In tijden van grote inflatie hebben de meeste woningbezitters waarschijnlijk overwaarde. Dit ontstaat wanneer de woningwaarde hoger is dan de openstaande hypotheek. We hebben het in dit geval over het positieve verschil tussen de woningwaarde en het openstaande hypotheekbedrag op de woning. Overwaarde is dus geld wat “vast zit” in de stenen.
Hoeveel overwaarde heb je?
Om de overwaarde te kunnen bepalen is het nodig om een zo goed mogelijke schatting te maken van de waarde van jouw woning. In veel gevallen zal je een taxatie moeten laten doen.
De overwaarde bereken je door de (geschatte) huidige waarde van jouw woning te verminderen met de nog openstaande hypotheekschuld. Je huis overwaarde is dus het verschil tussen de marktwaarde van de huidige woning en de openstaande hypotheek. Je hebt bijvoorbeeld een woning met een waarde van €300.000 en een hypotheekschuld van €200.000. Als de waarde gestegen is en het pand meer waard is geworden, loopt de overwaarde verder op. De overwaarde is dan: €300.000 – €200.000 = €100.000.
Lees voor meer informatie over deze berekening onze blog: 'hoeveel overwaarde kan ik opnemen?'
Wat kan je met overwaarde?
- Gebruiken voor het opknappen van je huidige woning.
- Opnemen voor het kopen van beleggingen.
- Opnemen en vrij besteden, bijvoorbeeld voor een schenking of een nieuwe auto; de bank heeft het dan over consumptieve doeleinden of overwaarde verzilveren.
- Opeten, dit is vooral van toepassing voor gepensioneerden.
In dit blog houden we ons alleen bezig met het opnemen van overwaarde om te investeren in beleggingsvastgoed. We zijn immers vrijheid vastgoed!
Hoe overwaarde opnemen
De overwaarde van je huidige woning bepalen kan op meerdere manieren. Het opnemen van de overwaarde wordt ook wel het liquide maken van de overwaarde genoemd, soms ook tijdelijk. Je kijkt daarbij naar wat je woning nu waard is en naar je openstaande hypotheek, zodat je financiële situatie en maandlasten helder zijn. Een eenvoudige berekening is: marktwaarde van je huis min je hypotheekschuld, waarbij huis overwaarde vaak ontstaat doordat de waarde van de woning is gestegen. Daarna kun je bekijken of je hiervoor wilt lenen of het bedrag wilt gebruiken voor beleggen.
Een tweede hypotheek
Een manier om overwaarde liquide te maken is door het vestigen van een tweede hypotheek op jouw woning, waarmee je de overwaarde kunt verzilveren en vrij besteden. Dit is in feite een nieuwe lening en kan in de meeste gevallen alleen bij de bank waar de huidige hypotheek al loopt. De voorwaarden hiervoor verschillen bij bijna alle banken, dus raadpleeg hiervoor jouw hypotheekadviseur of een financieel adviseur. Of dit verstandig is, hangt af van jouw persoonlijke situatie, het opgenomen bedrag en de extra maandlasten. Je creëert hiermee meer financiële ruimte, maar vaak ook hogere maandlasten. Je zal in alle gevallen genoeg leencapaciteit moeten hebben.
Hypotheek verhogen door hogere inschrijving
In het meest ideale geval heb je bij de aankoop van jouw woning de hypotheek voor een hoger bedrag in laten schrijven door de notaris. Hierdoor kan je zonder tussenkomst van een notaris jouw hypotheek verhogen tot het bedrag van de inschrijving. Dit is goedkoper en sneller dan een tweede hypotheek, maar het blijft de vraag of je op die manier het maximaal haalbare kan opnemen gezien de waardestijgingen van de afgelopen jaren. Je zal in alle gevallen genoeg leencapaciteit moeten hebben. Een tweede hypotheek is feitelijk een nieuwe lening en kan interessant zijn als extra investering. Het opgenomen bedrag zorgt voor maandlasten en mogelijk hogere maandlasten. Je moet ook voldoen aan de inkomenstoets voor die extra maandlasten. Gebruik je de verhoging voor je eigen woning, dan kan hypotheekrenteaftrek onder voorwaarden aantrekkelijk zijn. Banken hanteren sinds 2024 strengere criteria voor hypotheekverhogingen, dus bespreek je persoonlijke situatie met een financieel adviseur om voldoende financiële ruimte te houden.
Huis verkopen
De minst aantrekkelijke manier is het verkopen van jouw woning. Je kan hier in de huidige markt waarschijnlijk wel het hoogste bedrag mee vrij maken. Bij veel geldverstrekkers kun je een hypotheek namelijk niet onbeperkt verhogen en kun je vaak maximaal 60% van de overwaarde opnemen. Alles hangt van jouw strategie af en hoe graag je wilt starten met het opbouwen van jouw portefeuille. Een voordeel is dat je op deze manier geen extra leencapaciteit nodig hebt, omdat je bij verhuizen vanuit je huidige huis direct beschikt over vrijgekomen overwaarde die je kunt inzetten voor een nieuwe woning, een nieuw huis of een ander huis. Je kunt er in plaats van verhuizen ook voor kiezen om je huis aan de bank te verkopen en erin te blijven wonen, afhankelijk van de voorwaarden en je persoonlijke situatie. Verhogen kan daarentegen aantrekkelijk zijn als de extra lening een investering in de eigen woning financiert, zoals een verbouwing. De rente op het verhoogde hypotheekdeel kan in Box 1 fiscaal aftrekbaar zijn zolang je het gebruikt voor woningverbetering. Denk bijvoorbeeld aan het isoleren van je dak, wat direct je maandelijkse energielasten verlaagt.
