Partner uitkopen bij scheiding: complete gids voor 2026

De beslissing om te scheiden is emotioneel zwaar genoeg. Maar dan komt de vraag die veel stellen nog complexer maakt: wat gebeurt er met ons huis? Voor veel Nederlandse koppels vormt de gezamenlijke woning het grootste vermogensbestand. De keuze om je partner uit te kopen kan een oplossing bieden, maar brengt financiële en juridische complexiteit met zich mee die je van tevoren goed moet begrijpen.

Ruim 60% van de scheidende stellen in Nederland bezit gezamenlijk een woning. Bij ongeveer 35% van deze gevallen kiest één partner ervoor om de ander uit te kopen en in het huis te blijven wonen. Dit percentage is de afgelopen jaren gestegen, vooral omdat verhuizen in de krappe woningmarkt steeds moeilijker wordt. Tegelijkertijd maakt de gestegen huizenprijs uitkopen financieel uitdagender dan ooit.

Het uitkopen van je partner betekent dat je de volledige eigendom van de woning overneemt en tegelijkertijd de financiële belangen van je ex-partner afkoopt. Je wordt de enige eigenaar en bent vanaf dat moment volledig verantwoordelijk voor de hypotheek. Voor de vertrekkende partner betekent het dat hij of zij wordt uitgekocht voor het aandeel in de overwaarde, waarna alle banden met de woning en hypotheek worden doorgesneden.

Dit artikel neemt je stap voor stap mee door het complete proces van het uitkopen van je partner. Van het bepalen van de woningwaarde tot de fiscale gevolgen, en van de praktische stappen tot de alternatieven als uitkopen niet haalbaar blijkt. Want hoewel uitkopen voor veel mensen de ideale oplossing lijkt, is het cruciaal om te begrijpen wat er financieel, juridisch en praktisch bij komt kijken.

Wat betekent uitkopen bij scheiding precies?

Uitkopen bij scheiding houdt in dat de ene partner het volledige eigendom van de gezamenlijke woning overneemt door de ander financieel uit te kopen. Dit is geen wettelijke verplichting, maar een keuze die stellen kunnen maken bij het verdelen van hun gezamenlijke bezittingen. De vertrekkende partner ontvangt een financiële vergoeding voor zijn of haar aandeel in de woning, waarna alle juridische en financiële banden met het pand worden verbroken.

De uitkoopsom komt voort uit de waarde die in de woning zit, minus de openstaande hypotheekschuld. Dit noemen we de overwaarde. Bij een woning die meer waard is dan de hypotheek, heeft de vertrekkende partner recht op de helft van deze overwaarde. Bij een restschuld, waarbij de hypotheek hoger is dan de woningwaarde, moet de vertrekkende partner vaak meebetalen aan de helft van dit tekort.

Het belangrijkste verschil met een gewone woningverkoop is dat de woning niet op de markt komt. Er is geen makelaar nodig en geen nieuwe eigenaar van buitenaf. De ene partner blijft gewoon wonen, terwijl de ander een financiële vergoeding ontvangt en verder kan met zijn of haar leven. Dit maakt het proces doorgaans sneller dan verkoop, maar wel complexer qua financiering.

Wanneer is uitkopen een optie?

Niet in elke situatie is uitkopen een haalbare optie. Er zijn specifieke voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat je dit traject kunt starten. De belangrijkste factor is financiële draagkracht: kan de overblijvende partner de volledige hypotheek en woninglasten alleen dragen?

Banken hanteren strikte regels voor het overnemen van een hypotheek. Je moet kunnen aantonen dat je inkomen voldoende is om de maandlasten te betalen, meestal gerekend op basis van maximaal 4,5 tot 5 keer je bruto jaarsalaris. Als je gezamenlijk de hypotheek kon dragen maar individueel net niet voldoet aan de normen, wordt uitkopen lastig. De bank moet namelijk instemmen met het ontslaan van je ex-partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Een tweede belangrijke factor is de beschikbaarheid van geld voor de uitkoopsom. Als er €50.000 overwaarde in het huis zit, moet je je ex-partner €25.000 betalen. Dit bedrag moet je ergens vandaan halen: uit eigen spaargeld, door bij te lenen op de hypotheek, of via een aparte lening. Niet iedereen heeft deze financiële ruimte, zeker niet na een scheiding waarbij vaak ook andere kosten komen kijken.

