logica achter een ABC-transactie in vastgoed. Je koopt als partij B van eigenaar A, verkoopt door aan eindkoper C, en laat de juridische levering rechtstreeks van A naar C lopen. Jij wordt nooit ingeschreven in het Kadaster. Jij verdient aan het verschil tussen wat je betaalt en wat je verkoopt.
Klinkt simpel. En in de basis is het dat ook. Maar zoals bij elke slimme vastgoedstructuur zit de kracht in de details: fiscaal, juridisch, en in de financiering. Hier is alles wat je moet weten om deze constructie goed te begrijpen en toe te passen.
Wat is een ABC-transactie precies?
Een ABC-transactie bestaat uit twee koopovereenkomsten en één juridische levering. Partij A verkoopt aan partij B (de AB-overeenkomst). Partij B verkoopt door aan partij C (de BC-overeenkomst). Bij de notariële levering gaat het pand echter rechtstreeks van A naar C, vastgelegd in één samengestelde akte.
Het gevolg: B wordt nooit juridisch eigenaar. B staat niet in de openbare registers. B heeft wel een economische positie: het recht op de marge tussen de AB-prijs en de BC-prijs, plus alle contractuele rechten en plichten die daarbij horen.
In de praktijk wordt deze structuur gebruikt door projectontwikkelaars, vastgoedhandelaren en beleggers die waarde toevoegen via ontwikkeling, transformatie of splitsing, terwijl A juridisch eigenaar blijft tot het moment van levering aan C.
Hoe verdient partij B zonder eigenaar te worden?
De kern van de strategie is dat B economische waarde creëert zonder juridisch eigendom. Dat kan op verschillende manieren. B kan een omgevingsvergunning voor woningtransformatie aanvragen terwijl A nog eigenaar is. B kan een splitsingsakte voorbereiden, plannen laten tekenen, aannemers contracteren, en eindkopers vinden die bereid zijn de hogere prijs te betalen.
Zodra alles op zijn plek valt, levert A direct aan C via de ABC-akte. B ontvangt zijn marge uit het prijsverschil tussen de AB- en BC-prijs, eventueel via verrekening of een aparte fee in de structuur.
Typische scenario's uit de praktijk:
Projectontwikkeling via transformatie. A bezit een verouderd kantoorpand. B sluit een koopovereenkomst voor twee miljoen euro en verkrijgt een omgevingsvergunning voor woningtransformatie. B verkoopt de toekomstige appartementen aan eindkopers C voor in totaal 2,6 miljoen euro. Levering gaat via één ABC-akte rechtstreeks van A naar de diverse C's. B verdient de marge van 600.000 euro minus kosten, zonder ooit zelf het pand te hebben gefinancierd.
Splitsing van een groot pand. A bezit een grote woning met splitsingsreserve. B regelt de vergunning voor woningvorming, stelt de splitsingsakte op, en verkoopt de toekomstige appartementen aan individuele kopers. De juridische levering gaat direct van A naar elke afzonderlijke C. De haalbaarheid hangt volledig af van het lokale beleid: gemeenten als Amsterdam hebben de vergunningsregels voor woningvorming en splitsing de afgelopen jaren aangescherpt.
De fiscale logica: artikel 13 WBR en de zesmaaandenregel
Een van de concrete voordelen van de ABC-structuur zit in de overdrachtsbelasting. Artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) regelt wat er gebeurt als een onroerende zaak binnen zes maanden opnieuw wordt verkregen: de tweede verkrijger betaalt overdrachtsbelasting alleen over de meerwaarde ten opzichte van de eerste verkrijging, niet over de volledige koopsom.
In een ABC-transactie werkt dat als volgt:
A verkoopt aan B voor 300.000 euro. Over deze prijs wordt overdrachtsbelasting betaald bij de eerste verkrijging. Verkoopt B binnen zes maanden door aan C voor 375.000 euro? Dan betaalt C overdrachtsbelasting alleen over de meerwaarde van 75.000 euro, niet over de volledige 375.000 euro.
