Stel je voor: je kijkt naar twee identieke appartementen van 350.000 euro. Het ene is nieuwbouw "vrij op naam", het andere is bestaande bouw "kosten koper". Bij het nieuwbouw appartement betaal je 350.000 euro en ben je klaar. Bij de bestaande bouw kom je uit op 372.000 euro door alle extra kosten.

Dat verschil van 22.000 euro? Dat is de kracht van vrij op naam. Een begrip dat elke huizenkoper moet begrijpen, maar waar veel verwarring over bestaat.

Voor veel starters is dit het verschil tussen wel en niet kunnen kopen. In tijden waarin elke euro telt en de woningmarkt steeds duurder wordt, kan vrij op naam de sleutel zijn tot je eerste eigen woning. Maar wat betekent het precies, en waarom wordt het bijna exclusief bij nieuwbouw toegepast?

Wat betekent vrij op naam eigenlijk?

Vrij op naam (afgekort als v.o.n.) betekent dat je als koper geen extra kosten betaalt bovenop de aangegeven koopprijs voor de overdracht van de woning. In plaats daarvan neemt de verkoper deze bijkomende kosten voor zijn rekening.

Het is het tegenovergestelde van "kosten koper" (k.k.), waarbij jij als koper naast de koopprijs ook alle overdrachtskosten moet betalen. Deze kosten kunnen snel oplopen tot duizenden euro's extra.

Bij vrij op naam zijn de notariskosten voor de eigendomsoverdracht inbegrepen in de verkoopprijs, samen met de kadastrale inschrijvingskosten. Bij nieuwbouw worden ook alle BTW-kosten van 21% over de koopsom meegenomen, terwijl bij bestaande bouw de overdrachtsbelasting van 2% van de koopsom onderdeel uitmaakt van de deal.

Waarom nieuwbouw standaard vrij op naam is

Hier wordt het interessant: vrijwel alle nieuwbouwwoningen worden vrij op naam verkocht. Dit is geen toeval, maar heeft logische redenen.

Geen overdrachtsbelasting bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting van 2%, omdat er nog geen eerdere eigenaar is geweest. Je bent de eerste bewoner van de woning. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je BTW van 21%, maar deze is al verwerkt in de v.o.n.-prijs die je ziet.

Ontwikkelaars prefereren transparantie

Projectontwikkelaars kiezen bewust voor vrij op naam omdat het transparanter is voor kopers. Starters kunnen beter inschatten wat hun totale kosten worden, zonder verrassingen achteraf. Dit maakt nieuwbouwwoningen aantrekkelijker en verkoopt makkelijker.

Fiscale voordelen voor ontwikkelaars

Voor ontwikkelaars is het fiscaal gunstiger om een all-in prijs te hanteren waarbij alle kosten zijn doorberekend in de verkoopprijs, in plaats van kosten apart te factureren.

Het kostenverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw

Bij nieuwbouw vrij op naam betaal je nog steeds extra kosten, maar veel minder dan bij bestaande bouw. De hypotheekadvies en notariskosten voor de hypotheekakte kosten je tussen de 1.500 en 2.500 euro. Taxatiekosten variëren van 600 tot 800 euro, hoewel deze soms niet verplicht zijn bij nieuwbouw. NHG-kosten bedragen 0,6% van het hypotheekbedrag. Een eventuele aankoopmakelaar kost 1 tot 1,5% van de koopprijs, en mogelijk heb je te maken met bouwrente over vervallen bouwtermijnen.

In totaal kom je uit op circa 1,5 tot 3% van de koopprijs aan extra kosten bij nieuwbouw.

Bij bestaande bouw komen daar nog de overdrachtsbelasting van 2% van de koopprijs bij (met vrijstelling voor starters tot €440.000), plus de notariskosten voor de leveringsakte van 600 tot 1.000 euro en kadastrale kosten van 126 euro. Het totaal loopt dan op tot circa 4,5 tot 6% van de koopprijs.

