De hamer valt, en het vastgoed gaat voor een fractie van de oorspronkelijke waarde naar de hoogste bieder. Voor de één een drama, voor de ander een unieke kans om een woning of bedrijfspand ver onder de marktprijs te kopen. Faillissementsveilingen trekken al jaren de aandacht van investeerders, particulieren en opportunisten die scherp speculeren op ondergewaardeerde objecten.

Maar achter die ogenschijnlijke koopjes schuilt een complex juridisch proces vol valkuilen. Van verborgen gebreken tot betalingsverplichtingen die je pas na de toewijzing ontdekt - een faillissementsveiling is geen gewone huizenkoop. Het is een gespecialiseerde markt waar kennis van zaken het verschil maakt tussen een gouden deal en een financiële nachtmerrie.

Jaarlijks worden duizenden faillissementen uitgesproken in Nederland, en een deel daarvan resulteert in openbare veilingen van vastgoed. De prijzen kunnen aantrekkelijk zijn, met kortingen tot wel 30% onder de marktwaarde. Maar je koopt zonder garanties, vaak zonder volledige informatie over de staat van het pand, en soms met juridische complicaties die maanden aanslepen.

Voor vastgoedprofessionals en investeerders die deze markt betreden, is grondig begrip van het proces essentieel. Wat is precies een faillissementsveiling, hoe werkt het proces, welke risico's loop je en hoe kun je deze minimaliseren? Dit artikel biedt een compleet overzicht.

Wat is een faillissementsveiling precies?

Een faillissementsveiling is een publiek proces waarbij de bezittingen van een failliete partij worden verkocht om schuldeisers terug te betalen. Het kan gaan om zowel roerende goederen zoals bedrijfsinventaris en voertuigen, als onroerende goederen zoals woningen, bedrijfspanden en grond.

Wanneer een bedrijf of particulier failliet wordt verklaard door de rechtbank, wordt er een curator benoemd. Deze curator krijgt de wettelijke taak om de boedel te beheren en zoveel mogelijk baten te realiseren ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers. In de praktijk betekent dit dat alle waardevolle bezittingen moeten worden geliquideerd.

De opbrengst van deze verkoop gaat niet naar de gefailleerde zelf, maar wordt verdeeld onder de schuldeisers volgens een strikte rangorde. Eerst worden de curator en andere faillissementskosten betaald, daarna komen preferente schuldeisers zoals de Belastingdienst aan de beurt, en als er nog iets overblijft volgen de gewone schuldeisers.

Het verschil met reguliere veilingen

Een faillissementsveiling verschilt fundamenteel van een gewone vastgoedveiling. Bij een reguliere veiling kiest de eigenaar er vrijwillig voor om via deze weg te verkopen, vaak om een snelle transactie te bewerkstelligen of omdat het object bijzonder is. De eigenaar bepaalt de voorwaarden en kan een minimumprijs stellen.

Bij een faillissementsveiling is er sprake van een gedwongen verkoop. De curator moet verkopen om de boedel af te wikkelen, waardoor er minder ruimte is voor onderhandeling of het afwachten van een betere markt. Dit creëert kansen voor kopers, maar ook specifieke risico's.

Typen goederen bij faillissementsveilingen

Het aanbod bij faillissementsveilingen is divers en hangt af van wat de gefailleerde in bezit had. Voor vastgoedprofessionals zijn vooral de onroerende goederen interessant, maar ook bedrijfsinventaris kan waardevol zijn bij de aankoop van bijvoorbeeld horeca- of productielocaties.

Vastgoedobjecten variëren van eengezinswoningen en appartementen tot complete bedrijfspanden, opslagruimtes en zelfs landbouwgrond. Sommige veilingen bieden pakketdeals aan waarbij meerdere panden tegelijk worden verkocht, wat interessant kan zijn voor portefeuillebeleggers.

Het juridische kader van faillissementsveilingen

Faillissementsveilingen vinden plaats binnen het strikte kader van de Faillissementswet. Deze wet regelt het complete proces van faillietverklaring tot afwikkeling van de boedel, met specifieke rechten en plichten voor alle betrokken partijen.

De curator speelt de centrale rol in dit proces. Hij of zij wordt benoemd door de rechtbank en heeft vergaande bevoegdheden om namens de boedel te handelen. De curator mag contracten ontbinden, bezittingen verkopen en namens de boedel procederen tegen derden. Deze positie vereist specialistische juridische kennis en wordt daarom meestal vervuld door advocaten met specifieke expertise.

