Huis geërfd: wanneer krijg je het geld uit de erfenis?

Je hebt een huis geërfd van je ouders of een andere naaste. Een moment dat gepaard gaat met emoties, maar ook met praktische vragen. Wat gebeurt er nu precies met die woning? Wanneer krijg je het geld uit de erfenis? En hoe zit het met de belastingen die je mogelijk moet betalen?

Voor veel erfgenamen komt het als een verrassing hoeveel stappen er komen kijken bij de afwikkeling van een geërfde woning. Van het regelen van een verklaring van erfrecht tot het daadwerkelijk verkopen van het huis en het verdelen van de opbrengst. En dan is er ook nog de erfbelasting, die soms flink kan oplopen. Zeker wanneer je bedenkt dat de vrijstellingen voor kinderen en kleinkinderen slechts €25.490 bedragen, terwijl huizenprijzen in Nederland gemiddeld ver daarboven liggen.

De uitbetaling van een erfenis na verkoop van een huis is geen kwestie van een paar dagen. Het hele proces kan maanden duren, van het moment van overlijden tot de uiteindelijke storting op je rekening. Maar met de juiste kennis en voorbereiding kun je wel zorgen dat alles soepel verloopt en je niet voor verrassingen komt te staan.

Het juridische startpunt: wie erft wat?

Voordat je überhaupt kunt denken aan verkopen en uitbetalen, moet eerst duidelijk zijn wie er precies erft. Deze vraag lijkt simpel, maar in de praktijk kan het behoorlijk complex worden. De verdeling van de nalatenschap volgt namelijk specifieke regels die wettelijk zijn vastgelegd.

Testament of wettelijke verdeling

Als de overledene een testament heeft opgesteld, bepaalt dat document wie wat krijgt. Hierin kan staan dat bepaalde erfgenamen meer of minder krijgen, of dat specifieke bezittingen naar bepaalde personen gaan. Het testament gaat boven de wettelijke verdeling, met uitzondering van de legitieme portie waar kinderen recht op hebben.

Zonder testament geldt de wettelijke verdeling. Bij een echtpaar met kinderen krijgt de langstlevende partner in principe alle bezittingen. De kinderen krijgen dan een geldvordering op de langstlevende ouder ter waarde van hun erfdeel. Deze vordering hoeven ze pas op te eisen bij het overlijden van de langstlevende ouder, maar de erfbelasting kan al wel direct verschuldigd zijn. Dit is een cruciaal punt dat veel mensen over het hoofd zien.

De onverdeelde boedel

Tot het moment dat de nalatenschap formeel is verdeeld, spreken we van een onverdeelde boedel. Alle erfgenamen zijn dan samen eigenaar van het huis. Niemand kan individueel beslissen over verkoop of verhuur. Elke belangrijke beslissing over de woning vereist instemming van alle mede-erfgenamen.

Deze situatie kan lastig worden wanneer erfgenamen het niet eens zijn over wat er met het huis moet gebeuren. De één wil snel verkopen, de ander wil het huis aanhouden of er zelf in gaan wonen. Daarom is het verstandig om zo snel mogelijk duidelijkheid te scheppen en concrete afspraken te maken.

Waardering van de woning: wat is het huis waard?

Voor de erfbelasting wordt de waarde van de woning bepaald aan de hand van de WOZ-waarde in het jaar van overlijden. Dit is een belangrijk uitgangspunt, want op basis van deze waarde wordt berekend hoeveel erfbelasting verschuldigd is.

WOZ-waarde als basis

De Waardering Onroerende Zaken geeft een officiële waarde aan elke woning in Nederland. Voor erfeniszaken geldt de WOZ-waarde die van toepassing is in het jaar waarin de erflater overleed. Deze waarde kun je opvragen bij de gemeente of vinden in het WOZ-besluit dat jaarlijks wordt verstuurd.

Bij woningen met erfpacht geldt een correctie: je mag de WOZ-waarde verlagen met zeventien keer de jaarlijkse erfpachtcanon. Dit kan een aanzienlijk verschil maken in de uiteindelijke waardering en dus in de te betalen erfbelasting.

Verschil met werkelijke verkoopprijs

Een veelgemaakte denkfout is dat de erfbelasting berekend wordt over de uiteindelijke verkoopprijs. Dat is niet het geval. De erfbelasting wordt vastgesteld op basis van de waarde ten tijde van overlijden. Verkoop je het huis later voor een hoger bedrag, dan hoef je niet alsnog meer erfbelasting te betalen. De overwaarde komt volledig bij de erfgenamen terecht.

Omgekeerd geldt dat wanneer je het huis verkoopt voor minder dan de WOZ-waarde die voor de erfbelasting is gebruikt, je in principe niet kunt terugkomen op de al betaalde erfbelasting. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen waarin aangetoond kan worden dat de WOZ-waarde aantoonbaar te hoog was, biedt de Belastingdienst ruimte voor correctie.

Erfbelasting: wat moet je betalen?

De erfbelasting vormt vaak de grootste kostenpost bij het erven van een woning. Voor kinderen die een ouderlijk huis erven, kan het bedrag flink oplopen omdat de vrijstelling beperkt is ten opzichte van gemiddelde huizenprijzen.