Praktijkvoorbeeld: het verschil in euro's

Een woning van €300.000 nieuwbouw v.o.n. kost je in totaal €304.500 tot €309.000 door de extra kosten van €4.500 tot €9.000. Bij een vergelijkbare woning van €300.000 bestaande bouw k.k. betaal je €6.000 overdrachtsbelasting plus €7.500 tot €12.000 aan overige kosten, wat uitkomt op een totaal van €313.500 tot €318.000.

Het verschil van €9.000 tot €9.000 euro voordeel bij nieuwbouw kan doorslaggevend zijn voor je financieringsmogelijkheden.

Wat is wel en niet inbegrepen bij v.o.n.

Bij nieuwbouw zijn de ontwikkelingskosten volledig verwerkt in de v.o.n.-prijs. Dit betekent dat alle grondkosten en bouwkosten, architect, aanleg en aansluiting van nutsvoorzieningen zoals water, elektra, gas en riolering, gemeentelijke leges en vergunningen onderdeel zijn van wat je betaalt. Ook de BTW van 21% over alle kosten en het waarborgcertificaat van GIW, Woningborg of BouwGarant zijn inbegrepen.

Daarnaast zijn de overdrachtskosten gedekt: de notariskosten voor eigendomsoverdracht, kadastrale inschrijving en alle juridische procedures rond de levering vallen onder de v.o.n.-constructie.

Wat je nog steeds zelf betaalt zijn de financieringskosten. Hypotheekadvies kost tussen de 1.500 en 2.500 euro, de notariskosten voor de hypotheekakte variëren van 800 tot 1.200 euro, taxatiekosten bedragen 600 tot 800 euro en NHG-kosten komen neer op 0,6% van de hypotheeksom.

Ook bouwgerelateerde kosten blijven voor jouw rekening. Meerwerk zoals extra opties en aanpassingen, bouwrente tijdens de bouwperiode en eigen keuzes voor keuken upgrades of een extra badkamer betaal je apart. Verder komen aansluitkosten voor telefoon, internet en TV voor je rekening, evenals eigen adviseurs voor een bouwkundige keuring en natuurlijk de inrichting en tuinaanleg.

De valkuil van bouwrente en vervallen termijnen

Een aspect waar veel nieuwbouwkopers mee worden geconfronteerd is de bouwrente. Dit gebeurt wanneer de bouw al gestart is voordat jij het contract tekent.

Als een project al in aanbouw is, heb je te maken met "vervallen bouwtermijnen" - delen van de bouw die al zijn betaald aan de aannemer. Over deze bedragen betaal je vanaf de dag dat je het voorlopige koopcontract tekent rente.

Bij een hypotheek van €250.000 tegen 4,5% rente waarbij er al €80.000 is opgenomen voor de bouw, betaal je €3.600 per jaar aan bouwrente. Deze bouwrente is fiscaal aftrekbaar, maar zorgt wel voor extra maandlasten tijdens de bouwperiode.

Je kunt bouwrente vermijden door projecten te kiezen die nog niet gestart zijn met de bouw, te onderhandelen over compensatie voor bouwrente, de kosten mee te nemen in je financiële planning of een bouwdepot bij je hypotheekverstrekker te overwegen.

Vrij op naam bij bestaande bouw: zeldzaam maar mogelijk

Hoewel zeldzaam, kunnen eigenaren van bestaande woningen er ook voor kiezen om vrij op naam te verkopen. Dit gebeurt meestal om de woning aantrekkelijker te maken voor kopers.

Eigenaren kiezen hiervoor in een dalende markt om sneller te verkopen, bij moeilijk verkoopbare woningen, om te concurreren met nieuwbouw of bij verhuizing naar het buitenland wanneer haast geboden is.