In de praktijk wordt dit actief ingezet door ontwikkelaars en handelaren om de totale belastingdruk in de keten te verlagen. Belangrijk om te weten: de zesmaandenregeling koppelt aan de formele juridische verkrijging zoals ingeschreven bij het Kadaster. In de meeste ABC-structuren is dat de AB-levering als startpunt, en de BC-levering als eindpunt. De structuur vraagt dus om strakke timing.
Overweeg je een ABC-transactie en wil je weten of jouw deal correct gestructureerd is? Plan een gratis adviesgesprek in met Vrijheid Vastgoed.
Wat doet de notaris en wat kun je verwachten?
De notaris speelt een centrale rol bij elke ABC-transactie. Beide koopovereenkomsten, de AB en de BC, worden gecombineerd in één notariële akte met een samengestelde titel. Daarin staan de twee koopprijzen, de financiering per partij, en de leveringsverplichtingen van A direct aan C.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) hanteert een checklist voor ABC-transacties. De notaris kijkt onder meer naar de zakelijke onderbouwing van het prijsverschil tussen AB en BC, de herkomst van de financiering, en of er sprake is van reële activiteiten die de waardestijging verklaren.
Als er sprake is van een onverklaarbaar groot prijsverschil tussen de AB- en BC-prijs, zonder aantoonbare verbouwing, vergunningen of andere waardecreatie, is de notaris op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) verplicht dit te melden bij FIU-Nederland. Dit is niet iets waar je tegenaan loopt als je een degelijke deal structureert met echte waardecreatie, maar het is een wezenlijk onderdeel van de juridische realiteit.
Financiering: hoe kijkt de bank hiernaar?
Banken behandelen ABC-situaties als een bijzondere financieringsconstructie. Ze beoordelen de transparantie van de waardestijging, de rolverdeling tussen A, B en C, en de consistentie tussen taxatie, koopprijzen en verbouwingskosten.
Wat hypotheekverstrekkers concreet willen zien bij een significante marge voor B:
Een taxatierapport dat de BC-prijs onderbouwt op basis van de toegevoegde waarde (vergunde splitsing, transformatievergunning, verbouwing). Aannemerscontracten of begrotingen die laten zien wat er gebouwd of verbouwd wordt. Bewijs dat B daadwerkelijk risicodragend vermogen inbrengt en niet alleen als papieren schakel fungeert.
De trend van de afgelopen jaren is duidelijk: banken vragen steeds vaker aanvullende documentatie bij ABC-deals. Dat klinkt als een drempel, maar het is eigenlijk een kwaliteitsfilter. Als jouw deal goed is onderbouwd, kom je daar doorheen. Als de waardecreatie niet hard te maken is, is dat een signaal om de deal zelf te heroverwegen.
Rekenvoorbeeld: zo werkt de marge in de praktijk
Hieronder een concreet voorbeeld om de cijfers te laten landen.
Situatie: A bezit een verouderd kantoorpand in een middelgrote stad. B sluit een koopovereenkomst voor 1.800.000 euro (de AB-prijs). B verkrijgt een omgevingsvergunning voor transformatie naar twaalf appartementen en verkoopt deze aan eindkopers C voor in totaal 2.400.000 euro (de BC-prijs). De levering vindt binnen zes maanden plaats via een ABC-akte.
Fiscaal voordeel via artikel 13 WBR: Over de AB-prijs van 1.800.000 euro is bij de eerste overdracht al overdrachtsbelasting betaald. De eindkopers C betalen overdrachtsbelasting over de meerwaarde: 2.400.000 minus 1.800.000 is 600.000 euro. Bij een overdrachtsbelastingtarief van 8 procent (beleggingstarief voor niet-zelfbewoners) is de besparing ten opzichte van een gewone levering van 2.400.000 euro aanzienlijk: normaal 192.000 euro, nu 48.000 euro over de meerwaarde.
Marge voor B: 600.000 euro bruto, minus kosten voor vergunningstraject, juridische begeleiding, notariskosten en eventuele architecten- of advieskosten. In de praktijk blijft er dan een nettomarge over die B heeft verdiend zonder ooit het pand te hebben gefinancierd of in eigendom te hebben gehad.
Dit is waarom ervaren vastgoedontwikkelaars deze structuur kennen en inzetten: het combineert waardecreatie met kapitaalefficiëntie.