De rol en verantwoordelijkheden van de curator

De curator moet handelen in het belang van alle schuldeisers gezamenlijk. Dit betekent dat hij de hoogst mogelijke opbrengst moet realiseren voor de boedel, maar ook dat het proces zorgvuldig en transparant moet verlopen. De curator is verantwoording verschuldigd aan de rechtbank-commissaris die toezicht houdt op het faillissement.

Voor het organiseren van veilingen schakelt de curator meestal gespecialiseerde veilinghuizen of platforms in. Deze partijen hebben de expertise en het bereik om potentiële kopers te bereiken en het veilingproces professioneel te begeleiden. De curator blijft echter eindverantwoordelijk en moet instemmen met de veilingvoorwaarden en de uiteindelijke verkoop.

Transparantie en openbaarheid

Een belangrijk kenmerk van faillissementsveilingen is de openbare aard ervan. De veiling moet toegankelijk zijn voor iedereen die wil bieden, en het proces moet transparant verlopen. Dit waarborgt dat de boedel de beste prijs krijgt en dat er geen vriendjespolitiek plaatsvindt.

In de praktijk betekent dit dat veilingen worden aangekondigd via officiële kanalen, dat geïnteresseerden vooraf documentatie kunnen inzien, en dat het biedproces volgens vaste regels verloopt. Vaak is er een notaris betrokken die toezicht houdt op de rechtmatigheid van het proces.

Het veilingproces stap voor stap

Het proces van een faillissementsveiling verloopt volgens een vast patroon, al kunnen er per veiling verschillen zijn in de specifieke voorwaarden en timing.

Aankondiging en inventarisatie

Nadat de curator heeft besloten tot een veiling over te gaan, wordt het object geïnventariseerd en gefotografeerd. Er wordt een taxatie uitgevoerd om een indicatieve waarde vast te stellen. Deze informatie wordt gebruikt om de veilingvoorwaarden op te stellen en een eventuele inzetprijs te bepalen.

De veiling wordt aangekondigd via verschillende kanalen: op de website van het veilinghuis, via gespecialiseerde faillissementsplatforms, en soms ook in regionale media. De aankondiging bevat basisinformatie over het object, de veilingdatum en waar meer informatie te vinden is.

Informatieverstrekking en bezichtiging

Geïnteresseerden kunnen voorafgaand aan de veiling informatie opvragen over het object. Dit omvat meestal foto's, een omschrijving, kadastrale gegevens en de veilingvoorwaarden. De hoeveelheid beschikbare informatie varieert echter sterk per veiling.

Bezichtiging is vaak mogelijk, maar niet altijd. Bij sommige veilingen wordt het object op afspraak toegankelijk gemaakt, bij andere moet je het doen met foto's en documentatie. Dit is een belangrijk aandachtspunt, omdat het ontbreken van een grondige inspectie grote risico's met zich meebrengt.

Registratie en betaling waarborgsom

Om te kunnen bieden moet je je registreren bij het veilinghuis. Dit kan meestal online via het veilingplatform. Bij hogere waarde objecten wordt vaak een waarborgsom gevraagd, die je vooraf moet overmaken. Deze waarborgsom dient als garantie dat je serieus bent en in staat bent om te betalen als je de veiling wint.

De hoogte van de waarborgsom verschilt, maar ligt meestal tussen de 5% en 10% van de geschatte verkoopwaarde. Als je de veiling niet wint, krijg je dit bedrag terug. Win je wel, dan wordt de waarborgsom verrekend met de koopsom.

Het biedproces zelf

De meeste faillissementsveilingen verlopen tegenwoordig online. Dit vergroot de toegankelijkheid en zorgt voor meer concurrentie, wat de opbrengst ten goede komt. Je kunt van tevoren een maximumbod instellen of live meebieden tijdens de veilingperiode.

Sommige veilingen werken met een vaste sluitingstijd, andere hanteren een dynamische sluiting waarbij de eindtijd wordt verlengd als er kort voor het einde nog wordt geboden. Dit voorkomt sniping - het plaatsen van een winnend bod in de allerlaatste seconde zonder anderen de kans te geven te reageren.

Toewijzing en betalingsverplichting

Als jij de hoogste bieder bent bij het sluiten van de veiling, krijg je het object toegewezen. Dit is een bindende toewijzing - je kunt hier niet meer onderuit. De curator zal een contract opstellen dat door beide partijen wordt ondertekend.

Vervolgens heb je meestal enkele weken de tijd om de koopsom te betalen. De exacte betalingstermijn staat in de veilingvoorwaarden. Als je niet op tijd betaalt, kan de curator het contract ontbinden en je aansprakelijk stellen voor schade, inclusief het verschil als het object bij een nieuwe veiling minder opbrengt.

