Je hebt een grote woning met ruimte over. Misschien wonen de kinderen niet meer thuis, of heb je een pand gekocht met potentie voor meerdere wooneenheden. Je hoort steeds vaker over mensen die hun woning splitsen en er extra inkomsten mee genereren. Maar hoe pak je dat aan? En is het überhaupt toegestaan in jouw gemeente?

Woningsplitsing is in Nederland een steeds populairder wordende oplossing voor zowel de woningnood als voor vastgoedeigenaren die hun rendement willen verhogen. Met de huidige druk op de woningmarkt. We hebben een tekort van 390.000 woningen, zien steeds meer gemeenten woningsplitsing als een snelle manier om extra woonruimte te creëren zonder nieuwbouw. Voor particuliere eigenaren biedt het de kans om hun woning optimaal te benutten en vermogen op te bouwen door verhuur.

Maar woningsplitsing is geen eenvoudige klus. Het vereist vergunningen, moet voldoen aan strenge technische eisen, en de regels verschillen enorm per gemeente. Deze gids vertelt je alles wat je moet weten over het splitsen van woningen in Nederland.

Wat is woning splitsen precies?

Bij woningsplitsing wordt één bestaande woning verdeeld in twee of meer volledig zelfstandige wooneenheden. Elke nieuwe woning krijgt een eigen voordeur, keuken, badkamer, toilet en slaapruimte. Dit is fundamenteel anders dan kamerverhuur, waarbij bewoners bepaalde voorzieningen delen.

Het belangrijkste verschil zit in de zelfstandigheid. Bij gesplitste woningen kan elke bewoner volledig autonoom leven, zonder afhankelijk te zijn van gedeelde faciliteiten. Elke wooneenheid moet een eigen toegang hebben, eigen sanitaire voorzieningen, en voldoende privacy bieden.

Deze zelfstandigheid heeft ook juridische gevolgen. Gesplitste woningen kunnen afzonderlijk verkocht of verhuurd worden, elk met een eigen huurcontract of koopakte. Ze krijgen ook een eigen WOZ-waarde en kunnen apart gefinancierd worden.

Twee hoofdvormen van splitsing

Er bestaan twee verschillende vormen van woningsplitsing, elk met eigen kenmerken en consequenties.

Bouwkundige splitsing

Bouwkundige splitsing wordt toegepast wanneer je de gesplitste woningen wilt verhuren maar in handen wilt houden als eigenaar. Je past de woning fysiek aan om meerdere zelfstandige wooneenheden te creëren, maar juridisch blijft het één perceel met één eigenaar.

Voor deze vorm heb je altijd een omgevingsvergunning nodig. De woning moet na splitsing voldoen aan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Dit betekent concrete eisen aan brandveiligheid zoals rookmelders en brandscheidingen met minimaal 30 minuten weerstand, veilige vluchtwegen voor noodgevallen, adequate geluidsisolatie tussen wooneenheden en complete eigen voorzieningen per woning.

Kadastrale splitsing

Kadastrale splitsing ga je voor als je de gesplitste wooneenheden afzonderlijk wilt verkopen. Bij deze vorm worden de woningen officieel geregistreerd bij het Kadaster, waarbij elke woning een eigen kadastraal nummer krijgt.

Deze vorm is complexer omdat je niet alleen een omgevingsvergunning nodig hebt, maar ook een splitsingsvergunning van de gemeente. Daarnaast ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren (VvE) waarbij alle eigenaren lid worden. De notaris verzorgt de juridische splitsing en stelt een splitsingsakte op waarin alle rechten en verplichtingen zijn vastgelegd.

Welke vergunningen heb je nodig?

Het vergunningstraject vormt vaak de grootste uitdaging bij woningsplitsing. De regelgeving verschilt sterk per gemeente, maar bepaalde vergunningen kom je vrijwel overal tegen.

