Huis verkopen bij scheiding als partner niet meewerkt: zo pak je het aan

Je hebt jarenlang samengewoond of was getrouwd, bouwde een leven op met je partner, en kocht samen een huis. Maar nu is de relatie voorbij. De scheiding is een feit, en jullie moeten beslissen wat er met de woning gebeurt. In een ideale wereld zouden jullie samen afspraken maken, een makelaar inschakelen, en het huis binnen enkele maanden verkopen. Maar wat als je ex-partner niet meewerkt?

Dit scenario komt vaker voor dan je denkt. Uit recent onderzoek blijkt dat bij ongeveer 30% van de scheidingen waarbij een gezamenlijke woning betrokken is, er problemen ontstaan omdat één van de partners de verkoop blokkeert of vertraagt. De redenen variëren: emotionele gehechtheid aan het huis, financiële onzekerheid, of simpelweg het willen dwarszitten van de ex-partner.

Voor degene die wel wil verkopen, kan dit een frustrerende en financieel belastende situatie worden. Je blijft financieel verbonden aan iemand met wie je niet meer samen wilt zijn. De hypotheeklasten lopen door, en je kunt niet verder met je leven. Gelukkig biedt het Nederlandse rechtssysteem oplossingen, maar die vereisen wel juridische kennis en soms een lange adem.

In dit artikel nemen we je mee door alle aspecten van het verkopen van een huis bij scheiding wanneer je partner niet meewerkt. We bespreken de juridische mogelijkheden, praktische stappen, valkuilen waar je op moet letten, en hoe je als vastgoedeigenaar of makelaar het beste met deze complexe situatie kunt omgaan.

De eigendomssituatie: wie mag wat beslissen?

Voordat je juridische stappen overweegt, is het cruciaal om te begrijpen hoe het eigendom van jullie woning geregeld is. Dit bepaalt namelijk je mogelijkheden en rechten bij een gedwongen verkoop.

Gehuwd in gemeenschap van goederen

Wanneer je getrouwd bent zonder huwelijkse voorwaarden, geldt automatisch de wettelijke gemeenschap van goederen. Dit betekent dat alle bezittingen en schulden die tijdens het huwelijk zijn verkregen, voor 50% aan beide partners toebehoren. De woning is dus voor de helft van jou en voor de helft van je partner, ongeacht wie het meeste heeft bijgedragen aan de aankoop of hypotheek.

Deze regelgeving heeft een belangrijk gevolg: geen van beide partners kan zonder toestemming van de ander de woning verkopen. Beide handtekeningen zijn verplicht bij het koopcontract en de notariële akte. Als één partner weigert mee te werken, loop je vast.

Het enige lichtpuntje is dat de gemeenschap van goederen automatisch eindigt op het moment dat je het echtscheidingsverzoek bij de rechtbank indient. Vanaf dat moment wordt de gemeenschap "ontbonden", maar dat betekent niet dat je zomaar alleen kunt beslissen over de woning. De eigendomssituatie blijft onveranderd tot het moment dat er een akte van verdeling wordt opgemaakt.

Geregistreerd partnerschap

Een geregistreerd partnerschap lijkt juridisch veel op een huwelijk. Ook hier geldt standaard een gemeenschap van goederen, tenzij je partnervoorwaarden hebt laten opstellen. De regels voor het verkopen van de woning zijn identiek aan die bij een huwelijk: beide partners moeten instemmen met verkoop.

Het verschil zit hem in de procedure om het partnerschap te beëindigen. Dit kan eenvoudiger dan een echtscheiding, maar ook hier eindigt de gemeenschap pas echt als er een verdeling van bezittingen heeft plaatsgevonden.

Ongehuwd samenwonend

Voor ongehuwde stellen ligt de situatie anders. Hier bepaalt de koopakte wie eigenaar is en in welke verhoudingen. Vaak staat in de akte dat beiden voor 50% eigenaar zijn, maar het kan ook anders zijn verdeeld, bijvoorbeeld 70/30 of zelfs 100% op naam van één persoon.

Als je een samenlevingscontract hebt, kunnen daarin afspraken staan over wat er bij een beëindiging van de relatie met de woning gebeurt. Een goed samenlevingscontract bevat meestal een verdelingsbeding, waarin staat hoe de woning gewaardeerd wordt en hoe de opbrengst verdeeld wordt bij verkoop.

Ook bij ongehuwd samenwonen geldt: als beiden in de koopakte staan, zijn beide handtekeningen nodig voor verkoop. Het maakt niet uit of één persoon 90% van de hypotheek betaalt – juridisch gezien zijn beide eigenaren gelijkwaardig in hun beslissingsbevoegdheid.

