Wat is mijn huis waard met een huurder erin?

Je hebt jarenlang trouw je hypotheek afgelost en je huis stijgt gestaag in waarde. Alleen woon je er zelf niet, je verhuurt het. Nu overweeg je verkoop, maar dan komt de vraag: wat is mijn huis eigenlijk waard met een huurder erin? Het antwoord blijkt complexer dan je dacht, want een verhuurd huis wordt fundamenteel anders gewaardeerd dan een leegstaande woning.

De Nederlandse vastgoedmarkt kent een bijzonder fenomeen: dezelfde woning kan tienduizenden euro's meer waard zijn wanneer deze leeg staat dan met een zittende huurder. Voor veel verhuurders komt dit als een onaangename verrassing. Ze hebben gefocust op stabiele huurinkomsten zonder te beseffen welke impact verhuur heeft op de uiteindelijke verkoopwaarde.

In 2026 staat de markt op een belangrijk keerpunt. De overdrachtsbelasting voor beleggers daalt naar 8%, de Box 3-belasting stijgt verder, en woningprijzen blijven klimmen. Voor verhuurders is het cruciaal om nu te begrijpen hoe de waarde van hun verhuurde woning wordt bepaald en welke factoren meespelen in de beslissing om te verkopen of door te verhuren.

Waarom een verhuurd huis minder waard is

Een woning met een zittende huurder bereikt zelden de vrije marktwaarde. Dit komt doordat de potentiële kopersgroep drastisch verkleint. Waar een leeg huis interessant is voor iedereen die er wil wonen, trekt een verhuurd pand alleen vastgoedbeleggers en mogelijk de zittende huurder zelf aan.

Deze beperkte vraag drukt automatisch de prijs. Daarnaast brengt een verhuurde staat risico's mee die kopers in hun bod verdisconteren: onderhoudsproblemen die verborgen blijven door bewoning, mogelijke juridische procedures met de huurder, en onzekerheid over de staat waarin de woning terugkomt na vertrek van de huurder.

Voor kopers betekent een zittende huurder ook dat ze niet direct kunnen profiteren van de woning. Ze kunnen er niet zelf in trekken, niet verbouwen naar eigen smaak, en zijn gebonden aan bestaande huurcontracten. Deze beperkingen vertalen zich direct in een lagere biedprijs.

De leegwaarderatio: fiscale waardering begrijpen

De Belastingdienst hanteert een specifieke methode om verhuurde woningen te waarderen voor Box 3-belasting: de leegwaarderatio. Dit systeem erkent dat verhuurde woningen minder waard zijn dan leegstaande en past de belastbare waarde daarop aan.

De leegwaarderatio wordt bepaald door de jaarhuur te vergelijken met de WOZ-waarde. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager het percentage van de WOZ-waarde dat meetelt voor de belasting. Bij een jaarhuur van minder dan 1% van de WOZ-waarde telt bijvoorbeeld slechts 73% van de WOZ-waarde mee.

Praktische berekening van de leegwaarderatio

Stel je verhuurt een woning met een WOZ-waarde van €350.000 voor €900 per maand, wat neerkomt op €10.800 per jaar. Dit is 3,1% van de WOZ-waarde. Volgens de tabel geldt dan een leegwaarderatio van 90%, wat betekent dat voor Box 3-doeleinden €315.000 als waarde wordt aangehouden in plaats van de volledige €350.000.

Deze fiscale waardering geldt echter alleen voor belastingdoeleinden. Bij daadwerkelijke verkoop bepaalt de markt de prijs, en die kan zowel hoger als lager uitvallen dan de WOZ-waarde. Het is belangrijk dit onderscheid te begrijpen: de leegwaarderatio is een fiscaal instrument, geen verkoopgarantie.

Uitzonderingen op de leegwaarderatio

Bij verhuur aan familie of aan een eigen bedrijf geldt altijd 100% van de WOZ-waarde, ongeacht de huurprijs. Deze maatregel voorkomt dat verhuurders door kunstmatig lage huren hun Box 3-belasting ontwijken. Ook tijdelijke verhuur van korter dan een jaar valt buiten het systeem van leegwaarderatio's.