Vrijstellingen in 2025

De hoogte van de vrijstelling hangt af van je relatie tot de overledene. Voor partners geldt een vrijstelling van €804.698. Dit betekent dat zij pas erfbelasting betalen over het bedrag dat boven deze vrijstelling uitkomt. Voor kinderen ligt dit heel anders: zij hebben recht op een vrijstelling van slechts €25.490.

Kleinkinderen hebben dezelfde vrijstelling als kinderen: €25.490. Voor kinderen met een beperking geldt onder bepaalde voorwaarden een verhoogde vrijstelling van €76.453. Ouders die erven van hun kind krijgen samen een vrijstelling van €60.359. Voor alle andere erfgenamen zoals broers, zussen, vrienden of neven en nichten geldt de laagste vrijstelling van €2.690.

Tarieven na aftrek vrijstelling

Over het bedrag boven de vrijstelling betaal je erfbelasting volgens progressieve tarieven. Voor partners en kinderen geldt 10% over de eerste €154.197 en daarboven 20%. Voor kleinkinderen zijn deze percentages hoger: 18% en 36%. Voor overige erfgenamen gelden de hoogste tarieven: 30% en 40%.

Een concreet voorbeeld maakt dit duidelijk. Stel dat een kind een woning erft met een WOZ-waarde van €450.000. Na aftrek van de vrijstelling van €25.490 resteert €424.510 aan belastbare erfenis. Over de eerste €154.197 betaalt het kind 10%, wat neerkomt op €15.419. Over het resterende bedrag van €270.313 geldt het tarief van 20%, wat uitkomt op €54.062. De totale erfbelasting bedraagt dan €69.481.

Het verkoopproces van een geërfd huis

Zodra duidelijk is wie de erfgenamen zijn en wat ieders aandeel is, kunnen erfgenamen besluiten wat er met het huis gebeurt. In de meeste gevallen kiezen erfgenamen voor verkoop, omdat dit de simpelste manier is om de erfenis onderling te verdelen.

Gezamenlijke besluitvorming

Alle erfgenamen moeten instemmen met de verkoop. Eén erfgenaam kan niet in zijn eentje beslissen om het huis te verkopen. Dit betekent dat er eerst overeenstemming moet zijn over het plan om te verkopen, de vraagprijs, de keuze voor een makelaar en andere belangrijke aspecten van het verkoopproces.

Wanneer één erfgenaam het huis zelf wil kopen, kan dit ook. Deze erfgenaam moet dan de anderen uitkopen tegen een reële waarde. Meestal wordt hiervoor een onafhankelijke taxatie uitgevoerd om te bepalen wat het huis waard is. Vervolgens moet deze erfgenaam financiering regelen om de anderen uit te kunnen betalen.

Hypotheek en schulden aflossen

Als er nog een hypotheek rust op het huis, is dit een schuld van de nalatenschap. Bij verkoop wordt de hypotheek eerst afgelost uit de verkoopopbrengst. Pas daarna wordt de overwaarde verdeeld onder de erfgenamen. Ook andere schulden die op de woning drukken, zoals achterstallige VvE-bijdragen bij een appartement, worden eerst verrekend.

De verkoopkosten komen eveneens van de opbrengst af voordat er uitbetaald kan worden. Denk aan de makelaarscourtage, notariskosten voor de eigendomsoverdracht, kosten voor een taxatie en eventuele opknapkosten om het huis verkoopklaar te maken.

De uitbetaling: wanneer krijg je je geld?

Na de verkoop van het huis gaat de koopsom naar de boedelrekening. Dit is een speciale rekening die vaak wordt beheerd door de notaris. Vanaf deze rekening worden alle betalingen gedaan volgens een vaste volgorde.

Volgorde van betalingen

Als eerste wordt de hypotheek afgelost, inclusief eventuele boeterente bij vervroegde aflossing. Daarna volgen de verkoopkosten: makelaarscourtage, notariskosten en eventuele andere kosten die verband houden met de verkoop. Vervolgens worden overige schulden van de nalatenschap betaald, zoals uitvaartkosten, openstaande rekeningen of belastingschulden van de overledene.

Wat er daarna overblijft, is de netto overwaarde die verdeeld kan worden onder de erfgenamen volgens hun erfdelen. Dit bedrag wordt pas uitbetaald wanneer alle bovengenoemde betalingen zijn gedaan en er zekerheid is dat er geen andere schuldeisers meer zijn.

Tijdlijn van uitbetaling

De totale doorlooptijd van overlijden tot uitbetaling varieert sterk, maar rekening houden met drie tot zes maanden is realistisch. De eerste stappen zoals het aanvragen van een verklaring van erfrecht kunnen al vier tot zes weken duren. Daarna volgt het daadwerkelijke verkoopproces, wat in een normale markt gemiddeld zes tot twaalf weken in beslag neemt.

Na verkoop moet de notaris de eigendomsoverdracht afhandelen en alle betalingen verwerken. Dit kost meestal nog enkele weken. Pas als alle formaliteiten zijn afgerond en de notaris zekerheid heeft dat alle verplichtingen zijn nagekomen, volgt de daadwerkelijke uitbetaling aan de erfgenamen.