Waarom partners de verkoop blokkeren

Voordat we ingaan op juridische oplossingen, is het goed om te begrijpen waarom je ex-partner mogelijk niet meewerkt aan de verkoop. Dit inzicht kan helpen bij het vinden van een oplossing die voor beide partijen acceptabel is.

Emotionele redenen

De woning is vaak meer dan stenen en cement. Het is de plek waar jullie samen herinneringen hebben opgebouwd, waar misschien kinderen zijn grootgebracht, en waar je je thuis voelde. Voor sommige mensen is het loslaten van het huis moeilijker dan het loslaten van de relatie zelf.

Daarnaast kan er sprake zijn van rouwverwerking. De persoon die niet wilde scheiden, kan door het vasthouden aan de woning proberen de breuk uit te stellen of ongedaan te maken. Het weigeren mee te werken aan verkoop is dan een manier om controle te houden in een situatie waarin men zich machteloos voelt.

Financiële onzekerheid

Veel mensen blokkeren de verkoop omdat ze bang zijn voor hun financiële toekomst. Vragen als "Waar moet ik wonen?" en "Kan ik nog wel een hypotheek krijgen?" spelen een grote rol. Vooral als iemand thuisbleef voor de kinderen en daardoor minder inkomen heeft, kan de angst voor armoede groot zijn.

Ook kan er een situatie zijn waarin de woning een restschuld heeft. Bij verkoop moet deze restschuld samen worden afgelost, wat betekent dat beide partijen geld moeten bijleggen. Als één partner dit geld niet heeft of niet wil ophoesten, kan dit de verkoop blokkeren.

Strategisch dwarsliggen

Helaas komt het ook voor dat iemand uit wraak of frustratie de verkoop tegenhoudt. Dit is vooral pijnlijk omdat er geen rationele reden is die je kunt wegnemen. De persoon wil gewoon de ander dwarszitten, en gebruikt de woning als wapen in de strijd.

In zulke gevallen helpt praten meestal niet meer, en is juridische interventie de enige oplossing.

De juridische route: machtiging tot verkoop afdwingen

Wanneer overleg en mediation niet helpen, kun je via de rechter toestemming krijgen om de woning zonder medewerking van je ex-partner te verkopen. Dit heet een machtiging tot tegeldemaking of machtiging tot verkoop. Het is een effectief middel, maar wel met juridische en financiële consequenties.

Het kort geding als instrument

De snelste manier om een machtiging te krijgen is via een kort geding. Dit is een spoedprocedure bij de rechtbank waarbij binnen enkele weken een uitspraak volgt. Je hoeft dus niet maanden te wachten op een uitspraak zoals bij een gewone bodemprocedure.

In het kort geding leg je aan de rechter uit waarom verkoop noodzakelijk is en waarom je ex-partner onredelijk handelt door niet mee te werken. De rechter kijkt naar verschillende factoren: de financiële situatie van beide partijen, of er kinderen betrokken zijn, en of er alternatieven zijn zoals uitkoop.

Als de rechter jouw verzoek toewijst, krijg je een machtiging die je in staat stelt om zelfstandig het koopcontract te tekenen en de notariële akte te passeren. Je ex-partner kan dan niet meer blokkeren. Let wel: de opbrengst moet nog steeds eerlijk verdeeld worden volgens de eigendomsverhoudingen.

Voorwaarden voor toewijzing

De rechter wijst niet zomaar een machtiging toe. Je moet kunnen aantonen dat:

Verkoop redelijk en noodzakelijk is: Dit kan bijvoorbeeld omdat je de hypotheeklasten niet meer kunt dragen, omdat je wilt doorstarten met je leven, of omdat de woning leegstaat en kosten maakt.

Je hebt geprobeerd tot overeenstemming te komen: De rechter wil zien dat je eerst hebt geprobeerd via overleg of mediation tot een oplossing te komen. Bewaar daarom alle correspondentie met je ex-partner over de verkoop.

Er is geen alternatief: Als uitkoop een optie is, kan de rechter vragen waarom je niet voor deze oplossing kiest. Je moet kunnen uitleggen waarom uitkoop niet mogelijk of niet wenselijk is.

De belangen van kinderen zijn meegewogen: Als er kinderen in de woning wonen, kijkt de rechter kritischer. Verkoop mag niet leiden tot dakloosheid of instabiliteit voor de kinderen.

