.png)
Je kind heeft net te horen gekregen dat de huur van zijn appartement opnieuw omhoog gaat. Of erger: de verhuurder wil het pand verkopen en je kind moet op zoek naar iets anders in een markt waar nauwelijks aanbod is. Als ouder wil je helpen. En dan komt de gedachte: wat als ik zelf een woning koop en die aan mijn kind verhuur?
Het is een plan dat steeds vaker opduikt aan keukentafels. En eerlijk gezegd is nieteens zo vreemd idee. Je helpt je kind aan een stabiele woonplek, je bouwt zelf vermogen op via vastgoed, en je houdt grip op de situatie. Maar voordat je naar de makelaar stapt, moet je weten waar je aan begint. Want de fiscus heeft hier een stevige mening over.
In dit artikel zet ik alle regels en belastingimplicaties voor je op een rij. Overdrachtsbelasting, box 3, schenkbelasting, huurregels, huurtoeslag: het komt allemaal voorbij. Met concrete cijfers, zodat je een weloverwogen beslissing kunt maken.
Overdrachtsbelasting: wat je betaalt bij aankoop
De eerste belastingklap valt bij de aankoop zelf. Als jij een woning koopt die niet jouw eigen hoofdverblijf wordt, betaal je overdrachtsbelasting.
Het percentage overdrachtsbeasting staat in 2026 op 8%. Een woning van 300.000 euro kost je dus 24.000 euro aan overdrachtsbelasting.
Het starterstarief van 2% geldt niet voor jou in deze constructie. Dat tarief is voorbehouden aan kopers die de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen, en jij koopt de woning om aan je kind te verhuren. Je kind betaalt ook geen overdrachtsbelasting, want die wordt geheven bij de eigenaar, niet de huurder.
Box 3: zo wordt jouw tweede woning belast
Na de aankoop ben je eigenaar van een tweede woning. Die woning valt in box 3, het belastingkader voor sparen en beleggen. En hier wordt het interessant, want de spelregels veranderen de komende jaren ingrijpend.
Het huidige forfaitaire stelsel
Momenteel geldt een forfaitair stelsel. De Belastingdienst gaat niet uit van wat je daadwerkelijk verdient, maar van een verondersteld rendement. Voor overige bezittingen, waaronder verhuurde woningen vallen, bedraagt dit forfaitaire percentage in 2025 zo'n 5,88% van de WOZ-waarde. In 2026 is dit definitief vastgesteld op 6,00%. Over dat bedrag betaal je 36% belasting.
Concreet: heb jij een woning met een WOZ-waarde van 250.000 euro en geen hypotheek? Dan rekent de Belastingdienst met een verondersteld rendement van circa 14.425 euro (bij 5,88%). Daar betaal je 36% over, dus 5.193 euro aan belasting per jaar. Ongeacht of je daadwerkelijk die opbrengst maakt.
Maar er is een uitweg. Als jouw werkelijke rendement lager is dan het forfait, kun je de zogenaamde tegenbewijsregeling toepassen. Je toont dan aan wat je daadwerkelijk hebt verdiend: huurinkomsten minus kosten, plus eventuele waardestijging van de woning. Als dat lager uitvalt dan het forfait, betaal je alleen over het werkelijke rendement.
Dit vereist wel goede administratie. Bewaar facturen van onderhoud, houd huurinkomsten bij, en documenteer alles netjes. Uit de praktijk blijkt dat beleggers die hun administratie niet op orde hebben, snel meer belasting betalen dan nodig.
Het nieuwe stelsel vanaf 2028: werkelijk rendement
Op 12 februari 2026 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het Wetsvoorstel Werkelijk Rendement Box 3. Vanaf 1 januari 2028 kan er veel veranderen. Ze willen dan namelijk belasting gaan heffen over wat je daadwerkelijk verdient, niet over een verondersteld percentage.
Voor vastgoed geldt een belangrijk detail: er komt een vermogenswinstbelasting in plaats van een vermogensaanwasbelasting. Dat betekent dat ongerealiseerde waardestijgingen niet jaarlijks belast worden, maar pas op het moment dat je de woning verkoopt. Dat is voor vastgoed beleggers gunstig.
Verhuur je de woning minder dan 90% van het jaar? Dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde per jaar. Verhuur je meer dan 90% van het jaar, dan word je belast over het netto-huurresultaat, dus huurinkomsten minus aftrekbare kosten, plus een vermogenswinstbelasting bij verkoop.