Een verkoper die vrij op naam verkoopt, betaalt de overdrachtsbelasting van de koper (2% van de verkoopprijs), de notariskosten van de koper (600 tot 1.000 euro) en de kadastrale kosten van 126 euro. Bij een woning van €400.000 kost dit de verkoper €8.726 extra. Vaak wordt dit gecompenseerd door een hogere vraagprijs.

Financieringsstrategieën bij nieuwbouw v.o.n.

Bij nieuwbouw kun je vaak meer lenen dan bij bestaande bouw omdat er geen onderhoud nodig is de eerste jaren, moderne isolatie de energiekosten verlaagt, garanties banken meer zekerheid geven en vaak hogere taxatiewaardes worden behaald door de nieuwheid.

De Nationale Hypotheek Garantie is vaak aantrekkelijker bij nieuwbouw vanwege de lagere risico-opslag door de kwaliteit, het ontbreken van direct benodigde onderhoud, de energiezuinigheid die woonlasten verlaagt en de mogelijkheid om tot €435.000 in 2025 met NHG te financieren.

Starters kunnen verschillende voordelen combineren: de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting tot €440.000, NHG-korting op de hypotheekrente, lagere bijkomende kosten door v.o.n. en mogelijk een ouderlijke schenking zonder belasting.

Onderhandelen bij nieuwbouw: beperkte maar reële mogelijkheden

Veel mensen denken dat bij nieuwbouw geen onderhandelingsruimte is. Dit is maar gedeeltelijk waar.

Bij de ontwikkelaar direct kun je onderhandelen over meerwerk prijzen door deze te vergelijken met externe offertes, gratis upgrades zoals een betere keuken of vloer, compensatie bij vertraging in oplevering of een vroegere opleverdatum tegen meerprijs.

Bij nog te starten projecten is er ruimte voor een bouwrente-vrije periode, eerste keuzerecht bij vergelijkbare woningen of extra garanties bovenop de standaard.

Geen ruimte is er voor de basiskoopprijs door de vaste calculatie, standaard specificaties, opleverdatum omdat deze afhankelijk is van het bouwproces en de locatie binnen het complex.

Fiscale aspecten van vrij op naam

Bij nieuwbouw is de BTW van 21% al verwerkt in de v.o.n.-prijs. Voor de koper betekent dit geen aparte BTW-factuur, geen complexe administratie en dat de all-in prijs leidend is.

Een nieuwbouwwoning kan fiscaal interessant zijn omdat deze vaak een hogere WOZ-waarde heeft dan de aankoopprijs, geen direct onderhoud de box 3 waarde verlaagt en energiezuinigheid kan leiden tot een lagere forfaitaire waarde.

Bij nieuwbouw v.o.n. kun je de hypotheekrente over de volledige hypotheek aftrekken, evenals de bouwrente tijdens de bouwperiode, de NHG-premie en verbouwingskosten indien binnen 3 jaar gedaan.

Veelgemaakte fouten bij v.o.n. aankopen

Onderschatting van meerwerk kosten

Meerwerk kan duur uitvallen bij nieuwbouw omdat prijzen vaak 20 tot 40% hoger liggen dan de externe markt, je beperkte vergelijkingsmogelijkheden hebt, wijzigingen tijdens de bouw extra duur zijn en financiering van meerwerk vaak problematisch is.

Vraag altijd externe offertes voor meerwerk en onderhandel over prijzen.

Vergeten van inrichtingskosten

Een nieuwbouwwoning wordt kaal opgeleverd zonder vloerbedekking (tenzij gekozen meerwerk), verlichting, tuinaanleg of gordijnen en inrichting. Het budget hier 10.000 tot 25.000 euro extra voor.

Onderschatting van tijdsduur

Nieuwbouwprojecten lopen vaak 2 tot 6 maanden vertraging op ten opzichte van de planning. Dit betekent dubbele woonlasten door huur plus hypotheek, extra kosten door de vertraging en emotionele stress door onzekerheid.