Praktisch gezien kiezen ouders met thuiswonende kinderen vaker voor uitkopen. De stabiliteit van het blijven wonen in de vertrouwde omgeving weegt voor hen zwaar. Ook speelt de lokale woningmarkt een rol: in gebieden met schaarste en lange wachttijden voor huurwoningen is uitkopen aantrekkelijker dan gedwongen moeten verhuizen.

Hoe je eigendomssituatie de verdeling bepaalt

De manier waarop je woning en overwaarde worden verdeeld, hangt volledig af van je juridische relatie en eventuele koopcontracten die jullie hebben afgesloten. Nederland kent verschillende vormen van samenleven, elk met eigen consequenties voor vermogensverdeling bij scheiding.

Gehuwd in algehele gemeenschap van goederen

Stellen die vóór 1 januari 2018 zijn getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden, vallen automatisch onder het regime van algehele gemeenschap van goederen. Dit betekent dat alle bezittingen en schulden die tijdens het huwelijk zijn ontstaan, gezamenlijk eigendom zijn. De woning en de overwaarde worden bij scheiding standaard fifty-fifty verdeeld, ongeacht wie het meeste heeft bijgedragen.

Deze verdeling geldt ook als slechts één persoon op de hypotheekakte staat. Juridisch gezien is de woning tijdens het huwelijk gemeenschappelijk eigendom geworden. Dit maakt de berekening van de uitkoopsom relatief eenvoudig: de helft van de overwaarde gaat naar de vertrekkende partner.

Gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen

Sinds 1 januari 2018 geldt voor nieuwe huwelijken automatisch de beperkte gemeenschap van goederen. Hierbij blijven bezittingen die je vóór het huwelijk had, persoonlijk eigendom. Alles wat tijdens het huwelijk wordt aangekocht, valt wel in de gemeenschap.

Voor woningen betekent dit: als je samen tijdens het huwelijk een huis hebt gekocht, wordt dit bij scheiding fifty-fifty gedeeld. Maar als één partner het huis al bezat vóór het huwelijk, blijft dit in principe privébezit. De waardegroei tijdens het huwelijk kan wel voor discussie zorgen, wat vaak maatwerk en juridisch advies vereist.

Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden

Stellen met huwelijkse voorwaarden of een geregistreerd partnerschap met voorwaarden hebben zelf afspraken gemaakt over vermogensverdeling. Deze afspraken gaan vóór op de standaardregelingen. Het is cruciaal om deze documenten goed door te nemen bij een scheiding, want ze kunnen afwijken van de fifty-fifty verdeling.

Soms staat in voorwaarden dat de woning volledig toebehoort aan degene die het meest heeft bijgedragen. In andere gevallen is juist vastgelegd dat alles gelijk wordt gedeeld. Deze afspraken zijn bindend en moeten worden gevolgd bij de berekening van de uitkoopsom.

Samenwoners zonder geregistreerd partnerschap

Voor ongehuwd samenwonende stellen zonder geregistreerd partnerschap geldt: alleen wie op de koopakte staat, is juridisch eigenaar. Ook al hebben jullie jarenlang samengewoond en samen alle hypotheeklasten betaald, als slechts één persoon eigenaar is, heeft de ander bij scheiding geen automatisch recht op overwaarde.

Een samenlevingscontract kan hier verandering in brengen. Daarin kunnen afspraken staan over hoe de woning wordt verdeeld bij uit elkaar gaan. Zonder zo'n contract heeft de niet-eigenaar geen juridische claim op de woning of overwaarde, hoe onrechtvaardig dit ook kan voelen. Dit maakt de positie van samenwoners zonder contract kwetsbaar.

Het stapsgewijze proces van uitkopen

Stap 1: Bepaal de actuele woningwaarde

Het startpunt van elk uitkooptraject is het vaststellen van de huidige waarde van je woning. Dit kan op twee manieren: via een professionele taxatie of door gebruik te maken van de WOZ-waarde. Voor fiscale doeleinden accepteert de Belastingdienst beide methodes, mits de waardering realistisch is.