Wanneer je huurinkomsten meer dan 6% van de WOZ-waarde bedragen, telt eveneens de volledige WOZ-waarde mee. In dat geval ben je zo effectief aan het verhuren dat de Belastingdienst geen korting op de waarde rechtvaardigt.

Marktwaarde versus WOZ-waarde: het verschil begrijpen

De WOZ-waarde dient als uitgangspunt voor belastingen, maar is geen garantie voor de werkelijke verkoopwaarde. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde op basis van vergelijkbare verkopen in het voorgaande jaar, wat betekent dat deze altijd enigszins achterloopt op de markt.

In 2026 stijgen WOZ-waarden met gemiddeld 9,5% tot 11,5%, afhankelijk van de regio. Deze stijging volgt op de sterke prijsgroei van recente jaren. Voor verhuurders betekent dit een hogere Box 3-belasting, wat verkoop aantrekkelijker kan maken dan doorverhuren.

Wat bepaalt de werkelijke verkoopwaarde

Bij verkoop van een verhuurd huis kijken potentiële kopers naar het huurrendement. Ze berekenen hoeveel rendement de huurinkomsten opleveren in verhouding tot de aankoopprijs, en vergelijken dit met alternatieve beleggingen. Een woning die €1.200 per maand opbrengt bij een vraagprijs van €300.000 levert 4,8% bruto huurrendement op.

Dit rendement moet concurreren met andere beleggingsmogelijkheden. Als deposito's 3% rente geven zonder gedoe, moet vastgoed significant meer opbrengen om aantrekkelijk te zijn. Beleggers rekenen vaak op 6-8% bruto rendement om alle risico's en kosten te compenseren.

Daarnaast spelen locatie, staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen mee. Een woning in Amsterdam-Zuid met een betrouwbare huurder behaalt een hogere prijs per huureuro dan een vergelijkbare woning in een krimpgebied.

De impact van recente wetgeving op waardering

De Wet Betaalbare Huur, die in juli 2024 is ingevoerd, heeft grote gevolgen voor de waardering van verhuurde woningen. Meer woningen vallen nu onder huurregulering, wat de maximale huurprijs beperkt en daarmee de aantrekkelijkheid voor beleggers verlaagt.

Het nieuwe puntensysteem en waardering

Woningen tot 187 punten vallen in de gereguleerde sector met maximale huurprijzen. Dit betekent dat verhuurders niet vrij zijn in hun prijsstelling, wat de waarde drukt. Een woning die technisch €1.500 per maand zou kunnen opbrengen maar door puntentelling is beperkt tot €1.100, is aanzienlijk minder waard voor beleggers.

Deze regulering raakt vooral kleinere woningen en appartementen in stedelijke gebieden. Voor verhuurders van dergelijke panden kan verkoop nu aantrekkelijker zijn dan jarenlang gereguleerde huurinkomsten accepteren met beperkte waardestijging.

Energielabel eisen en toekomstige kosten

Vanaf 2030 moeten alle huurwoningen minimaal energielabel C hebben. Dit verhuurverbod voor slecht geïsoleerde woningen heeft nu al impact op waarderingen. Kopers houden rekening met toekomstige verduurzamingskosten, die kunnen oplopen tot €30.000-€50.000 voor volledige isolatie en verwarming.

Een woning met label F of G is dus substantieel minder waard dan een vergelijkbare woning met label B, zelfs als beide nu dezelfde huur opbrengen. Slimme verkopers investeren vóór verkoop in verduurzaming om een betere prijs te realiseren.

Overdrachtsbelasting 2026: kansen voor verkopers

Een cruciale ontwikkeling voor 2026 is de verlaging van de overdrachtsbelasting voor kopers van tweede woningen naar 8%. Dit is een daling van meer dan 2 procentpunt ten opzichte van de huidige situatie, wat aanzienlijke impact heeft op de aantrekkelijkheid van beleggingspanden.

