.png)
Je hebt zojuist een appartement gekocht van 350.000 euro. De huurder betaalt netjes 1.250 euro per maand, de locatie is goed en je rendement ziet er prima uit op papier. Maar dan zit je een jaar later aan de keukentafel met je belastingaangifte en vraag je jezelf af: had ik dit niet via een BV moeten doen?
Het is een vraag die veel vastgoedbeleggers zichzelf stellen, vaak op het verkeerde moment. Want de keuze tussen privé verhuren via Box 3 of via een Besloten Vennootschap heeft grote fiscale gevolgen, en die zijn de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Wat in 2020 nog een gunstige keuze was, kan in 2026 flink tegenvallen.
In dit artikel leg ik je precies uit hoe beide structuren werken, wat de actuele fiscale regels zijn, en wanneer de ene structuur beter is dan de andere. Met concrete rekenvoorbeelden, zodat je niet alleen begrijpt wat de regels zijn maar ook wat ze voor jouw portemonnee betekenen.
Privé verhuren via Box 3: hoe werkt het in 2026?
Vastgoed dat je in privé bezit en verhuurt, valt onder Box 3 van de inkomstenbelasting. Box 3 werkt niet op basis van wat je werkelijk verdient, maar op basis van een fictief rendement. De Belastingdienst gaat er simpelweg vanuit dat je een bepaald percentage rendement maakt op je vermogen, ongeacht wat er echt op je rekening binnenkomt.
In 2026 geldt voor vastgoed als "overige bezittingen" een fictief rendement van circa 6 procent. Over dat veronderstelde rendement betaal je 36 procent inkomstenbelasting. Dat betekent in de praktijk een effectieve belastingdruk van ongeveer 2,16 procent van de WOZ-waarde per jaar, los van wat je daadwerkelijk aan huur ontvangt.
Neem dat appartement van €350.000. De Belastingdienst kijkt niet alleen naar de bezitting, maar rekent in drie stappen:
Stap 1: bezittingen × forfait overige bezittingen (6%). De WOZ-waarde telt als bezitting. Bij €350.000 komt dat neer op €21.000 aan forfaitair rendement.
Stap 2: schulden × schuldenforfait (2,7% in 2026, negatief). Heb je een hypotheek van bijvoorbeeld €250.000 op dit pand, dan levert dat een negatief forfait van €6.750 op, dat in mindering komt op het rendement uit stap 1.
Stap 3: heffingsvrij vermogen aftrekken (€59.357 per persoon, €118.714 voor fiscale partners in 2026) en het tarief toepassen (36%).
Voor een onbelast, ongefinancierd pand van €350.000 zonder ander box 3-vermogen komt de belasting ruwweg uit op (€350.000 − €59.357) × 6% × 36% = ongeveer €6.276 per jaar.
Belangrijk is dat werkelijke kosten zoals onderhoud, VvE-bijdragen of verzekeringen in Box 3 niet aftrekbaar zijn. Maar dankzij het schuldenforfait kan financiering de effectieve druk fors verlagen. Bij een sterk gefinancierd pand met hoge huur en lage WOZ kan de box 3-druk in de praktijk zelfs naar nul lopen, omdat het negatieve schuldforfait het bezittingsrendement volledig neutraliseert.
Dat maakt Box 3 juist voor beleggers met leverage nog steeds aantrekkelijk — iets wat veel beginnende beleggers onderschatten. Tegelijk maakt het de vergelijking met een BV genuanceerd: voor ongefinancierd of licht-gefinancierd vastgoed valt de BV vaak gunstiger uit, maar voor maximaal gefinancierd vastgoed kan Box 3 juist het voordeligst zijn.
De leegwaarderatio: voordeel dat snel kleiner wordt
Tot voor kort bood de leegwaarderatio een aantrekkelijke belastingkorting voor verhuurders in Box 3. De gedachte daarachter: een verhuurde woning is minder waard dan een lege woning, dus je betaalt belasting over een lagere grondslag. Afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde kon de belastbare waarde aanzienlijk lager uitvallen.