De procedure stap voor stap

Het aanvragen van een machtiging via kort geding volgt een vast stramien. Eerst schakel je een gespecialiseerde advocaat in, bij voorkeur één die ervaring heeft met familierecht en vastgoed. Deze advocaat stelt een verzoekschrift op waarin je situatie wordt uitgelegd en onderbouwd waarom de machtiging nodig is.

Vervolgens wordt het kort geding ingepland, meestal binnen twee tot vier weken na indiening. Beide partijen worden opgeroepen om te verschijnen. Jouw advocaat voert het woord, maar je moet er zelf ook zijn. Je ex-partner krijgt de kans om te reageren en zijn of haar bezwaren kenbaar te maken.

Na afloop van de zitting doet de rechter binnen enkele dagen tot twee weken uitspraak. Als je de machtiging krijgt, kun je direct aan de slag met de verkoop. De machtiging vervangt de handtekening van je ex-partner op alle benodigde documenten.

Kosten en risico's

Een kort geding kost geld. Reken op advocaatkosten van €2.500 tot €5.000, plus griffierecht van ongeveer €300. Als je wint, kun je deze kosten soms verhalen op je ex-partner, maar dit is niet gegarandeerd.

Daarnaast is er het risico dat je het kort geding verliest. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de rechter vindt dat verkoop nog niet aan de orde is, of dat je eerst andere opties moet uitproberen. In dat geval heb je wel de kosten gemaakt, maar ben je niet verder gekomen.

Een ander risico is dat het kort geding de verhoudingen verder verslechtert. Als je nog kinderen samen hebt of andere zaken moet regelen met je ex-partner, kan een juridische procedure tot meer conflict leiden. Weeg dit af tegen het belang van snel kunnen verkopen.

Het echtscheidingsconvenant als fundament

Zelfs als je ex-partner nu niet meewerkt, kan een goed echtscheidingsconvenant in de toekomst helpen. Dit document, dat je bij voorkeur via een mediator of advocaat laat opstellen, bevat alle afspraken over de scheiding, inclusief de woning.

Wat staat erin over de woning?

Een compleet convenant regelt verschillende aspecten van de woning. Ten eerste staat erin wat er met de woning gebeurt: verkoop, uitkoop, of tijdelijk samen eigenaar blijven. Als verkoop is afgesproken, kun je een termijn vastleggen waarbinnen dit moet gebeuren.

Daarnaast regelt het convenant hoe de opbrengst wordt verdeeld. Bij 50/50 eigendom lijkt dit simpel, maar er kunnen complicaties zijn. Heeft één partner meer ingebracht bij aankoop? Zijn er tijdens het huwelijk verbouwingen gedaan die één partner betaalde? Deze zaken kun je in het convenant vastleggen.

Ook worden afspraken gemaakt over de hypotheek en lopende kosten. Wie betaalt wat tot het moment van verkoop? Dit voorkomt discussies over betalingsachterstanden.

Een convenant afdwingen

Als je een getekend convenant hebt waarin staat dat de woning verkocht moet worden, maar je ex-partner werkt toch niet mee, kun je via een kort geding nakoming vorderen. De rechter kan dan een dwangsom opleggen: bijvoorbeeld €500 per dag dat je ex-partner niet meewerkt aan de verkoop.

Deze dwangsom kan oplopen tot tienduizenden euro's, wat meestal genoeg motivatie geeft om alsnog mee te werken. Het voordeel van deze route is dat je niet hoeft te bewijzen dat verkoop redelijk is – dat staat immers al vast in het convenant.

Alternatieven voor verkoop

Verkoop is niet altijd de beste of enige oplossing. Afhankelijk van jullie situatie kunnen er alternatieven zijn die een juridische strijd voorkomen.

Uitkoop door één partner

Als één van jullie in de woning wil blijven wonen en dit financieel kan dragen, kun je je partner uitkopen. De blijvende partner neemt het volledige eigendom over en betaalt de vertrekkende partner uit voor diens aandeel.

Voor uitkoop is een onafhankelijke taxatie nodig om de marktwaarde vast te stellen. De vertrekkende partner krijgt dan 50% van deze waarde (minus de helft van de hypotheekschuld). De blijvende partner moet deze uitkoop kunnen financieren, vaak door de hypotheek te verhogen.

Het voordeel van uitkoop is dat het vaak minder emotioneel beladen is dan verkoop. De blijvende partner houdt de vertrouwde woning, en de vertrekkende partner krijgt direct geld om een nieuwe start te maken. Banken werken in veel gevallen mee aan uitkoop, mits de blijvende partner voldoende inkomen heeft om de hogere hypotheek te dragen.