Een professionele taxatie door een gecertificeerde taxateur kost tussen de €400 en €800, afhankelijk van de regio en complexiteit van de woning. Het voordeel is dat deze waarde juridisch sterker staat en door beide partijen moeilijker kan worden aangevochten. De taxateur kijkt naar vergelijkbare verkopen in de buurt, de staat van de woning en unieke kenmerken.

De WOZ-waarde is goedkoper omdat je deze gratis opvraagt bij de gemeente. Echter, deze waarde wordt jaarlijks bepaald per 1 januari en kan daarom afwijken van de actuele marktwaarde. In een stijgende markt ligt de WOZ-waarde vaak te laag, in een dalende markt juist te hoog. Voor veel scheidende stellen werkt de WOZ-waarde goed als beide partijen het eens zijn en er geen extreme marktschommelingen zijn.

Stap 2: Bereken de over- of onderwaarde

Na het bepalen van de woningwaarde, trek je de openstaande hypotheekschuld ervan af. Het resultaat is de over- of onderwaarde. Een praktisch rekenvoorbeeld: je woning is getaxeerd op €375.000 en de resterende hypotheekschuld bedraagt €280.000. De overwaarde is dan €95.000.

Bij overwaarde is de situatie financieel het gunstigst. De vertrekkende partner heeft recht op de helft van dit bedrag, in dit voorbeeld €47.500. Dit bedrag moet de overblijvende partner betalen om volledig eigenaar te worden. De uitdaging zit vaak in het vinden van deze financiering.

Bij onderwaarde, waarbij de hypotheek hoger is dan de woningwaarde, ontstaat een lastiger situatie. Stel dat de woning €250.000 waard is maar de hypotheek €280.000 bedraagt. Er is dan een restschuld van €30.000. Standaard draagt de vertrekkende partner bij aan de helft hiervan, dus €15.000. Deze situatie komt voor in gebieden waar huizenprijzen zijn gedaald of bij recent gekochte woningen met weinig aflossing.

Stap 3: Regel financiering voor de uitkoopsom

Het betalen van de uitkoopsom kan op verschillende manieren. De meest voorkomende optie is bijlenen op de bestaande hypotheek. Je verhoogt de hypotheek met het bedrag dat je nodig hebt om je ex-partner uit te kopen. De bank moet hiermee instemmen en toetst of je inkomen voldoende is voor de hogere maandlasten.

Een tweede mogelijkheid is het gebruik van eigen spaargeld. Dit is de snelste en goedkoopste oplossing omdat je geen extra hypotheeklasten krijgt. Echter, na een scheiding hebben weinig mensen direct tienduizenden euro's beschikbaar voor een uitkoop. Bovendien is het verstandig om een financiële buffer te behouden voor onverwachte kosten.

Een derde optie is een persoonlijke lening afsluiten. Dit is duurder dan bijlenen op de hypotheek vanwege de hogere rente, maar kan een oplossing zijn als de bank niet akkoord gaat met hypotheekverhoging. Let op de voorwaarden en totale kosten van zo'n lening, want deze kunnen aanzienlijk zijn.

Stap 4: Verkrijg toestemming van de hypotheekverstrekker

De bank moet formeel akkoord gaan met het overnemen van de hypotheek door één persoon. Hiervoor voert de bank een inkomenstoets uit. Ze beoordelen of jouw inkomen alleen voldoende is om de maandelijkse hypotheeklasten te dragen. De normen hiervoor zijn aangescherpt de afgelopen jaren, wat voor veel mensen een uitdaging vormt.

Naast de inkomenstoets moet de bank je ex-partner ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zolang dit niet is geregeld, blijft je ex-partner medeverantwoordelijk voor de hypotheekschuld. Dit ontslag is essentieel, want anders kan de bank bij betalingsproblemen nog altijd bij beide voormalige partners aankloppen.

Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie gelden versoepelde regels. De NHG staat toe dat bij scheiding de hypotheek wordt overgenomen zonder verlies van de garantie. Dit maakt het proces makkelijker en goedkoper omdat je geen nieuwe NHG-premie hoeft te betalen. Informeer bij je hypotheekverstrekker naar de specifieke voorwaarden.