Onvoldoende due diligence op ontwikkelaar

Controleer de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar door hun financiële stabiliteit via jaarstukken te bekijken, eerdere projecten en reviews te bestuderen, garantiestelling en waarborgen te verifiëren en klantenervaringen online te lezen.

Vrij op naam vs kosten koper: de strategische keuze

Vrij op naam is voordeliger als je starter bent met beperkt eigen geld, bij gelijktijdige verkoop van je huidige woning, wanneer je zekerheid wilt over totale kosten of bij een voordelige nieuwbouwlocatie.

Kosten koper is acceptabel bij een sterke onderhandelingspositie, wanneer de locatie perfect is, bij bestaande bouw in een gewilde buurt of als de woning onder marktwaarde geprijsd is.

Vergelijk altijd de totale kosten. Een nieuwbouwwoning v.o.n. van €350.000 plus €7.000 bijkomende kosten komt uit op €357.000. Een bestaande woning k.k. van €340.000 plus €17.000 bijkomende kosten komt ook uit op €357.000. De totaalkosten zijn gelijk, maar je biedt op verschillende woningen.

Tips voor slimme v.o.n. kopers

In de voorbereidingsfase bereken je je werkelijke budget inclusief alle bijkomende kosten, onderzoek je de ontwikkelaar en vraag je referenties van eerdere projecten. Lees het bestek grondig en begrijp wat standaard meegeleverd wordt, en plan een buffer van 10 tot 15% voor onvoorziene kosten.

Tijdens het koopproces vergelijk je meerwerk prijzen met externe offertes, onderhandel je over gratis upgrades in plaats van korting op de koopprijs, vraag je garantiebewijzen en waarborgcertificaten op en plan je de oplevering ruim na de geplande datum.

Na de aankoop monitor je de bouwvoortgang regelmatig, bereid je de oplevering voor met eigen inspectie, documenteer je gebreken direct bij oplevering en activeer je garanties bij problemen binnen de garantietermijn.

De toekomst van vrij op naam

Stijgende bouwkosten maken transparantie belangrijker, meer starters hebben behoefte aan een duidelijke kostenstructuur, ontwikkelaars concurreren met all-in prijzen en digitalisering maakt prijsvergelijking eenvoudiger.

Verwachte regelgeving wijzigingen brengen meer transparantie-eisen voor ontwikkelaars, strengere garantie-voorschriften, mogelijke aanpassingen van de startersvrijstelling en energielabel-eisen die nieuwbouwprijzen beïnvloeden.

Innovaties in nieuwbouwfinanciering omvatten flexibele bouwrente-regelingen, duurzaamheidsleningen met korting, gezamenlijke financiering via crowdfunding en rent-to-buy constructies bij nieuwbouw.

Vrij op naam: jouw voordeel als slimme koper

Vrij op naam vertegenwoordigt meer dan een prijsstructuur - het is een kans om slimmer en voordeliger een woning te kopen. Voor starters met beperkt eigen geld kan het verschil van duizenden euro's maken tussen wel en niet kunnen kopen.

De transparantie van v.o.n. past bij de moderne huizenmarkt waar kopers duidelijkheid willen over hun totale investering. Door alle overdrachtskosten op te nemen in de verkoopprijs, kunnen kopers beter budgetteren en vergelijken.

Voor ervaren kopers biedt nieuwbouw v.o.n. de kans om een energiezuinige woning te kopen zonder verrassingen achteraf, met moderne garanties en zonder direct onderhoud.

Het geheim van succesvol kopen van nieuwbouw v.o.n. ligt in grondige voorbereiding, realistische budgettering en het begrijpen van alle aspecten die nog niet zijn inbegrepen. Met de juiste kennis en begeleiding kun je profiteren van de voordelen terwijl je de valkuilen vermijdt.

Want vrij op naam betekent niet "gratis" - het betekent "slim gestructureerd" voor jouw voordeel als koper.

‍