Tijdelijk samen eigenaar blijven

In sommige situaties is het verstandig om de verkoop uit te stellen. Dit kan bijvoorbeeld als de woningmarkt slecht is en verkoop nu verlies zou opleveren, of als jullie kinderen net voor een belangrijke periode zitten waarin verhuizen onwenselijk is.

Als je kiest voor deze optie, leg dan glashelder vast wie wat betaalt en wanneer verkoop alsnog plaatsvindt. Zonder heldere afspraken blijf je financieel en emotioneel aan elkaar vastzitten, wat tot eindeloze conflicten kan leiden.

Let op: samen eigenaar blijven heeft fiscale consequenties. De partner die niet meer in de woning woont, kan vaak geen hypotheekrenteaftrek meer claimen. Ook loop je het risico dat je ex-partner alsnog niet meewerkt wanneer het moment van verkoop daar is.

De woning verhuren

Een creatieve oplossing is om de woning tijdelijk te verhuren en de huurinkomsten te delen. Dit kan interessant zijn als de woningmarkt momenteel slecht is of als uitkoop financieel niet haalbaar is voor de partner die zou willen blijven.

Verhuur brengt wel verplichtingen met zich mee: onderhoud, administratie, en het risico van leegstand of huurachterstanden. Bovendien moet je het eens zijn over wie het beheer doet en hoe de huurinkomsten worden verdeeld. Ook hiervoor is een goed contract essentieel.

De rol van mediation en advocaten

Waarom mediation vaak de beste eerste stap is

Voordat je naar de rechter stapt, is het verstandig om mediation te proberen. Een mediator is een onafhankelijke professional die jullie helpt om tot een gezamenlijke oplossing te komen. In tegenstelling tot een advocaat, die jouw belangen behartigt, zoekt een mediator naar een oplossing die voor beide partijen acceptabel is.

Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 70% van de scheidingen via mediation tot een akkoord komt over de woning, zonder dat een rechter eraan te pas hoeft te komen. Dit bespaart niet alleen geld (mediation kost gemiddeld €2.000 tot €3.000 voor beide partijen samen), maar ook tijd en emotionele stress.

Een mediator kan ook helpen om onderliggende bezwaren bloot te leggen. Vaak blijkt dat wat lijkt op koppigheid eigenlijk voortkomt uit angst of onduidelijkheid. Door deze gevoelens te bespreken, kunnen oplossingen ontstaan die beide partijen tevreden stellen.

Wanneer je een advocaat nodig hebt

Als mediation niet werkt of als je ex-partner weigert om mee te werken aan welke vorm van overleg dan ook, is een advocaat onvermijdelijk. Kies bij voorkeur een advocaat die gespecialiseerd is in familierecht en ervaring heeft met vastgoedkwesties bij scheiding.

Een goede advocaat doet meer dan alleen het kort geding voorbereiden. Hij of zij kan adviseren over de beste strategie, bijvoorbeeld of je beter kunt wachten tot na de officiële scheiding, of dat je juist nu moet handelen. Ook kan een advocaat inschatten hoe de rechter waarschijnlijk zal oordelen in jouw specifieke situatie.

Let wel: een advocaat is kostbaar. Vraag vooraf om een indicatie van de totale kosten, inclusief eventuele vervolgprocedures als het kort geding niet direct het gewenste resultaat oplevert.

Praktische stappen voor de verkoop

Stel dat je via mediation, een convenant, of een gerechtelijke uitspraak toestemming hebt om te verkopen. Wat zijn dan de concrete stappen?

De makelaar kiezen

Bij een scheidingssituatie is het extra belangrijk om een makelaar te kiezen die ervaring heeft met dit type verkoop. Deze makelaars begrijpen de emotionele en juridische complexiteit, en kunnen bemiddelen tussen beide partijen als dat nodig is.

Kies bij voorkeur voor een NVM-makelaar die een gratis waardebepaling kan doen op basis van vergelijkbare woningen in de buurt. Dit zorgt voor transparantie: beide partijen weten waar ze aan toe zijn en er is minder ruimte voor conflict over de vraagprijs.

Bespreek met de makelaar de verkoopstrategie. Bij scheidingssituaties is een snelle verkoop vaak wenselijk, wat betekent dat je mogelijk iets onder de maximale marktwaarde moet gaan zitten. Dit voorkomt dat de woning maandenlang te koop staat, wat de financiële druk vergroot.