Maar per 1 januari 2026 zijn er twee belangrijke aanscherpingen doorgevoerd. Ten eerste geldt de leegwaarderatio niet meer bij verhuur aan gelieerde partijen, zoals familieleden die een lagere huurprijs betalen. In dat geval moet je de volledige WOZ-waarde aangeven. Ten tweede is per 1 januari 2026 een tegenbewijsregeling ingevoerd ten gunste van de belegger. Ligt de werkelijke waarde in het economisch verkeer (WEV) van de verhuurde woning ten minste 10% onder de WOZ-waarde gecombineerd met de leegwaarderatio, dan mag de belegger die lagere WEV in de aangifte gebruiken. Dit is dus geen automatische ophoging van de grondslag, maar een mogelijkheid voor beleggers om tegenbewijs te leveren als de forfaitaire leegwaarderatio hen benadeelt. Per saldo blijven de twee 2026-maatregelen vooral gericht op het aanpakken van misbruik door gelieerde partijen, niet op het generiek ophogen van de heffingsgrondslag.
De tegenbewijsregeling: ontsnapping met een prijs
Er is één route om minder belasting te betalen dan het fictieve rendement voorschrijft, namelijk de tegenbewijsregeling. De Hoge Raad heeft bepaald dat het onrechtmatig kan zijn om belasting te heffen op basis van een fictief rendement dat hoger is dan het werkelijke rendement. Je kunt dus aantonen wat je echt hebt verdiend.
Dat klinkt aantrekkelijk, maar de bewijslast ligt volledig bij jou. Je moet sluitende administratie bijhouden van alle huurinkomsten, alle kosten én waardestijgingen van het pand, want ook niet-gerealiseerde waardestijgingen tellen mee als rendement. Bovendien telt je totale Box 3-vermogen mee, niet alleen het vastgoed. Heb je ook nog spaargeld of beleggingen staan, dan kan dat de tegenbewijsregeling minder voordelig maken. Uit de praktijk blijkt dat deze route met name loont voor beleggers met hoge onderhoudskosten en lage huurinkomsten in gereglementeerde markten.
Vastgoed via een BV: hoe werkt de fiscaliteit?
Wanneer je vastgoed inbrengt in of aankoopt via een BV, verandert de belastingbehandeling fundamenteel. De BV betaalt vennootschapsbelasting over de werkelijke winst: 19 procent over de eerste 200.000 euro winst en 25,8 procent daarboven. Werkelijke huurinkomsten minus werkelijke kosten bepalen de belastbare winst.
Dat is een cruciaal verschil met Box 3. In een BV zijn onderhoudskosten, renovaties, hypotheekrente, beheerkosten en belastingadvies allemaal aftrekbaar van de winst. Dit kan de belastbare winst aanzienlijk verlagen, zeker als je veel kosten maakt of een gefinancierd pand hebt.
De dubbele heffing: de valkuil die je niet mag vergeten
De BV-structuur heeft echter een ingebouwde kostenpost die veel beginners over het hoofd zien: de dubbele heffing. Nadat de BV vennootschapsbelasting betaalt over haar winst, moet je ook nog eens belasting betalen als je geld uit de BV haalt als dividend.
Dividend wordt belast in Box 2 (aanmerkelijk belang). In 2026 gelden twee schijven: 24,5 procent tot 68.843 euro en 31 procent daarboven. Bovendien houdt de BV eerst 15 procent dividendbelasting in voordat het geld jouw kant op komt.
Een rekenvoorbeeld maakt dit concreet. Stel dat je BV 100.000 euro winst maakt. Na 19.000 euro vennootschapsbelasting resteert 81.000 euro. Als je dit als dividend uitkeert, betaal je daarover in Box 2 circa 24,5 procent, wat neerkomt op nog eens circa 19.845 euro. Totale belastingdruk: ongeveer 38.845 euro op 100.000 euro winst. Dat is bijna 39 procent in totaal.