Voor ouders die hun kind tegen een lage huur huisvesten, is 2028 mogelijk gunstig. Je betaalt dan alleen over wat je werkelijk ontvangt, niet over een forfait dat veel hoger ligt.
De WOZ-waarde en de leegwaarderatio: twee waarderingsregels die je moet kennen
Voor box 3 en andere belastingen telt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Maar voor verhuurde woningen geldt soms een lagere belastbare waarde via de leegwaarderatio. Dit is een percentage dat de fiscale waarde van jouw verhuurde woning verlaagt, afhankelijk van het huurrendement.
De verhouding werkt zo: hoe lager de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de ratio. Bij een huurrendement van minder dan 1% mag je slechts 73% van de WOZ-waarde als belastbare waarde hanteren. Bij een rendement van 4 tot 5% is dat 95%.
Maar hier zit een cruciale uitzondering waar veel ouders tegenaan lopen. Verhuur je aan een gelieerde partij, zoals een eigen kind, tegen een huur die niet marktconform is? Dan geldt geen leegwaarderatio. De Belastingdienst hanteert dan 100% van de WOZ-waarde als belastbare waarde. Dit is ingevoerd om te voorkomen dat familieleden via een lage huur fiscale voordelen creëren.
Wil je wél van de leegwaarderatio profiteren, dan moet de huurprijs die je aan je kind vraagt marktconform zijn. Dat is meteen ook een argument om een reële huurprijs af te spreken, ook binnen de familie.
Schenkbelasting: wil je de woning schenken in plaats van verhuren?
Sommige ouders denken: ik schenk de woning gewoon aan mijn kind. Geen verhuurgedoe, geen box 3 meer op mijn naam. Maar ook hier pakt de fiscus flink door.
De jaarlijkse vrijstelling van ouders naar kinderen bedraagt in 2026 6.908 euro. Daarnaast bestaat een eenmalige verhoogde vrijstelling van 33.129 euro voor een vrij te besteden doel, mits je kind tussen 18 en 40 jaar oud is. De oude "jubelton" voor woningaankopen is per 1 januari 2024 afgeschaft. Die optie bestaat niet meer.
Schenk je een woning van 300.000 euro? Dan is het belastbare deel na vrijstellingen circa 259.963 euro. Het tarief voor kinderen bedraagt 10%, dus de schenkbelasting komt uit op zo'n 26.000 euro. Tel daar de overdrachtsbelasting van 8% bij op (24.000 euro), en je zit in totaal op bijna 50.000 euro aan belastingen bij directe schenking.
Een verhuurconstructie is in de meeste gevallen fiscaal aantrekkelijker dan een directe schenking van de woning zelf.
Wil je meer weten over het investeren in vastgoed?
Familielening: een alternatief met valkuilen
Een populair alternatief is de familielening. Jij leent je kind geld waarmee het zelf een woning koopt. Klinkt simpel, maar de Belastingdienst kijkt hier kritisch naar.
Voor de lening te erkennen moet sprake zijn van een echte juridische geldlening met aflossingsplicht en marktconforme rente. Betaalt je kind significant minder rente dan een bank zou vragen, dan kwalificeert het verschil als schenking, met schenkbelasting als gevolg.
Bovendien gelden voor leningen afgesloten na 2013 strenge eisen: annuïtaire of lineaire aflossing, een maximale looptijd van 30 jaar, en de rente moet daadwerkelijk betaald worden. Een lening waarbij de rente schuldig blijft en niet rentegevend wordt, is door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in augustus 2025 als onvoldoende erkend voor hypotheekrenteaftrek.
Leg alles schriftelijk vast, bij voorkeur bij de notaris. Dat bespaart later veel gedoe met de Belastingdienst.
Huurregels: wat je als verhuurder moet weten
Verhuren aan je eigen kind klinkt informeel, maar juridisch geldt je gewoon als verhuurder met alle bijbehorende verplichtingen.
Verplicht contract voor onbepaalde tijd
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Vaste Huurcontracten. Huurovereenkomsten zijn voortaan standaard voor onbepaalde tijd. Je kunt als ouder dus niet meer zomaar een tijdelijk contract afsluiten en je kind na twee jaar vragen te vertrekken. Opzeggen kan alleen via wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik.
Wil je de woning later terugkrijgen, voor eigen bewoning of verkoop, dan heb je daar dus een geldige reden voor nodig. Houd hier rekening mee bij het maken van plannen op lange termijn.