De taxatie regelen

Voor hypotheekdoeleinden of voor het echtscheidingsconvenant is vaak een officiële taxatie nodig. Dit is een rapport van een gecertificeerde taxateur die de marktwaarde van de woning bepaalt volgens vaste richtlijnen.

Een taxatie kost tussen de €400 en €800, afhankelijk van de complexiteit van de woning en de regio. Zorg dat je een NRVT-gecertificeerde taxateur kiest, want alleen deze taxaties worden geaccepteerd door banken en rechtbanken.

Belangrijk: de taxatiewaarde is vaak niet hetzelfde als de verkoopprijs. Een taxateur kijkt naar de waarde onder normale omstandigheden, terwijl de daadwerkelijke verkoopprijs afhangt van marktomstandigheden, de staat van de woning, en onderhandelingsruimte.

Het koopcontract en de handtekeningen

Bij een normale verkoop tekenen beide eigenaren het koopcontract. Als je een machtiging hebt, kun je dit alleen doen – de handtekening van je ex-partner is dan niet nodig. Overleg wel met je notaris over de juiste procedure.

Let op de ontbindende voorwaarden in het contract. Bij scheidingssituaties is het verstandig om geen voorwaarden op te nemen die jij niet kunt waarmaken. Bijvoorbeeld: als je ex-partner nog in de woning woont, neem dan geen voorwaarde op dat de woning leeg opgeleverd wordt, tenzij je zeker weet dat dit lukt.

De notariële akte en verdeling

Bij de notaris wordt de eigendomsoverdracht geregeld. De opbrengst wordt als volgt verdeeld: eerst wordt de hypotheek afgelost, daarna worden eventuele andere schulden of kosten verrekend (zoals achterstallig onderhoud), en het restant wordt verdeeld volgens de eigendomsverhoudingen.

Als er overwaarde is, krijgt elke partner zijn of haar deel op de bankrekening gestort. Bij restschuld moeten beide partners deze gezamenlijk aflossen, tenzij in het convenant anders is afgesproken. Overleg met de bank over de mogelijkheden voor restschuldfinanciering als het bedrag te hoog is om direct te betalen.

Valkuilen die je moet vermijden

Te lang wachten met actie

Een veelgemaakte fout is te lang proberen om tot overeenstemming te komen, terwijl de situatie alleen maar verergert. Als je ex-partner na meerdere gesprekken of mediationsessies nog steeds niet meewerkt, verlies dan geen tijd meer. Hoe langer je wacht, hoe meer hypotheeklasten je betaalt en hoe meer je vastloopt in je eigen leven.

Emoties laten meespelen in onderhandelingen

Scheiding is emotioneel zwaar, maar probeer bij onderhandelingen over de woning zo rationeel mogelijk te blijven. Doe geen uitspraken vanuit woede of frustratie die je later betreurt. Laat je adviseren door professionals en neem belangrijke beslissingen niet in een opwelling.

Onduidelijkheid over financiën

Zorg dat je precies weet wat de financiële consequenties zijn van verkoop. Hoeveel overwaarde of restschuld is er? Wat zijn de verkoopkosten? Kun je de restschuld dragen? Deze vragen moet je beantwoorden voordat je een procedure start, want anders kun je in financiële problemen komen.

De belangen van kinderen vergeten

Als er kinderen betrokken zijn, weeg dan hun belangen zwaar mee. Een gedwongen verkoop waarbij kinderen uit hun vertrouwde omgeving worden gehaald, kan trauma's veroorzaken. Probeer, als het enigszins kan, te wachten tot een rustiger moment of zoek oplossingen waarbij de kinderen zo min mogelijk impact ondervinden.

Hoe VrijheidVastgoed je kan helpen

Bij VrijheidVastgoed.nl begeleiden we vastgoedeigenaren bij alle aspecten van eigendom, waaronder complexe situaties zoals scheiding. Onze community bestaat uit meer dan 1.700 leden die ervaringen delen over verkoop, uitkoop, en juridische procedures bij scheiding.

We organiseren regelmatig webinars en coaching calls waarin juristen en makelaars praktische tips geven over het omgaan met weerspannige ex-partners. Ook hebben we een netwerk van gespecialiseerde mediators en advocaten die onze leden kunnen helpen.

Daarnaast bieden we tools om de financiële impact van verkoop te berekenen, zodat je precies weet waar je aan toe bent voordat je beslissingen neemt. Want uiteindelijk gaat het erom dat je op een eerlijke en efficiënte manier uit de impasse komt, zodat je verder kunt met je leven.