Voor beide vormen van splitsing is een omgevingsvergunning voor bouwen verplicht. Je vraagt deze aan via het Omgevingsloket online. De gemeente beoordeelt of jouw plannen passen binnen het geldende omgevingsplan en of de technische uitvoering voldoet aan alle eisen. De behandeltermijn bedraagt maximaal acht weken, die eenmaal verlengd kan worden met zes weken.

Bij kadastrale splitsing komt daar een aparte splitsingsvergunning bij. De kosten hiervan variëren enorm per gemeente. In sommige steden betaal je honderden euro's, in andere meer dan duizend. Bergen in Noord-Holland onderscheidt zich door de splitsingsvergunning volledig gratis te maken om woningsplitsing te stimuleren.

Bepaalde gemeenten hanteren ook een woningvormingsvergunning. Deze is bedoeld om controle te houden op het aantal woningen in bepaalde gebieden. Of je deze vergunning nodig hebt, hangt af van lokale regelgeving en soms van de oppervlakte van je woning.

Technische eisen waaraan je moet voldoen

Gemeenten stellen strenge eisen aan gesplitste woningen om leefbaarheid en veiligheid te waarborgen.

Minimale oppervlaktes

De eisen voor minimale oppervlaktes verschillen enorm per gemeente. Sommige gemeenten hanteren een minimum van 40 vierkante meter per zelfstandige woning, andere gaan uit van 60 vierkante meter of meer. Ook stellen veel gemeenten eisen aan de oorspronkelijke woning - bijvoorbeeld minimaal 100 vierkante meter of een bepaalde inhoudsmaat.

Deze eisen zijn niet willekeurig. Ze zijn bedoeld om te voorkomen dat woningen te klein worden gesplitst, wat ten koste zou gaan van de woonkwaliteit en leefbaarheid in de buurt.

Bergruimte en parkeren

Naast woonoppervlakte gelden er ook eisen voor bergruimte. Standaard moet elke woning beschikken over minimaal 5 vierkante meter bergruimte op eigen terrein. Als alternatief accepteren sommige gemeenten een gedeelde berging binnen 75 meter loopafstand, gecombineerd met minimaal 1,5 vierkante meter bergruimte direct bij de woning.

Ook parkeren speelt een belangrijke rol. Voor elke nieuwe woning moet je kunnen aantonen dat er voldoende parkeergelegenheid is, bij voorkeur op eigen terrein. In dichtbebouwde gebieden waar parkeerdruk al hoog is, kunnen gemeenten extra streng zijn op dit punt.

Kosten van woningsplitsing

De totale kosten voor woningsplitsing lopen sterk uiteen, afhankelijk van de complexiteit van het project en de keuzes die je maakt.

Een grove indicatie voor de totale projectkosten ligt tussen 30.000 en 100.000 euro. Dit lijkt veel, maar kan zich snel terugverdienen door verhuurinkomsten of verkoopwinst.

De vergunningskosten vormen slechts een klein deel van de totale investering. Denk aan enkele honderden tot enkele duizenden euro's, afhankelijk van je gemeente. Bergen in Noord-Holland valt positief op door geen kosten te rekenen voor splitsingsvergunningen.

De grootste kostenpost zijn de verbouwingskosten. Hierbij moet je denken aan het aanleggen van aparte voorzieningen per woning zoals extra keukens, badkamers en toiletten, brandveilige scheidingen tussen wooneenheden, aparte toegangen en meterkast installaties, en geluidsisolatie tussen verdiepingen en woningen.

Daarnaast komen professionele kosten zoals tekeningen en berekeningen door een architect of bouwkundig tekenaar voor ongeveer 1.200 euro, notariskosten voor de splitsingsakte bij kadastrale splitsing rond 1.750 euro, en gemeentelijke leges die vaak berekend worden als percentage van de verbouwingskosten.

Financiering en hypotheek

Woningsplitsing heeft grote gevolgen voor je hypotheek en financiering.

Bijna altijd heb je toestemming nodig van je hypotheekverstrekker voordat je mag starten met woningsplitsing. Dit is logisch - je verandert immers fundamenteel de aard en het gebruik van het onderpand. Niet alle geldverstrekkers verlenen deze toestemming, vooral niet als je de gesplitste woningen wilt gaan verhuren.