Maar hier zit ook het grote voordeel: zolang de winst in de BV blijft en wordt hergeïnvesteerd, betaal je geen Box 2-heffing. Je kunt winsten gebruiken om nieuwe panden aan te kopen zonder eerst de dubbele heffing te betalen. Dat is een enorm groeivoordeel voor actieve beleggers.
De renteaftrekbeperking: belangrijk voor grotere vastgoed-BV's
Voor vastgoed-BV's geldt sinds 2019 de earningsstrippingmaatregel: rente is aftrekbaar tot 24,5% van de fiscale EBITDA óf tot een drempel van €1 miljoen, afhankelijk van wat hoger is. Tot 2024 was de EBITDA-grens 20%; deze werd per 2025 verhoogd naar 25% en vervolgens verlaagd naar 24,5%.
Het oorspronkelijke kabinetsvoorstel om de €1 miljoen drempel voor vastgoedlichamen volledig te schrappen, is door een amendement in de Tweede Kamer op 14 november 2024 tegengehouden. De drempel blijft dus gelden. Dit betekent dat de meeste kleinere en middelgrote vastgoed-BV's hun rente volledig kunnen blijven aftrekken.
Rekenvoorbeeld: wanneer raakt het je wel?
Stel: je vastgoed-BV heeft jaarlijkse huurinkomsten van €3.500.000 en rentelasten van €1.400.000. De fiscale EBITDA bedraagt €3.000.000. De 24,5%-grens is dan €735.000. Boven de drempel van €1 miljoen wordt de aftrek beperkt, dus €1.000.000 blijft aftrekbaar op basis van de drempel, en daarboven geldt de 24,5%-grens. De resterende rente die boven beide grenzen uitkomt, is niet aftrekbaar en verhoogt de belastbare winst.
Voor beleggers met een kleinere portefeuille heeft deze regeling in de praktijk weinig tot geen effect. Laat dit altijd doorrekenen door een fiscalist als je boven deze grenzen uitkomt.
Benieuwd of privé of BV voor jouw portefeuille het meest oplevert?
Privé versus BV: wanneer is welke structuur voordelig?
Er is geen universeel antwoord op de vraag of privé of BV beter is. Maar er zijn wel duidelijke richtlijnen die je kunnen helpen.
Voor kleine portefeuilles (1-2 panden, laag rendement, geen financiering) is privé via Box 3 doorgaans eenvoudiger en goedkoper. De administratiekosten van een BV (750 tot 2.000 euro per jaar voor boekhouding en jaarrekening) wegen niet op tegen de belastingbesparing bij kleine portefeuilles. Zeker als het werkelijke rendement laag is, kun je via de tegenbewijsregeling al voordeel behalen.
Voor middelgrote portefeuilles (3-5 panden, rendement boven 5 procent netto) wordt de BV-structuur interessant, met name als je actief beheert, hoge kosten maakt of veel gefinancierd vastgoed hebt. De aftrekbaarheid van alle werkelijke kosten kan de belastingdruk sterk verlagen.
Voor grote portefeuilles (6 of meer panden) is een BV in vrijwel alle gevallen voordelig. Op deze schaal wegen administratielasten en oprichtingskosten ruimschoots op tegen de belastingbesparing en de juridische bescherming die de BV biedt.
Het omslagpunt in de praktijk
Een concreet vergelijkingsvoorbeeld helpt. Stel: je bezit drie panden met een gezamenlijke WOZ-waarde van 900.000 euro en netto huurinkomsten van 45.000 euro per jaar na alle kosten.
In Box 3 privé: fictief rendement van 6 procent op 900.000 euro is 54.000 euro. Daarover 36 procent belasting is 19.440 euro per jaar, ongeacht werkelijke kosten.