Voor een woning van €400.000 scheelt dit ruim €10.000 aan kosten voor de koper. Deze besparing maakt verhuurde woningen interessanter voor beleggers, wat de vraag vergroot en prijzen kan opdrijven. Als verkoper kun je profiteren van deze grotere kopersgroep.

Timing van verkoop optimaliseren

De combinatie van lagere overdrachtsbelasting en stijgende WOZ-waarden maakt 2026 strategisch interessant voor verkoop. Wacht je langer, dan betaal je meer Box 3-belasting over de gestegen WOZ-waarde, terwijl de voordelen van de lagere overdrachtsbelasting voor kopers mogelijk al zijn verwerkt in de markt.

Ook de verwachte prijsstijging van 4% in 2026 speelt mee. Hoewel dit positief lijkt, moet je dit afzetten tegen de stijgende belastingdruk en eventuele nieuwe regulering die in de pijplijn zit. Het momentum voor verkoop is mogelijk gunstiger dan over een of twee jaar.

Box 3 belasting: de stijgende druk

De Box 3-belasting wordt in 2026 zwaarder door zowel hogere WOZ-waarden als aangepaste forfaitaire rendementspercentages. Het effectieve belastingtarief kan oplopen tot 2,8% van de vermogenswaarde, wat bij een woning van €400.000 neerkomt op €11.200 per jaar.

Deze belasting betaal je ongeacht of je daadwerkelijk winst maakt met verhuur. Zelfs als je huurinkomsten nauwelijks je hypotheekrente en onderhoud dekken, rekent de Belastingdienst met een fictief rendement waarover je moet betalen. Voor veel verhuurders kantelt hierdoor de balans richting verkoop.

De tegenbewijsregeling als uitweg

Voor verhuurders met lage of negatieve rendementen biedt de tegenbewijsregeling mogelijk uitkomst. Je kunt aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, waardoor je belasting betaalt over het echte resultaat in plaats van het fictieve.

Dit vereist wel nauwkeurige administratie van alle inkomsten en uitgaven. Huurinkomsten, onderhoudskosten, afschrijvingen en financieringslasten moeten precies worden bijgehouden. Voor veel particuliere verhuurders is deze administratieve last een extra reden om te overwegen het pand te verkopen.

Verkopen aan de zittende huurder: voor- en nadelen

Een bijzondere optie is verkoop aan de huidige huurder. Dit heeft voordelen: geen lege periode tussen huurders en verkoop, de koper kent de woning al, en juridische procedures om de huurder eruit te krijgen zijn niet nodig.

Prijsstelling bij verkoop aan huurder

Huurders betalen vaak iets minder dan de vrije marktwaarde omdat ze al een band met de woning hebben en verhuiskosten besparen. Een korting van 5-10% op de marktwaarde is gebruikelijk. Bij een woning die leeg €380.000 zou opbrengen, kun je rekenen op €340.000-€360.000 bij verkoop aan de huurder.

Deze lagere prijs wordt gecompenseerd door snelheid en zekerheid. Je bespaart makelaarskosten, hebt geen bezichtigingen, en de transactie verloopt vaak soepeler omdat beide partijen elkaar al kennen. Ook voorkom je het risico dat de woning maanden leeg staat na vertrek van de huurder.

Fiscale aspecten van verkoop aan familie

Verhuur je aan familie en overweeg je verkoop aan dezelfde familieleden? Let dan extra op. De Belastingdienst kijkt kritisch naar transacties tussen verwanten. Verkoop je ver onder de marktwaarde, dan kan het verschil als schenking worden aangemerkt met bijbehorende schenkbelasting.

Een objectieve taxatie vooraf is essentieel om te bewijzen dat de prijs marktconform is. Ook bij verkoop aan familieleden moet je minimaal de WOZ-waarde minus een redelijke korting voor de verhuurde staat hanteren. Ga niet onder de 75-80% van de vrije marktwaarde zonder zeer goede onderbouwing.