Overwaarde en belasting
De hypotheekrente is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting wanneer het opgenomen hypotheekbedrag gebruikt wordt voor een beleggingspand. Bij verkoop van je huidige huis ontvang je de vrijgekomen overwaarde direct. Gebruik je die overwaarde liever voor een tweede woning in box 3 dan voor een nieuwe woning, dan valt dat fiscaal anders uit volgens de regels van de Belastingdienst en de bijleenregeling.
Overwaarde inzetten voor een groeiende vastgoedportefeuille? Wij helpen je de stap te zetten.
Overwaarde gebruiken voor aankoop beleggingsvastgoed
Nu we hebben bepaald hoe we overwaarde op kunnen nemen kunnen we kijken hoe we investeren in vastgoed voor verhuur en ander beleggingsvastgoed hiermee kunnen aankopen. Tegelijk is investeren in je eigen huis vaak de veiligste en meest rendabele keuze. De beste manieren om de overwaarde van je huis te investeren zijn vaak een beleggingspand, een verbouwing of consumptieve doelen zoals schulden aflossen, maar je kunt ook in vastgoed investeren met weinig eigen geld via andere constructies. Je kunt die overwaarde ook gebruiken voor verduurzaming, om je woning levensloopbestendig maken en langer te blijven wonen. Rente over het hypotheekdeel dat je voor consumptie gebruikt is niet fiscaal aftrekbaar en hangt fiscaal samen met box 3. Overwaarde beleggen of overwaarde die je niet voor verbouwing gebruikt, valt in box 3. Kijk bij inzet rond een andere woning ook altijd naar de Belastingdienst en de bijleenregeling.
Beleggingsvastgoed kopen met overwaarde
Als je genoeg overwaarde hebt om een object geheel te kopen uit de overwaarde kan je het snelste schakelen met de minste voorbehouden, wat ook interessant is als je zelf je huis aan een investeerder wilt verkopen; dit heeft voor een verkoper vaak de voorkeur. De overwaarde kan ook dienen als aanbetaling voor een tweede woning, waardoor je sneller kunt schakelen, kunt investeren in vastgoed als beginner, je vermogen kunt laten groeien en kunt profiteren van kansen in de markt, of om je woning levensloopbestendig te maken zodat je er langer kunt blijven wonen. Overwaarde beleggen via vastgoed is niet de enige optie; sommigen lossen eerst schulden af voordat zij investeren. Na aankoop kan je daarna altijd kijken op wat voor manier het object te financieren is.
Beleggingsvastgoed kopen met overwaarden en verhuurhypotheek
Indien de overwaarde niet voldoende is om een object aan te kopen kan je gebruik maken van een verhuurhypotheek om een of meer beleggingspanden aan te kopen voor verhuur. Je gebruikt dan de overwaarde als eigen inbreng om het gat tussen de aankoopsom en het percentage hypothecaire lening op het vastgoed te vullen, waarbij banken meestal maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Via verhuur kan je direct passief inkomen genereren uit huuropbrengsten en huurinkomsten. Houd er wel rekening mee dat de regels voor belasting op verhuurde woningen in box 3 en rendement op huurwoningen strenger zijn geworden door recente wijzigingen in box 3.
Risico's overwaarde gebruiken
Aan het gebruik van overwaarde zitten risico's en zaken waar je rekening mee moet houden:
- Zoals hierboven benoemd is de hypotheekrente niet aftrekbaar in deze situatie.
- Het risico van over financieren en zo te veel stapelen. Dit kan problemen opleveren als in de toekomst een crisis ontstaat op de woningmarkt.
- De hypotheekrente van de bestaande hypotheek op je eigen woning kan ook stijgen omdat de verhouding tussen de waarde en de lening anders wordt.
Benodigde overwaarde
Hoeveel overwaarde je nodig zal hebben voor een aankoop is afhankelijk van de aankoopsom en de waarde van het aan te kopen object.
Strategie
Ook de strategie is bepalend voor de benodigde hoeveelheid eigen geld bij aankoop van beleggingsvastgoed. Met €100.000 aan overwaarde kun je, afhankelijk van financiering en strategie, meerdere beleggingspanden kopen. Wanneer je snelt wilt groeien kan je kiezen voor korte looptijden en hogere leningen ten opzichte van de marktwaarde ook wel loan to value (LTV) genoemd, of bij grotere portefeuilles een vastgoed BV oprichten voor je beleggingen. Wil je het conservatiever aan pakken en niet snel groeien maar doe je het voor later, dan kan je er voor kiezen om minder of geen verhuurhypotheek te nemen. Echter moet je dan wel genoeg eigen middelen + overwaarde hebben.
Het juiste beleggingsvastgoed aankopen Als je een woning aan wilt kopen voor verhuur moet je altijd proberen om een zo laag mogelijke aankoopprijs te hebben en een zo hoog mogelijke waarde in verhuurde staat. Dit geldt zeker ook voor het gebruiken van overwaarde. Afhankelijk van bovengenoemde strategie is dit in meer of mindere mate van belang.
Conclusie
Overwaarde is 1 van de weinige manieren om beleggingsvastgoed aan te kopen zonder een substantieel bedrag aan spaargeld, en het kan op termijn ook zorgen voor extra inkomen als aanvulling op je pensioen. Het is een manier om een start te maken voor veel mensen omdat door de huidige marktomstandigheden in heel veel woningen overwaarde zit. De rente op een nieuwe hypotheek kan historisch laag zijn, al moet dit altijd per situatie worden beoordeeld.
Benieuwd wat voor jou mogelijk is en heb je vragen over investeren in vastgoed? Onze vastgoedcoach helpt jou van A tot Z naar meer financiële vrijheid.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
%20(1).webp)
%20(1).png)
%20(1).png)