Je woont al twaalf jaar in hetzelfde huis. Destijds kocht je het voor €320.000 met een hypotheek van €290.000. Vandaag is je huis €480.000 waard en heb je nog maar €190.000 hypotheekschuld. Dat betekent dat je €290.000 aan overwaarde hebt. 

Maar nu staat er een grote verbouwing op de planning die €80.000 kost. Of je overweegt een tweede huis te kopen. Of je kinderen hebben geld nodig voor hun eerste woning. Plotseling realiseer je je dat er een fortuin "gevangen" zit in je stenen, maar hoe krijg je daar toegang toe?

Steeds meer Nederlandse huiseigenaren bevinden zich in deze situatie. Door jarenlange huizenprijsstijgingen hebben ze substantiële overwaarde opgebouwd, maar weten niet hoeveel ze daadwerkelijk kunnen opnemen. Want er blijkt een groot verschil te bestaan tussen theoretische overwaarde en wat je werkelijk kunt lenen.

De regels zijn in 2025 aangepast, nieuwe producten zijn bijgekomen, en de fiscale behandeling is complexer geworden. Tijd om helder te krijgen wat er wel en niet mogelijk is.

De overwaarde-explosie: waarom dit onderwerp zo relevant is

Nederlandse huiseigenaren zitten letterlijk op een goudmijn. Met huizenprijzen die sinds 2013 verdubbeld zijn en hypotheken die gestaag worden afgelost, heeft de gemiddelde eigenaar een ongekende hoeveelheid overwaarde opgebouwd.

Een woning die in 2015 voor €250.000 werd gekocht, is nu gemiddeld €380.000 waard. Met de oorspronkelijke hypotheek die inmiddels is afgelost naar €200.000, heeft deze eigenaar €180.000 overwaarde. Dat is meer dan wat veel mensen ooit hebben kunnen sparen.

Maar overwaarde op papier is iets anders dan overwaarde die je kunt benutten. Banken hanteren strikte regels, de fiscus kijkt mee, en er zijn verschillende routes met elk hun eigen voor- en nadelen.

Bij VrijheidVastgoed.nl zien we regelmatig leden die hun overwaarde willen inzetten voor vastgoedinvesteringen, maar niet weten welke mogelijkheden er zijn en wat de gevolgen daarvan zijn.

De hoofdroutes naar je overwaarde

Hypotheek verhogen: de meest gebruikte weg

Dit is de route die de meeste mensen kiezen. Je verhoogt je bestaande hypotheek bij dezelfde bank of sluit over naar een nieuwe verstrekker voor een hoger bedrag.

De hoofdregel is simpel: maximaal 100% van de actuele woningwaarde. Bij verduurzaming mag dit sinds 2025 zelfs 106% zijn. Een voorbeeld: bij een actuele woningwaarde van €500.000 en huidige hypotheekschuld van €300.000 kun je maximaal €200.000 extra opnemen.

Maar hier wordt het complex. Want hoewel je technisch €200.000 kunt opnemen, bepaalt de inkomenstoets hoeveel je werkelijk kunt lenen. Met een bruto huishoudinkomen van €80.000 kun je ongeveer €400.000 totaal lenen. In dit voorbeeld zou je dus "slechts" €100.000 extra kunnen opnemen.

Dit is waar veel mensen tegen aanlopen: hun overwaarde is groter dan wat hun inkomen toelaat.

Voor €100.000 extra hypotheek kun je rekenen op bruto maandlasten van €537 bij 5% rente over 30 jaar, wat netto neerkomt op €370 na belastingvoordeel. De eenmalige kosten bedragen €3.250 tot €5.150 voor advies, taxatie en eventueel notaris.

Tweede hypotheek: behoud je gunstige rente

Stel je hebt in 2020 een hypotheek afgesloten tegen 1,8% rente. Oversluiten betekent dat je deze fantastische rente verliest. Een tweede hypotheek laat je de eerste intact houden.