Maximale huurprijs via het Woningwaarderingsstelsel
De Wet Betaalbare Huur, ook van kracht sinds juli 2024, stelt dat woningen met tot 143 punten in de gereguleerde sector vallen met een maximale huurprijs. Voor woningen in het middensegment (144 tot 186 punten) gelden eveneens beperkingen. Vanaf 187 punten geldt vrije sector verhuur.
Ga je een woning verhuren, controleer dan eerst hoeveel punten de woning scoort. Je kunt jouw kind namelijk niet zomaar een huurprijs opleggen die boven het wettelijke maximum ligt, ook niet als het de bedoeling is de relatie zakelijk te houden.
Jaarlijkse huurverhoging
Voor vrije-sectorwoningen bedraagt de maximale huurverhoging in 2026 4,4% per jaar. Ook als verhuurder aan je kind ben je hieraan gebonden.
Huurtoeslag: zo zit het voor je kind
Als je kind een laag inkomen heeft, kan het in aanmerking komen voor huurtoeslag. Sinds 2026 is de maximale huurgrens vervallen, wat betekent dat ook huurders met een hogere huur toeslag kunnen ontvangen, mits zij aan de inkomens- en vermogensgrens voldoen.
De vermogensgrens is cruciaal. Per 1 januari 2026 mag het vermogen van een alleenstaande maximaal €38.479 euro bedragen voor aanspraak op huurtoeslag. Voor partners is dat €76.958 euro. Schenk jij als ouder een flink bedrag aan je kind, dan kan dat recht op huurtoeslag doen vervallen.
Dit leidt tot een interessante afweging. Hef je een reële huur en laat je kind huurtoeslag aanvragen, dan houdt je kind mogelijk meer over dan wanneer je lagere of geen huur vraagt maar wél grotere schenkingen doet die het vermogen opdrijven. Huurinkomsten tellen op het peildatum van 1 januari niet direct als vermogen zoals geld op de bank dat doet.
Tweede woning verhuren aan kind: de voor- en nadelen op een rij
Na alles wat hierboven staat, is het goed om de balans op te maken. De voordelen: je kind heeft een stabiele woonplek in een krappe markt, jij bouwt vermogen op via vastgoed, de overdrachtsbelasting daalt in 2026 naar 8%, en via de tegenbewijsregeling kun je de belastingdruk beperken. Bovendien profiteert je kind mogelijk van huurtoeslag als de huur en het inkomen dat toelaten.
De aandachtspunten: het huurcontract is voor onbepaalde tijd, je kunt dus niet zomaar de woning terugeisen. De WOZ-waarde geldt voor 100% als de huur onder marktconform is. Schenkingen kunnen huurtoeslagrechten van je kind aantasten. En de spelregels kunnen in 2028 fundamenteel veranderen, dus wat nu gunstig is, kan over twee jaar anders uitpakken.
Ervaren beleggers weten dat dit soort constructies alleen goed werken als je ze van tevoren volledig doorrekent en juridisch goed vastlegt. Een mondelinge afspraak met je kind is geen huurcontract.
Wat verandert er in 2028 voor jou als verhuurder aan je kind?
Vanaf 1 januari 2028 kan het het nieuwe box 3 stelsel gelden op basis van werkelijk rendement. Voor ouders die hun kind een lage huur vragen, kan dit gunstig uitpakken. Geen forfait meer over een hoog verondersteld rendement, maar belasting over wat je daadwerkelijk ontvangt.
Verhuur je de woning minder dan 90% van het jaar, of helemaal niet, dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde per jaar. Dat is voor veel woningen nog steeds een substantieel bedrag. Bij een WOZ-waarde van 250.000 euro is dat 8.375 euro per jaar waarover je belasting betaalt, terwijl je misschien maar een lage huur ontvangt of helemaal geen.
De boodschap is duidelijk: als je voor 2028 plannen maakt, houd dan rekening met beide stelsels. De overgangsperiode biedt kansen, maar ook onzekerheid. De wetgeving is nog niet volledig uitgewerkt en aanpassingen zijn waarschijnlijk.
Wil je exact weten hoeveel belasting jij betaalt als je een woning aan jouw kind verhuurt, en welke constructie in jouw specifieke situatie het meeste oplevert? Bij Vrijheid Vastgoed rekenen we het samen met je door en verbinden we je met de juiste fiscale specialisten.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
%20(1).png)
%20(1).png)
%20(1).png)