Stap 5: Notariële afhandeling en overdracht

De juridische afronding van de uitkoop verloopt via de notaris. Er worden minimaal twee aktes opgesteld: een akte van verdeling en mogelijk een nieuwe hypotheekakte. De akte van verdeling regelt dat de woning volledig op naam komt van de overblijvende partner. Dit is een officieel document waarin staat dat de huwelijksgemeenschap wordt verdeeld en de woning aan één persoon toekomt.

De kosten voor de notaris liggen tussen €1.200 en €2.200, afhankelijk van de complexiteit en of er een nieuwe hypotheek moet worden gepasseerd. Bij deze kosten komen vaak nog kadasterkosten voor het wijzigen van het eigendomsregister. Deze bedragen ongeveer €150.

De notaris zorgt ook voor de betaling van de uitkoopsom aan de vertrekkende partner. Dit gebeurt via de derdenrekening van het notariskantoor, wat zekerheid biedt voor beide partijen. Zodra alle handtekeningen zijn gezet en de betaling is verricht, is de uitkoop juridisch afgerond.

Fiscale gevolgen waar je rekening mee moet houden

De rol van de Belastingdienst bij waardering

De Belastingdienst heeft specifieke regels voor de waardering van woningen bij scheiding. Ze accepteren de waarde in het economisch verkeer, wat betekent: de prijs die een onafhankelijke koper zou betalen. Een taxatierapport of de WOZ-waarde zijn hiervoor geschikte onderleggers.

Belangrijk is dat als je je partner uitkoopt voor een bedrag dat significant afwijkt van de marktwaarde, de Belastingdienst dit kan aanmerken als een schenking of verkapte alimentatie. Stel dat de woning €300.000 waard is en je koopt je partner uit voor slechts €50.000 terwijl de helft €150.000 zou moeten zijn, dan kan over het verschil schenkbelasting verschuldigd zijn.

De bijleenregeling voor de vertrekkende partner

De vertrekkende partner die zijn of haar deel van de overwaarde ontvangt, moet binnen drie jaar verhuizen naar een nieuwe woning om de bijleenregeling te kunnen toepassen. Deze regeling stelt dat als je de ontvangen uitkoopsom gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, je de hypotheekrente op die nieuwe woning mag aftrekken.

Zonder deze regeling zou de vertrekkende partner in een nadelige positie komen. Het ontvangen geld uit de uitkoop moet worden ingezet om de hypotheek op de nieuwe woning te verlagen. Het deel dat niet wordt gebruikt voor aflossing, kan niet meer meetellen voor renteaftrek. Dit maakt het belangrijk om de ontvangen uitkoopsom verstandig in te zetten bij de volgende woningaankoop.

Renteaftrek na overname van de hypotheek

Voor de overblijvende partner blijven de regels voor hypotheekrenteaftrek in principe gelijk. Het bedrag waarover je rente mag aftrekken verandert niet door de uitkoop zelf. Wel kan het voorkomen dat je bijleent om de uitkoopsom te betalen. Deze verhoging van de hypotheek is aftrekbaar, mits het geld wordt gebruikt om je partner uit te kopen als onderdeel van de verdeling.

Let op: als je later nog verder bijleent voor andere doeleinden zoals verbouwing, gelden daar aparte regels voor. Hypotheekrente is alleen aftrekbaar voor de financiering van de eigen woning, niet voor consumptieve uitgaven of investeringen buiten de woning.

Wat als uitkopen niet mogelijk is?

Niet elk scheidend stel kan de uitkoopoptie realiseren. Financiële beperkingen, gebrek aan toestemming van de bank, of simpelweg geen overeenstemming tussen beide partijen maken dat er alternatieven nodig zijn.

Verkoop van de woning

De meest voor de hand liggende oplossing is verkoop van de woning op de vrije markt. De opbrengst wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. De overgebleven overwaarde wordt volgens de geldende verdeelsleutel tussen beide partners verdeeld. Dit geeft beide partijen een financiële start om zelfstandig verder te gaan.

Bij verkoop kunnen wel emotionele aspecten spelen, vooral als kinderen betrokken zijn die moeten verhuizen. Ook brengt het extra kosten met zich mee: makelaarskosten bedragen meestal 1-2% van de verkoopprijs, plus eventueel kosten voor opknapwerkzaamheden om de woning verkoopklaar te maken.