Specifieke situaties die impact hebben

Partner en kinderen samen

Bij echtparen met kinderen wordt vaak gewerkt met de langstlevende-regeling. De langstlevende partner krijgt alle bezittingen, inclusief het huis. De kinderen krijgen een geldvordering op de langstlevende ter grootte van hun erfdeel. Deze constructie voorkomt dat de langstlevende het huis moet verkopen om de kinderen uit te kunnen betalen.

Voor de erfbelasting maakt dit wel verschil. Kinderen zijn in principe direct erfbelasting verschuldigd over hun vordering, ook al krijgen ze het geld pas bij overlijden van de langstlevende ouder of wanneer deze het huis verkoopt. Dit kan lastig zijn omdat ze erfbelasting moeten betalen over geld dat ze nog niet hebben ontvangen.

Meerdere erfgenamen met verschillende belangen

Conflicten tussen erfgenamen komen regelmatig voor, vooral wanneer het gaat om timing en prijs van de verkoop. De ene erfgenaam heeft misschien dringend geld nodig en wil snel verkopen, terwijl een ander wil wachten op een betere markt. Weer een ander wil het huis zelf overnemen maar heeft moeite met de financiering.

In zulke situaties is het verstandig om tijdig een onafhankelijke taxateur in te schakelen die de marktwaarde objectief kan bepalen. Ook kan mediation helpen om tot een oplossing te komen waar alle partijen zich in kunnen vinden. De notaris kan hierbij een begeleidende rol spelen.

Fiscale aandachtspunten na ontvangst

De erfenis zelf wordt belast met erfbelasting, niet met inkomstenbelasting. Maar na de uitbetaling zijn er wel fiscale gevolgen waar je rekening mee moet houden. Het geërfde vermogen valt in box 3 van de inkomstenbelasting, wat betekent dat je jaarlijks vermogensrendementsheffing betaalt over je totale vermogen boven de heffingsvrije voet.

Voor erfgenamen die het geërfde huis zelf gaan bewonen, gelden andere regels. De eigen woning valt in box 1 en er kan gebruik worden gemaakt van hypotheekrenteaftrek als er een hypotheek wordt afgesloten. Ook de eigenwoningschuld kan fiscaal voordelig zijn.

Veelvoorkomende valkuilen

Onderschatting van de erfbelasting

Veel erfgenamen worden verrast door de hoogte van de erfbelasting, vooral wanneer het om kinderen gaat die een ouderlijk huis erven. Met een vrijstelling van slechts €25.490 en gemiddelde huizenprijzen die daar ver boven liggen, kan de erfbelasting al snel tienduizenden euro's bedragen. Zorg dat je hier tijdig rekening mee houdt en niet rekent op de volledige verkoopopbrengst.

Verkoop onder tijdsdruk

Sommige erfgenamen voelen druk om snel te verkopen omdat ze de erfbelasting moeten betalen maar niet voldoende eigen middelen hebben. Dit kan leiden tot een verkoop onder de werkelijke marktwaarde. Het is goed om te weten dat de Belastingdienst mogelijkheden biedt voor uitstel van betaling of een betalingsregeling. Zo voorkom je dat je gedwongen wordt tegen een te lage prijs te verkopen.

Emotionele waarde versus marktwaarde

Het ouderlijk huis heeft vaak grote emotionele waarde voor erfgenamen. Dit kan leiden tot onrealistische verwachtingen over de verkoopprijs. Voor erfbelasting en verdeling wordt echter gekeken naar de objectieve waarde in het economische verkeer, niet naar de emotionele betekenis. Een makelaar of taxateur kan helpen met het bepalen van een realistische vraagprijs.

Praktische checklist voor erfgenamen

Begin met het regelen van de administratieve zaken. Vraag een verklaring van erfrecht aan bij de notaris, verzamel alle relevante documenten over de woning zoals hypotheekgegevens, en zorg voor duidelijkheid over wie de erfgenamen zijn en in welke verhouding zij erven.

Neem contact op met een makelaar voor een waardebepaling en advies over het verkoopproces. Schakel ook een notaris in die ervaring heeft met nalatenschappen. Stem als erfgenamen onderling af wat er met het huis moet gebeuren en leg afspraken schriftelijk vast.

Informeer bij de Belastingdienst naar de verschuldigde erfbelasting en maak gebruik van de online rekenhulpmiddelen om een inschatting te maken. Bereid je voor op de kosten en plan eventueel al hoe je de erfbelasting gaat betalen als de uitbetaling nog even op zich laat wachten.

Bij VrijheidVastgoed.nl zien we tijdens onze vastgoedcursus dat sommige leden vastlopen met vragen over dit soort vastgoedtransacties. Of je nu een geërfde woning wilt verkopen of juist zelf vastgoed wilt kopen als investering, wij bieden de kennis en begeleiding die je nodig hebt om weloverwogen beslissingen te nemen. Want vastgoed is meer dan alleen stenen, het gaat om het maken van de juiste keuzes op de juiste momenten.