Als je de gesplitste woningen wilt verhuren, heb je mogelijk een verhuurhypotheek nodig. Dit is een speciale hypotheekvorm die is afgestemd op verhuur. Verschillende aanbieders hebben eigen voorwaarden. Sommige financieren tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, anderen hanteren een maximum van 75%. Ook zijn er vaak grenzen aan het minimale en maximale leenbedrag per woning.

De verbouwingskosten kun je op verschillende manieren financieren. Bij voldoende overwaarde kun je je bestaande hypotheek verhogen. Anders kun je een tweede hypotheek afsluiten specifiek voor de verbouwing, of werken met een bouwdepot waarbij het geld gefaseerd vrijkomt tijdens de uitvoering.

Belastingimplicaties die je moet kennen

Woningsplitsing heeft directe fiscale gevolgen die je van tevoren moet doorrekenen.

Na splitsing krijgt elke wooneenheid een eigen WOZ-waarde. Dit beïnvloedt je onroerendezaakbelasting, waterschapsheffing, en bij eigen bewoning het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting. In de meeste gevallen zal de som van de individuele WOZ-waardes hoger uitvallen dan de oorspronkelijke WOZ-waarde, omdat de markt meer betaalt voor meerdere kleine woningen dan voor één grote woning.

Als je gesplitste woningen verhuurt, vallen de huurinkomsten meestal in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat je niet de werkelijke huurinkomsten belast, maar een forfaitair rendement over de waarde van het vastgoed. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, maar de huurinkomsten worden ook niet direct belast. Voor sommige investeerders kan dit gunstig uitpakken, voor anderen juist niet - dit hangt af van je totale vermogenspositie.

De Vereniging van Eigenaren bij kadastrale splitsing

Bij kadastrale splitsing ontstaat automatisch een VvE. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor alle eigenaren.

Alle eigenaren van de appartementen worden automatisch lid. Je kunt niet kiezen om geen lid te worden - het lidmaatschap is verbonden aan het eigendom van de woning. De VvE wordt formeel opgericht bij de notaris, die een splitsingsakte opstelt waarin alle rechten en verplichten zijn vastgelegd.

De VvE krijgt belangrijke taken. Ze beheert de gemeenschappelijke delen zoals trappenhuis, hal, dak en gevels. Ze organiseert het onderhoud van het gebouw en zorgt voor verzekeringen, waaronder een opstalverzekering voor het hele complex en aansprakelijkheidsverzekering voor schades aan derden.

Een VvE heeft verschillende organen. De vergadering van eigenaren is het hoogste orgaan met alle bevoegdheden. Het bestuur zorgt voor het dagelijks beheer en voert de beslissingen van de vergadering uit. De kascommissie, bestaande uit minimaal twee leden die niet in het bestuur zitten, controleert de financiën.

Gemeentelijke verschillen en lokaal beleid

De houding van gemeenten tegenover woningsplitsing loopt enorm uiteen.

Ongeveer een kwart van de Nederlandse gemeenten heeft expliciet beleid om woningsplitsing te stimuleren. Deze gemeenten zien woningsplitsing als snelle oplossing voor de woningnood en maken de procedures zo eenvoudig mogelijk. Ze bieden soms zelfs gratis vergunningen, subsidies, of één loket waar je alle informatie en vergunningen kunt regelen.

Andere gemeenten zijn juist restrictief. Ze hebben strengere regels ingesteld vanwege zorgen over leefbaarheid, parkeerdruk, of het karakter van wijken. Sommige gemeenten hanteren op-slot-gebieden waar geen splitsing mogelijk is, of minimumafstanden tussen gesplitste panden om concentratie te voorkomen.

Deze verschillen maken het essentieel om eerst het lokale beleid te checken voordat je investeert in plannen en tekeningen. Wat in de ene gemeente eenvoudig is, kan in de buurstad onmogelijk blijken.