Verhuren versus verkopen: de totaalafweging

De beslissing tussen doorverhuren en verkopen hangt af van meer dan alleen de huidige waarde. Je moet kijken naar toekomstige ontwikkelingen, je persoonlijke situatie, en de rol van het pand in je totale vermogensopbouw.

Wanneer verhuren voordeliger blijft

In gebieden met structureel woningtekort en sterke huurvraag kan verhuren aantrekkelijk blijven. Steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag kennen wachtlijsten voor huurwoningen, wat betekent dat je altijd snel een nieuwe huurder vindt. De waardestijging van het pand zelf compenseert mogelijk de Box 3-belasting.

Ook als je hypotheek grotendeels is afgelost en de huurinkomsten vrijwel volledig als cashflow binnenkomen, kan verhuren interessant zijn voor pensioenopbouw. Je bouwt vermogen op zonder actief te hoeven werken, wat vooral voor oudere verhuurders aantrekkelijk is.

Wanneer verkopen de betere keuze is

Bij hoge overwaarde en stijgende belastingdruk kan verkoop een grote hoeveelheid kapitaal vrijmaken die je elders kunt inzetten. Als je woning €400.000 waard is en je hebt nog €150.000 hypotheek, realiseer je netto €250.000 waarover je geen Box 3 meer betaalt.

Ook bij naderende pensionering of wanneer het beheer van de verhuurwoning te belastend wordt, is verkoop logisch. Huurders geven niet altijd problemen door, onderhoud vraagt aandacht, en juridische procedures bij wanbetaling kosten tijd en geld. De vrijheid van geen vastgoedbezit is voor veel verhuurders een verademing.

Praktische stappen voor verkoop van verhuurd huis

Besluit je tot verkoop, dan vraagt dit zorgvuldige voorbereiding. De aanwezigheid van een huurder maakt het proces complexer dan verkoop van een leegstaande woning.

Juridische route om huurder eruit te krijgen

Nederlandse huurders hebben sterke bescherming. Je kunt niet zomaar opzeggen omdat je wilt verkopen. Een gerechtelijke procedure is meestal nodig, waarbij je moet aantonen dat je dringende eigen gebruik hebt of dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Deze procedures duren gemiddeld 6-12 maanden en kosten €3.000-€8.000 aan juridische kosten. Sommige huurovereenkomsten bevatten een koopbreukclausule waarbij de huurder moet vertrekken bij verkoop, maar dit is zeldzaam en juridisch niet altijd waterdicht.

Verkoop in verhuurde staat: minder gedoe

Een alternatief is verkoop met zittende huurder aan een belegger. Dit vermijdt juridische procedures maar resulteert wel in een lagere verkoopprijs. Afhankelijk van het type huurcontract en de huurprijs kan dit 15-40% onder de leegwaarde liggen.

Voor sociale huurwoningen met langlopende contracten en lage huren kan het verschil oplopen tot 50%. Bij vrije sector verhuur met marktconforme huur blijft het verschil beperkt tot 10-20%, vooral als de huurder betrouwbaar is en de woning goed onderhoudt.

Professionele taxatie essentieel

Laat vóór verkoop een gecertificeerde taxatie uitvoeren die specifiek rekening houdt met de verhuurde staat. Een gewone WOZ-taxatie volstaat niet omdat deze geen rekening houdt met de huurder en het contract. Een gespecialiseerde taxatie kost €800-€1.500 maar voorkomt kostbare fouten in prijsstelling.

De taxateur beoordeelt niet alleen de woning maar ook het huurcontract, de betrouwbaarheid van de huurder, en de marktomstandigheden voor verhuurde woningen in jouw gebied. Dit rapport is cruciaal voor realistische verwachtingen en onderhandelingen met kopers.