Specifieke aspecten van vastgoed uit faillissement

Vastgoed dat via een faillissementsveiling wordt verkocht, heeft specifieke kenmerken en risico's die je moet begrijpen voordat je biedt.

Juridische status en eigendomsoverdracht

Bij aankoop via een faillissementsveiling wordt je eigenaar van het vastgoed zodra de koopsom is betaald en de eigendomsoverdracht bij de notaris is gepasseerd. De curator zal namens de boedel de akte van levering ondertekenen.

Belangrijk is dat je koopt in de staat waarin het object zich bevindt. Er zijn geen garanties over verborgen gebreken of gebreken in eigendom. Als er hypotheken of andere zakelijke rechten op het pand rusten, worden deze meestal doorgehaald bij de verkoop, maar dit moet je wel zorgvuldig verifiëren.

De kwestie van ontruiming

Een veelvoorkomend probleem bij vastgoed uit faillissement is ontruiming. Als de gefailleerde of andere partijen nog in het pand zitten, moet je dit na aankoop laten ontruimen. Dit kan een kostbaar en tijdrovend proces zijn.

De curator kan soms helpen bij ontruiming, maar is hier niet altijd toe verplicht. In de veilingvoorwaarden staat meestal vermeld of het pand leeg wordt opgeleverd of niet. Bij commercieel vastgoed kunnen er huurders zitten met lopende contracten die je moet respecteren.

Bouwkundige staat en verborgen gebreken

Omdat je koopt zonder garanties, is de bouwkundige staat van het pand cruciaal. Verborgen gebreken zoals funderingsproblemen, asbest of constructiefouten kunnen na aankoop tot onaangename verrassingen leiden.

Een grondige inspectie vooraf is daarom essentieel, maar niet altijd mogelijk. Als bezichtiging wel mogelijk is, schakel dan een onafhankelijke bouwkundige in om het pand te inspecteren. Dit kost geld vooraf, maar kan je veel grotere kosten achteraf besparen.

Erfpacht en andere lasten

Vastgoed kan onder erfpacht vallen, wat betekent dat je de grond niet koopt maar huurt. Dit heeft grote financiële consequenties, vooral als er binnenkort een herziening van de erfpachtcanon aankomt.

Ook andere lasten zoals achterstallige erfpachtcanon, onbetaalde belastingen of vuilnisafvoer kunnen bij de koper komen te liggen. Vraag het kadastrale uittreksel op en controleer bij de gemeente of er achterstallige betalingen zijn voordat je biedt.

Financiële aspecten en kosten

De totale kostprijs berekenen

De prijs die je biedt is niet de totale kostprijs. Er komen diverse kosten bij die je vooraf moet meenemen in je calculatie. De belangrijkste zijn veilingkosten, overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele renovatiekosten.

Veilingkosten liggen meestal tussen 6% en 15% van de koopsom, afhankelijk van het veilinghuis en de waarde van het object. Dit zijn substantiële bedragen die je liquiditeit flink kunnen drukken. Overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor woningen die je zelf gaat bewonen, en 10,4% voor beleggingsobjecten.

Financiering regelen

Hypotheekverstrekkers zijn vaak terughoudend met financiering van vastgoed uit faillissementsveilingen. Dit komt door de risico's en het gebrek aan garanties. Je hebt daarom vaak meer eigen vermogen nodig dan bij een reguliere aankoop.

Als je wel financiering kunt krijgen, is de loan-to-value ratio doorgaans lager en de rente hoger. Sommige banken weigeren überhaupt financiering voor veilingobjecten. Regel je financiering daarom ruim vooraf en zorg dat je vooraf een indicatie hebt van wat mogelijk is.

ROI-calculatie bij beleggingsvastgoed

Voor beleggers is de return on investment het belangrijkste criterium. Bij vastgoed uit faillissement kan dit aantrekkelijk zijn als je onder marktwaarde koopt, maar je moet realistische aannames maken.

Bereken de bruto en netto huurinkomsten, trek daar alle kosten van af inclusief onderhoud, belastingen en eventuele leegstand. Vergeet niet om renovatiekosten mee te nemen als het pand niet verhuurbaar is in de huidige staat. De totale investering delen door de netto jaarlijkse opbrengst geeft je het bruto rendement.

Risico's en hoe deze te minimaliseren

Juridische valkuilen

De grootste juridische risico's zijn bestaande rechten van derden op het pand, zoals hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden. Vraag altijd een kadastrale uittrekstel op en laat dit controleren door een juridisch specialist.