Wat vraagt deze constructie van jou als belegger?
Een ABC-transactie is geen trucje waarbij je een handtekening zet en de marge binnenpakt. De waardecreatie moet echt zijn. De vergunningen moeten worden aangevraagd en verleend. De plannen moeten kloppen met de lokale regelgeving. En de timing moet kloppen, want de zesmaandentermijn van artikel 13 WBR wacht op niemand.
Contractueel draag je als B ook risico. Als C afhaakt of de vergunning niet wordt verleend, zit je nog steeds vast aan je verplichtingen jegens A. Zonder eigendom kun je het pand niet als zekerheid inzetten, wat je positie compliceerter maakt dan bij een reguliere aankoop. De oplossing daarvoor zit in goede contractuele afspraken: voorbehouden in de BC-overeenkomst, ontbindende voorwaarden bij het uitblijven van vergunningen, en een realistisch tijdspad.
De Wwft-meldingsplicht voor notarissen bij onverklaarbare prijssprongen is in de afgelopen jaren steeds serieuzer genomen. FIU-Nederland en het Anti Money Laundering Centre benoemen ABC-constructies expliciet in hun casuïstiek over vastgoedwitwassen. Dat klinkt zwaar, maar het betekent in de praktijk simpelweg: zorg dat jouw waardesprong verklaarbaar is door aantoonbare activiteiten. Vergunningen, plannen, contracten en taxaties zijn je beste vrienden.
Het speelveld in 2024 en 2025: wat is er veranderd?
Het speelveld voor ABC-transacties is de afgelopen jaren complexer geworden, maar niet minder interessant voor beleggers die zich goed voorbereiden.
Lokale overheden, met Amsterdam voorop, hebben de vergunningsregels voor woningvorming en splitsing aangescherpt. Dat betekent dat het klassieke model van "pand kopen, splitsen, snel doorverkopen" meer tijd, voorbereiding en lokale kennis vraagt. Slimme beleggers passen hun tijdslijnen aan en starten het vergunningstraject eerder.
De zelfwoonplicht in meerdere gemeenten maakt het verdienmodel voor B afhankelijker van het type eindkoper C en de bestemming van het pand. Transformatie van kantoor naar wonen valt hier vaak buiten, maar splitsing van bestaande woningen in steden met een zelfwoonplicht vraagt om meer juridische voorbereiding.
Banken en hypotheekverstrekkers stellen strengere documentatie-eisen bij ABC-constructies met een grote marge voor B. Dat vraagt om een professionelere voorbereiding, maar filtert ook de minder goed voorbereide deals eruit. Voor beleggers met goede onderbouwing is dit geen obstakel maar een onderscheidend voordeel.
Samenvatting: dit zijn de sleutelpunten
Een ABC-transactie in vastgoed is een constructie waarbij B waarde toevoegt en doorverkoopt zonder juridisch eigenaar te worden. A levert rechtstreeks aan C via één notariële akte. B verdient aan de marge tussen AB- en BC-prijs.
Artikel 13 WBR biedt een fiscaal voordeel als de doorverkoop binnen zes maanden plaatsvindt: C betaalt overdrachtsbelasting alleen over de meerwaarde, niet over de volledige prijs. De constructie is juridisch toegestaan en regulier gebruikt in projectontwikkeling, maar vraagt om een gedegen onderbouwing van de waardecreatie, strakke contractuele afspraken, en een notaris die de structuur correct vastlegt.
Banken beoordelen ABC-situaties kritisch en vragen om transparante documentatie. Lokale regelgeving rond splitsing en transformatie bepaalt in hoge mate de haalbaarheid van het verdienmodel. Wie dat speelveld kent en er goed op inspeelt, kan met deze structuur kapitaalefficiënt waarde creëren zonder zijn eigen vermogen langdurig vast te zetten.
Wil je weten hoe je een ABC-transactie correct structureert, welke contractuele voorbehouden je nodig hebt, en hoe je de fiscale timing optimaal benut voor jouw specifieke deal? Bij Vrijheid Vastgoed denken we samen met je door en verbinden we je met de specialisten die deze constructies dagelijks in de praktijk begeleiden.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.jpg)
.jpg)