Deze route is vooral aantrekkelijk als je huidige rente substantieel lager is dan de markt. Het nadeel is dat je altijd notariskosten hebt omdat er een nieuwe hypotheekakte komt. Bij een eerste hypotheek van €250.000 tegen 1,8% en een tweede van €100.000 tegen 5,2% krijg je een gewogen gemiddelde rente van 2,9%, wat vaak voordeliger is dan oversluiten naar één nieuwe hypotheek tegen 5,2%.

Verzilverhypotheek: voor 60-plussers

Voor oudere huiseigenaren biedt de verzilverhypotheek unieke mogelijkheden. Je hoeft geen maandelijkse lasten te betalen omdat de rente wordt bij de schuld opgeteld.

Het opneembare bedrag hangt af van je leeftijd. Bij 60 jaar kun je typisch 50% van de woningwaarde verzilveren, bij 70 jaar is dit 70% en bij 75 jaar vaak 80%. Een 67-jarig echtpaar met een woning van €400.000 en restschuld van €80.000 kan meestal €180.000 opnemen.

Het grote voordeel is geen inkomenstoets en geen maandlasten. Het nadeel is dat de schuld elk jaar groeit door oplopende rente.

Consumptieve lening op WOZ-waarde

Banken zoals NIBC bieden speciale producten voor consumptieve doeleinden waarbij ze vaak een conservatiever percentage van 80% van de woningwaarde hanteren. Deze route gebruik je voor doelen die niet kwalificeren voor hypotheekrenteaftrek, zoals auto's, vakanties of schenkingen aan kinderen. Het maximale bedrag ligt meestal rond €150.000.

Het nadeel is dat je geen hypotheekrenteaftrek hebt, waardoor deze route duurder is dan een reguliere hypotheekverhoging.

Verkoop en terug huren: 100% overwaarde

De meest drastische optie is je huis verkopen en terug huren. Hiermee realiseer je 100% van je overwaarde, maar verlies je het eigendom. Als je na verkoop huurder wordt, betaal je 2% overdrachtsbelasting bij een eventuele terugkoop. Deze route is complex en geschikt voor zeer specifieke situaties.

De verborgen kosten die je moet kennen

Elke bank wil een recente taxatie, ook als je vorig jaar al een hebt laten maken. Dit kost €650 tot €750, en de taxatiewaarde kan lager uitvallen dan verwacht, vooral bij unieke woningen.

Een hypotheekadviseur is bij complexe constructies eigenlijk onmisbaar en kost €1.500 tot €2.500. Daarnaast hanteren banken risico-opslagen waarbij een hogere loan-to-value ratio duurder is. Een LTV van 60% kan 0,1% goedkoper zijn dan 90% LTV, wat op €400.000 hypotheek €400 per jaar verschil betekent.

Vergelijking tussen aanbieders

ABN AMRO biedt de Overwaarde Hypotheek voor 62-plussers met maximaal 65-80% van de woningwaarde, inclusief restschuldgarantie en zonder maandlasten. ING doet traditionele verhogingen tot 100% LTV met scherpe rentes bij lage LTV, maar heeft geen speciale verzilverproducten.

SNS heeft de Extra Inkomen Hypotheek voor 60-plussers met maximaal 50% bij aflossingsvrij en lage of geen maandlasten. NIBC biedt consumptieve delen voor alle leeftijden met maximaal 80% LTV en een plafond van €150.000, maar zonder hypotheekrenteaftrek.

De valkuilen waar iedereen intrapt

Veel mensen onderschatten de totale kosten door alleen naar de rente te kijken en de eenmalige kosten te vergeten. Bij €50.000 opname kunnen deze €4.000 bedragen, effectief 8% van het opgenomen bedrag.

Een andere valkuil is overschatting van het opneembare bedrag. Mensen denken dat €200.000 overwaarde betekent dat ze €200.000 kunnen opnemen, maar dit klopt alleen als het inkomen dat toelaat en de LTV onder 100% blijft na taxatie.