Regionale verschillen in waardering

De impact van verhuur op de waarde verschilt sterk per regio. In Amsterdam en andere grote steden is de vraag van beleggers groot, wat het waardeverschil tussen leeg en verhuurd verkleint. In krimpgebieden kan een verhuurde woning nauwelijks verkoopbaar zijn.

Randstad versus rest van Nederland

In de Randstad liggen verhuurde woningen doorgaans 10-20% onder de leegwaarde bij vrije sector verhuur. Voor sociale huurwoningen is dit 30-40%. Buiten de Randstad kunnen deze percentages 5-10 procentpunt hoger liggen door beperktere vraag van beleggers.

Specifiek in Amsterdam, Utrecht en Den Haag is een actieve markt van particuliere en institutionele beleggers die verhuurde woningen zoeken. Dit creëert meer concurrentie en betere prijzen voor verkopers. In Zeeland, Limburg en Groningen is deze markt veel kleiner.

De berekening maken: jouw specifieke situatie

Uiteindelijk draait alles om getallen die specifiek zijn voor jouw situatie. Een algemene vuistregel bestaat niet omdat elke combinatie van huurprijs, WOZ-waarde, hypotheekschuld en locatie uniek is.

Rekenvoorbeeld: doorverhuren versus verkopen

Stel je hebt een woning met WOZ-waarde €400.000, hypotheekschuld €180.000, en jaarhuur €14.400. De huur is 3,6% van de WOZ, dus leegwaarderatio 90%. Voor Box 3 telt €360.000, waarvan na aftrek hypotheekschuld €180.000 belast vermogen. Dit kost ongeveer €5.040 per jaar aan Box 3-belasting.

Je netto huurinkomsten na aftrek hypotheekrente, onderhoud en verzekeringen bedragen €8.000 per jaar. Minus de €5.040 Box 3 blijft €2.960 over. Dit is 1,6% rendement op de WOZ-waarde, wat mager is.

Bij verkoop voor €340.000 in verhuurde staat (15% onder leegwaarde €400.000) houd je na aflossing hypotheek €160.000 over. Dit kapitaal kun je tegen 3,5% risicoloos wegzetten voor €5.600 per jaar, meer dan het huidige netto rendement. Bovendien ben je verlost van beheer en risico's.

Factoren die de uitkomst bepalen

De berekening verschuift wanneer je verwacht dat de woningwaarde sterk blijft stijgen. Bij 5% waardestijging per jaar groeit je vermogen met €20.000, wat het lage netto huurrendement compenseert. Maar deze waardegroei is onzeker en je betaalt er wel jaarlijks Box 3 over.

Ook je persoonlijke vermogenspositie speelt mee. Heb je het kapitaal elders hard nodig voor andere investeringen of grote uitgaven? Dan weegt verkoop zwaarder. Ben je vermogend genoeg om de Box 3 te dragen en wil je vastgoed als spreiding? Dan kan verhuren aantrekkelijk blijven.

Hoe VrijheidVastgoed je verder helpt

Bij VrijheidVastgoed.nl begeleiden we vastgoedbeleggers bij complexe beslissingen zoals verkoop van verhuurde woningen. Onze community van meer dan 1.700 leden deelt ervaringen over exitstrategieën, taxateurs en timing van verkoop.

We organiseren regelmatig coaching calls waarin we ingaan op fiscale optimalisatie en waarderingsmethodieken. Ook hebben we netwerken met gespecialiseerde taxateurs en makelaars die ervaring hebben met verhuurde woningen. Deze expertise helpt je voorkomen dat je tienduizenden euro's laat liggen door verkeerde keuzes of timing.

Of je nu overweegt te verkopen of juist door wilt verhuren, de sleutel ligt in gedegen analyse van je specifieke situatie. De waarde van een verhuurd huis is geen vast gegeven maar een samenspel van fiscale regels, marktontwikkelingen en persoonlijke omstandigheden. Met de juiste informatie en begeleiding maak je de keuze die het beste bij jouw situatie en doelen past.