Risico's waar je rekening mee moet houden

Woningsplitsing kent ook risico's die je moet inschatten.

Je verzekeringen moeten aangepast worden. De opstalverzekering moet bij kadastrale splitsing een gezamenlijke verzekering worden voor alle eigenaren. Verhuur van woningen betekent risicoverzwaring voor verzekeraars, wat hogere premies kan betekenen. Het is belangrijk om dit vooraf te regelen, want onverzekerd vastgoed is een enorm risico.

Financieel loop je risico's bij leegstand als je verhuurt. Zonder huurinkomsten moet je de hypotheek toch blijven betalen. Ook kunnen onderhoudskosten hoger uitvallen dan begroot, vooral bij oudere panden waar tijdens de verbouwing onverwachte gebreken aan het licht komen.

Juridisch moet je rekening houden met mogelijke planschade - buren kunnen verhaal zoeken als hun woning door jouw splitsing in waarde daalt. Ook ben je aansprakelijk voor de bouwkundige kwaliteit en veiligheid van de splitsing. Bij kadastrale splitsing kunnen VvE-conflicten ontstaan over onderhoud en kosten.

Praktisch stappenplan

Het proces van woningsplitsing doorloop je het beste stap voor stap.

Begin met verkenning. Check het gemeentelijk beleid via de vergunningcheck op de gemeentewebsite. Laat een haalbaarheidsonderzoek doen door een architect of bouwkundige die ervaring heeft met woningsplitsing. Consulteer je hypotheekverstrekker om te kijken of toestemming mogelijk is en hoe de financiering geregeld kan worden.

In de voorbereidingsfase doe je bouwkundig onderzoek naar de constructie en installaties. Je laat professionele tekeningen maken die voldoen aan alle eisen. Ook stel je een gedetailleerde kostenraming op voor het totale project, inclusief een buffer voor onvoorziene kosten.

Bij de vergunningaanvraag vraag je de omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket. Indien nodig vraag je ook de splitsingsvergunning en eventuele andere vergunningen aan bij je gemeente. Zorg dat alle aanvragen compleet zijn om vertraging te voorkomen.

Tijdens de uitvoering selecteer je een betrouwbare aannemer met ervaring in woningsplitsing. De verbouwing moet conform de vergunning en het Bouwbesluit worden uitgevoerd. Na afronding volgt keuring en oplevering door de gemeente of een certificerende instantie.

Bij kadastrale splitsing volgt tot slot de juridische afronding. De notaris verzorgt de splitsingsakte, je richt de VvE op met bijbehorende statuten en reglement, en je regelt alle benodigde verzekeringen.

De toekomst van woningsplitsing

Het Rijk ziet woningsplitsing als belangrijke oplossing voor de woningnood. Er wordt gestreefd naar tienduizenden extra woningen via splitsing de komende jaren. Momenteel worden er slechts enkele duizenden woningen per jaar gesplitst, maar experts schatten dat dit verdrievoudigd kan worden.

Steeds meer gemeenten ontwikkelen positief beleid en vereenvoudigen procedures. De focus ligt vooral op landelijke gemeenten waar meer grote woningen beschikbaar zijn voor splitsing. In stedelijke gebieden blijft het lastiger door ruimtegebrek en hogere parkeerdruk.

Voor vastgoedinvesteerders biedt woningsplitsing een unieke kans om rendement te verhogen en bij te dragen aan de oplossing van de woningnood. Met zorgvuldige voorbereiding, kennis van lokale regelgeving en professionele begeleiding kan het een waardevolle investering zijn.

Bij VrijheidVastgoed.nl helpen we onze leden regelmatig met advies over woningsplitsing en andere vastgoedstrategieën. Onze community van meer dan 1.700 investeerders deelt ervaringen en kennis over alle aspecten van het belegging in vastgoed, van financiering tot gemeentelijke procedures. Want succesvol investeren in vastgoed doe je niet alleen - je doet het met de juiste kennis en de juiste mensen om je heen.