Ook bestemmingsplan problemen kunnen een risico vormen. Controleer bij de gemeente wat de bestemming is en of deze past bij jouw plannen met het pand. Sommige objecten hebben een gebruik dat afwijkt van de bestemming, wat later tot handhavingsproblemen kan leiden.

Financiële risico's beheersen

Stel altijd een maximumbedrag vast voordat je gaat bieden, inclusief alle bijkomende kosten. Houd daar discipline in - het is verleidelijk om in de biedingsstrijd verder te gaan dan verstandig is.

Zorg voor een buffer in je budget voor onverwachte kosten. Bij vastgoed uit faillissement kom je vrijwel altijd verrassingen tegen die geld kosten. Een buffer van 20-30% bovenop je geschatte renovatiekosten is niet overdreven.

Due diligence checklist

Maak vooraf een checklist van alle aspecten die je moet onderzoeken. Dit omvat kadastrale gegevens, bestemmingsplan, bouwkundige staat, energielabel, aanwezigheid van asbest of andere gevaarlijke stoffen, en de status van ontruiming.

Vraag indien mogelijk een asbestinventarisatie op en controleer of er een energielabel is. Voor verhuur zijn energielabel eisen van kracht die strenger worden, dus een pand met een slecht label kan minder geschikt zijn als belegging.

Strategieën voor succesvolle aankoop

De juiste objecten selecteren

Niet elk object uit een faillissementsveiling is een goed idee. Focus op panden in locaties die je kent en waar vraag is naar vastgoed. Objecten in krimpgebieden kunnen goedkoop lijken maar moeilijk verkoopbaar of verhuurbaar zijn.

Kies bij voorkeur objecten waar bezichtiging mogelijk is. Zonder inspectie neem je grote risico's, tenzij je bereid bent het pand mogelijk volledig te renoveren. Voor beginners is het verstandig om te starten met relatief eenvoudige objecten zoals eengezinswoningen in plaats van complexe commerciële panden.

Netwerk en expertise benutten

Schakel professionals in waar nodig. Een makelaar met ervaring in veilingen kan je helpen bij de selectie en waardering van objecten. Een bouwkundige kan verborgen gebreken opsporen. Een notaris kan juridische aspecten controleren.

Bouw relaties op met curatoren en veilinghuizen. Als je een betrouwbare koper bent die snel kan handelen en altijd betaalt, krijg je mogelijk eerder informatie over nieuwe veilingen.

Timing en marktomstandigheden

De beste deals worden vaak gedaan in rustige perioden wanneer er minder concurrentie is. In economisch moeilijke tijden zijn er meer faillissementen, maar ook minder kopers, wat kansen biedt.

Let op seizoensgebonden patronen. In de zomervakanties en rond de feestdagen is er vaak minder activiteit bij veilingen. Dit kan betekenen dat je met minder concurrentie te maken hebt en scherper kunt kopen.

Na de aankoop: wat nu?

Eigendomsoverdracht en administratie

Na betaling van de koopsom wordt de eigendomsoverdracht bij de notaris geregeld. Zorg dat je alle documenten goed bewaart, inclusief de veilingvoorwaarden, het contract en de leveringsakte.

Meld je aan bij de gemeente als eigenaar en regel verzekeringen. Een opstalverzekering is essentieel, en als je gaat verhuren ook een verhuurdersverzekering. Regel dit direct na aankoop, want als er iets gebeurt voordat je verzekerd bent, ben je zelf aansprakelijk.

Renovatie en oplevering

Als het pand gerenoveerd moet worden, maak dan een gedetailleerd plan met tijdlijn en budget. Haal offertes op bij meerdere aannemers en kies niet automatisch de goedkoopste - kwaliteit en betrouwbaarheid zijn belangrijker.

Bij verhuur moet je voldoen aan alle wettelijke eisen, inclusief energielabel minimaal C vanaf 2030 voor nieuw afgesloten huurcontracten. Plan duurzaamheidsmaatregelen daarom mee in je renovatie.

Exit-strategie bepalen

Bepaal vooraf wat je lange termijn strategie is met het pand. Ga je het zelf bewonen, verhuren, of doorverkopen na renovatie? Elke strategie heeft andere financiële en fiscale consequenties.

Bij doorverkoop binnen korte tijd kan speculatiewinst fiscaal als inkomen worden gezien in plaats van als vermogenswinst. Overleg met een fiscalist over de beste structuur voor jouw situatie.