Hoeveel overwaarde kun je opnemen?

Je woont al twaalf jaar in hetzelfde huis. Destijds kocht je het voor €320.000 met een hypotheek van €290.000. Vandaag is je huis €480.000 waard en heb je nog maar €190.000 hypotheekschuld. Dat betekent dat je €290.000 aan overwaarde hebt.

Maar nu staat er een grote verbouwing op de planning die €80.000 kost. Of je overweegt een tweede huis te kopen. Of je kinderen hebben geld nodig voor hun eerste woning. Plotseling realiseer je je dat er een fortuin "gevangen" zit in je stenen, maar hoe krijg je daar toegang toe?

Steeds meer Nederlandse huiseigenaren bevinden zich in deze situatie. Simpel gezegd: overwaarde ontstaat wanneer de marktwaarde van je woning hoger is dan je hypotheekschuld. In dit voorbeeld is de overwaarde huis dus het verschil tussen €480.000 en €190.000, maar dat betekent nog niet automatisch dat je dit bedrag volledig kunt opnemen.

De regels zijn in 2025 aangepast, nieuwe producten zijn bijgekomen, en de fiscale behandeling is complexer geworden. Tijd om helder te krijgen wat er wel en niet mogelijk is, óók als je niet wilt verhuizen.

De overwaarde-explosie: waarom dit onderwerp zo relevant is

Nederlandse huiseigenaren zitten letterlijk op een goudmijn. Met huizenprijzen die sinds 2013 verdubbeld zijn en hypotheken die gestaag worden afgelost, heeft de gemiddelde eigenaar een ongekende hoeveelheid overwaarde opgebouwd.

Een woning die in 2015 voor €250.000 werd gekocht, is nu gemiddeld €380.000 waard. Met de oorspronkelijke hypotheek die inmiddels is afgelost naar €200.000, heeft deze eigenaar €180.000 overwaarde. Dat is meer dan wat veel mensen ooit hebben kunnen sparen.

Maar overwaarde op papier is iets anders dan overwaarde die je kunt benutten. Banken hanteren strikte regels, de fiscus kijkt mee, en er zijn verschillende routes met elk hun eigen voor- en nadelen, zoals je huis verkopen aan een bank en erin blijven wonen.

Bij VrijheidVastgoed.nl zien we regelmatig leden die hun overwaarde willen inzetten voor vastgoedinvesteringen, maar niet weten welke mogelijkheden er zijn en wat de gevolgen daarvan zijn, zeker als ze nog maar net beginnen met investeren in vastgoed.

De hoofdroutes naar je overwaarde

Hypotheek verhogen: de meest gebruikte weg

Dit is de route die de meeste mensen kiezen als je overwaarde op je huis wilt opnemen zonder te verhuizen. Je verhoogt je huidige hypotheek bij dezelfde bank of sluit over naar een nieuwe verstrekker voor een hogere hypotheek.

De hoofdregel is simpel: maximaal 100% van de actuele woningwaarde, oftewel 100% van de marktwaarde. Bij verduurzaming mag dit sinds 2025 zelfs 106% zijn. Die waarde wordt meestal bepaald met de meest recente WOZ-waarde of een taxatierapport. Een voorbeeld: bij een actuele woningwaarde van €500.000 en je huidige hypotheekschuld van €300.000 in je bestaande hypotheek kun je maximaal €200.000 extra opnemen. Een erkend hypotheekadviseur kan de leencapaciteit op basis van je inkomen berekenen.

Maar hier wordt het complex. Want hoewel je technisch €200.000 aan overwaarde op te nemen hebt, bepaalt de inkomenstoets hoeveel je werkelijk kunt lenen. Met een bruto huishoudinkomen van €80.000 kun je ongeveer €400.000 totaal lenen. In dit voorbeeld zou je dus "slechts" €100.000 extra kunnen opnemen, mits je inkomen voldoende is en de bank dat bij het verhogen van de hypotheek opnieuw toetst op actuele leennormen.

Dit is waar veel mensen tegen aanlopen: hun overwaarde is groter dan wat hun inkomen toelaat.

Voor €100.000 extra hypotheek kun je rekenen op bruto maandlasten van €537 bij 5% rente over 30 jaar, wat netto neerkomt op €370 na belastingvoordeel, maar wel kan zorgen voor hogere maandlasten. De eenmalige kosten bedragen €3.250 tot €5.150 aan bijkomende kosten, zoals advies-, taxatie- en notariskosten.

Tweede hypotheek: behoud je gunstige rente

Stel je hebt in 2020 een hypotheek afgesloten tegen 1,8% rente. Je hypotheek oversluiten betekent dat je deze fantastische rente verliest. Je kunt ook een tweede hypotheek afsluiten om de rente op je eerste lening te behouden.