Tijdelijk aanhouden van de woning

In sommige gevallen kiezen ex-partners ervoor om de woning tijdelijk gezamenlijk aan te houden. Dit gebeurt vooral wanneer de kinderen nog thuis wonen en beide ouders stabiliteit willen bieden. De ene ouder blijft wonen en betaalt huur aan de gezamenlijke eigendom, of beide dragen bij aan de hypotheeklasten.

Deze constructie is complex en vereist goede afspraken over onderhoud, kosten en de uiteindelijke verkoop of uitkoop. Het nadeel is dat beide partners financieel aan elkaar verbonden blijven, wat bij nieuwe relaties of veranderende financiële omstandigheden problematisch kan worden.

Juridische weg bij onenigheid

Als beide partners het niet eens worden over verkoop of uitkoop, kan de rechter worden ingeschakeld. Deze kan bepalen dat de woning moet worden verkocht, ook als één partij dit niet wil. De rechter kijkt naar de belangen van beide partijen en vooral naar die van eventuele kinderen.

Een gerechtelijke procedure kost tijd en geld. Advocaatkosten kunnen oplopen tot duizenden euro's, en de uitspraak komt er pas na maanden. Mediation is vaak een effectiever en goedkoper alternatief waarbij een neutrale derde helpt om tot overeenstemming te komen.

Praktische checklist voor een soepel verloop

Begin tijdig met het verzamelen van alle financiële documenten: hypotheekovereenkomst, recente hypotheekafschriften, inkomensgegevens en eventuele huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontracten. Deze informatie heeft zowel de notaris als de bank nodig om het proces te kunnen starten.

Leg alle afspraken met je ex-partner schriftelijk vast, bij voorkeur in een echtscheidingsconvenant. Dit document beschrijft exact hoe jullie de woning verdelen, wat de uitkoopsom is, en binnen welke termijn alles wordt afgehandeld. Een goed convenant voorkomt veel discussies achteraf.

Schakel professionele hulp in: een mediator kan helpen bij het maken van afspraken, een notaris regelt de juridische kant, en een hypotheekadviseur onderzoekt de financiële haalbaarheid. Deze investeringen in expertise voorkomen kostbare fouten en versnellen het proces.

Plan realistisch en houd rekening met doorlooptijden. Van het moment dat jullie besluiten tot uitkoop tot de definitieve overdracht kunnen makkelijk drie tot zes maanden verstrijken. Banken hebben tijd nodig voor hun beoordeling, notarissen voor het opstellen van aktes, en taxateurs voor het uitbrengen van hun rapport.

Communiceer open met je hypotheekverstrekker over je plannen. Veel banken hebben speciale teams voor scheidingssituaties die kunnen adviseren over de mogelijkheden. Vroeg contact voorkomt teleurstellingen als blijkt dat uitkopen financieel niet haalbaar is binnen de normen van de bank.

Hoe VrijheidVastgoed je verder helpt

Scheiding en het uitkopen van je partner is een complexe situatie met veel financiële aspecten. De vastgoedcoaches van Vrijheid Vastgoed begeleiden veel mensen die na scheiding opnieuw willen investeren in vastgoed. De kennis die je opdoet tijdens je eigen uitkoopproces, kan waardevol zijn als je later zelf vastgoed wilt verhuren of investeren.

Onze community van meer dan 1.700 leden bevat veel mensen die persoonlijke ervaring hebben met scheidingssituaties en vastgoedtransacties. Ze delen hun ervaringen over het omgaan met notarissen, het vinden van de juiste financiering en het maken van strategische keuzes bij eigendomsoverdracht.

Voor aspirant-investeerders die door scheiding opnieuw beginnen, bieden we specifieke begeleiding. We helpen je begrijpen hoe je je nieuwe financiële situatie kunt gebruiken als basis voor vastgoedbeleggingen. Veel van onze leden zijn gestart met investeren na een levensgebeurtenis zoals scheiding, wanneer ze hun financiën opnieuw moesten inrichten.

Het proces van uitkopen leert je veel over waardering van vastgoed, financieringsstructuren en juridische procedures. Deze kennis is direct toepasbaar als je later zelf vastgoed wilt aankopen als investering. De stappen die je nu doorloopt, zijn vergelijkbaar met wat je doet bij elke vastgoedtransactie.