Banken taxeren bovendien conservatief. Je Funda waardering van €500.000 kan uitkomen op €475.000 bij de bank, wat je opneembare bedrag met €25.000 verlaagt. Zorg daarom ook voor een exit-strategie als je over vijf jaar het opgenomen bedrag weer wilt aflossen.

Speciale situaties die andere regels kennen

Bij scheiding wil vaak één partner de overwaarde uitkopen. Dit kan zonder nieuwe inkomenstoets als de inkomens voldoende zijn en de woning in gemeenschap was. Erfgenamen kunnen overwaarde opnemen om mede-erfgenamen uit te kopen, waarbij banken kijken naar de nieuwe eigenaar en diens inkomen.

Ondernemers met onregelmatige inkomens kunnen bij sommige banken flexibele producten krijgen waarbij ze tijdelijk alleen rente betalen. BV-eigenaren kunnen via hun BV interessante constructies opzetten waarbij overwaarde wordt gebruikt voor vastgoedinvesteringen met fiscale voordelen.

De impact van renteveranderingen

Renteveranderingen hebben grote impact op je maandlasten. Bij een huidige rente van 5,0% betaal je bij 7,0% rente €2.000 per jaar extra op €100.000 lening, terwijl je bij 3,0% rente €2.000 per jaar bespaart.

Overweeg daarom verschillende looptijden te mixen: bijvoorbeeld de helft 10 jaar vast, 30% voor 20 jaar en 20% voor 30 jaar. Zo voorkom je dat je hele portefeuille tegelijk moet worden herfinancierd.

De toekomst: wat staat ons te wachten

Er zijn signalen dat toezichthouders kritischer gaan kijken naar hoge LTV's en mogelijk worden de regels aangescherpt, vooral voor consumptieve bestedingen. Tegelijkertijd maakt digitalisering taxaties sneller en goedkoper, waardoor de doorlooptijd binnen enkele jaren kan halveren.

Banken ontwikkelen ook steeds flexibelere producten waarbij je overwaarde kunt opnemen en weer terugstorten zonder boetes, wat meer financiële flexibiliteit biedt.

Hoe Vrijheid Vastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed.nl hebben we veel leden die hun overwaarde strategisch inzetten voor verdere vastgoedinvesteringen. Onze community deelt ervaringen over verschillende aanbieders, constructies en fiscale optimalisaties.

We helpen je bij het maken van de juiste keuzes voor jouw specifieke situatie. Want overwaarde opnemen is meer dan alleen een financiële transactie, het is een strategische beslissing die je financiële toekomst kan bepalen.

Je volgende stap

Overwaarde opnemen kan een slimme zet zijn om je vermogen te laten groeien, je huis te verbeteren, of je kinderen te helpen. Maar het vereist wel zorgvuldige planning en realistische verwachtingen.

Begin met het in kaart brengen van je exacte situatie. Wat is je werkelijke overwaarde na een conservatieve taxatie? Wat zijn je daadwerkelijke mogelijkheden gegeven je inkomen? En wat zijn de totale kosten van de gekozen route?

Vergeet niet dat overwaarde opnemen betekent dat je meer risico neemt. Als huizenprijzen dalen, kan je LTV boven de 100% uitkomen. Zorg daarom dat je financiële buffer behoudt en niet je volledige overwaarde opneemt.

Het mooiste van overwaarde is dat het laat zien hoe succesvol je vastgoedinvestering is geweest. Je huis heeft niet alleen een dak boven je hoofd geboden, maar ook vermogen opgebouwd. De kunst is om dit vermogen slim in te zetten voor je verdere financiële groei.

Want uiteindelijk gaat het er niet om hoeveel overwaarde je hebt, maar hoe slim je ermee omgaat. De vraag is: laat jij je slapende woningvermogen voor je werken, of laat je het slapen?

‍