Deze route is vooral aantrekkelijk als je huidige rente substantieel lager is dan de markt, omdat een hogere overwaarde ook kan bijdragen aan een lagere rente. Het nadeel is dat je bij zo'n hypotheek altijd notariskosten hebt omdat er een nieuwe hypotheekakte komt. Bij een eerste hypotheek van €250.000 tegen 1,8% en een tweede van €100.000 tegen 5,2% krijg je een gewogen gemiddelde rente van 2,9%, wat vaak voordeliger is dan oversluiten naar één nieuwe hypotheek tegen 5,2%. Let er wel op dat een eventuele tweede hypotheek binnen de leenruimte moet passen.

Verzilverhypotheek: voor 60-plussers

Voor oudere huiseigenaren biedt de verzilverhypotheek unieke mogelijkheden. Je hoeft geen maandelijkse lasten te betalen omdat de rente wordt bij de schuld opgeteld, en geldverstrekkers kijken hierbij veel minder naar je inkomen dan bij traditionele hypotheken.

Het opneembare bedrag hangt af van je leeftijd. Bij 60 jaar kun je typisch 50% van de woningwaarde verzilveren, bij 70 jaar is dit 70% en bij 75 jaar vaak 80%. Een 67-jarig echtpaar met een woning van €400.000 en restschuld van €80.000 kan meestal €180.000 opnemen. Zo kun je extra ruimte creëren voor je pensioen of je woning aanpassen om langer zelfstandig te blijven wonen, zonder direct je huis verzilveren via verkoop. Daarmee kun je ook de overwaarde van je huis vrijmaken zonder te verkopen. Dit werkt anders dan een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je tijdens de looptijd niet aflost maar de mogelijkheden vaak beperkter zijn.

Het grote voordeel is geen inkomenstoets en geen maandlasten. Het nadeel is dat de schuld elk jaar groeit door oplopende rente.

Consumptieve lening op WOZ-waarde

Banken zoals NIBC bieden speciale producten voor consumptieve doeleinden, waarbij ze vaak een conservatievere limiet hanteren van 80% van de marktwaarde en kijken naar je financiële situatie. Deze route gebruik je voor doelen die niet kwalificeren voor hypotheekrenteaftrek; in sommige gevallen kun je overwaarde benutten voor een schenking of consumptieve uitgave, zoals een auto, vakantie of steun aan je kind voor de woningfinanciering, bijvoorbeeld als steun bij de hypotheek kind. Het maximale bedrag ligt meestal rond €150.000.

Het nadeel is dat je geen hypotheekrenteaftrek hebt, waardoor deze route duurder is dan een reguliere hypotheekverhoging, en dat bij schenking van overwaarde aan kinderen schenkbelasting geldt.

Verkoop en terug huren: 100% overwaarde

De meest drastische optie is je huis verkopen en terug huren. Wanneer je je woning verkoopt, komt de overwaarde vrij: de overwaarde op je woning die ontstaat uit de verkoopprijs minus je openstaande hypotheek kan daarna op een spaarrekening in box 3 vallen en dan meetellen voor vermogensbelasting. Hiermee realiseer je 100% van je overwaarde, maar verlies je het eigendom. Als je na verkoop huurder wordt, betaal je 2% overdrachtsbelasting bij een eventuele terugkoop. Deze route is complex en geschikt voor zeer specifieke situaties.

De verborgen kosten die je moet kennen

Elke bank wil een recente taxatie, ook als je vorig jaar al een hebt laten maken. Die en andere bijkomende kosten lopen snel op: reken voor taxatie, advies en notaris samen al gauw op extra uitgaven, waarbij de taxatie alleen al vaak €650 tot €750 kost en de taxatiewaarde lager kan uitvallen dan verwacht, vooral bij unieke woningen.

Bij complexe constructies is advies eigenlijk onmisbaar en kost dat vaak €1.500 tot €2.500. Daarnaast hanteren banken risico-opslagen waarbij een hogere loan-to-value ratio duurder is; naarmate de waarde van je huis hoger ligt ten opzichte van de schuld, daalt die opslag vaak. Een LTV van 60% kan 0,1% goedkoper zijn dan 90% LTV, wat op €400.000 hypotheek €400 per jaar verschil betekent en soms ook leidt tot een lagere rente.

Vergelijking tussen aanbieders

ABN AMRO biedt de Overwaarde Hypotheek voor 62-plussers met maximaal 65-80% van de woningwaarde, inclusief restschuldgarantie en zonder maandlasten. ING doet traditionele verhogingen tot 100% LTV met scherpe rentes bij lage LTV, maar heeft geen speciale verzilverproducten.

SNS heeft de Extra Inkomen Hypotheek voor 60-plussers met maximaal 50% bij aflossingsvrij en lage of geen maandlasten. NIBC biedt consumptieve delen voor alle leeftijden met maximaal 80% LTV en een plafond van €150.000, maar zonder hypotheekrenteaftrek.