In een BV: belasting over 45.000 euro werkelijke winst is bij 19 procent vennootschapsbelasting 8.550 euro. Zolang je de winst in de BV laat zitten en herinvesteert, betaal je geen Box 2-heffing. Zodra je dividend uitkeert, komt daar de Box 2-heffing bij, maar het moment van belasten ligt in jouw handen.
Het verschil op jaarbasis kan hier al oplopen tot meer dan 10.000 euro. Inclusief administratiekosten van 1.500 euro per jaar bespaar je netto circa 8.500 euro per jaar door een BV-structuur te gebruiken.
De 90-procentsregel per 2028: wat je nu al moet weten
Vanaf 2028 verandert Box 3 opnieuw ingrijpend. Er wordt overgestapt op werkelijk rendement in plaats van fictief rendement. Dat klinkt eerlijk, maar voor vastgoedbeleggers brengt het nieuwe risico's mee.
Onder het nieuwe stelsel geldt een zogeheten vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde als een pand minder dan 90 procent van het jaar verhuurd is. Staat een pand twee maanden leeg tussen huurders? Dan volgt automatisch een bijtelling. Dit raakt beleggers die werken met kortlopende contracten of seizoensmatige verhuur.
Bovendien worden niet-gerealiseerde waardestijgingen belast als rendement, ook al heb je het pand niet verkocht. Dit maakt het nieuwe Box 3-stelsel voor vastgoed aanzienlijk zwaarder dan het huidige fictieve-rendementstelsel voor beleggers met sterk waardestijgend vastgoed.
Wie nu al nadenkt over 2028 en overweegt om te switchen naar een BV-structuur, doet er verstandig aan dat tijdig te doen. Later overstappen betekent namelijk het betalen van overdrachtsbelasting over de panden die van privé naar de BV worden overgebracht. Per 1 januari 2026 is dat tarief voor woningen verlaagd van 10,4 procent naar 8 procent, wat overstappen nu aanzienlijk goedkoper maakt dan in voorgaande jaren.
Praktische overwegingen: wat je niet over het hoofd mag zien
Naast de puur fiscale afweging zijn er praktische aspecten die de keuze beïnvloeden. Een BV oprichten kost eenmalig circa 500 tot 1.200 euro aan notariskosten. De jaarlijkse boekhouding en jaarrekening kosten 750 tot 2.000 euro extra. Dat zijn reële kosten die je werkelijk rendement verlagen.
Bij financiering via een bank moet je weten dat een BV-structuur op zichzelf niet de financieringsmogelijkheden beperkt, maar dat banken wel kritisch kijken naar de huurinkomsten versus de financieringslasten. In gereglementeerde huurmarkten zoals Amsterdam, waar de Wet Betaalbare Huur maximale huurprijzen oplegt, kan dit problematisch worden. De wet geldt voor woningen met t/m 186 WWS-punten en begrenst huurprijzen die soms onder de 1.200 euro per maand liggen. Dit beïnvloedt de rendementsberekening en daarmee de financieringsruimte.
Tot slot is er de juridische bescherming. In een BV ben je als aandeelhouder in principe niet persoonlijk aansprakelijk voor schulden van de BV. Dit is een serieus voordeel voor beleggers met meerdere panden en bijbehorende risico's. Houd er wel rekening mee dat banken bij financiering vaak persoonlijke borgstelling vereisen, waardoor deze bescherming in de praktijk kan worden doorkruist.
Samenvatting: de keuze in vijf stappen
De keuze tussen privé en BV is geen eenmalige beslissing maar een strategische afweging die je regelmatig moet herbeoordelen, zeker gezien de snelle veranderingen in de fiscale regelgeving.
Stap 1: Bereken je werkelijke netto rendement, inclusief alle kosten en financieringslasten. Stap 2: Vergelijk de Box 3-heffing op basis van fictief rendement met de vennootschapsbelasting op werkelijke winst, inclusief de renteaftrekbeperking als je gefinancierd vastgoed hebt. Stap 3: Houd rekening met de dubbele heffing als je geld uit de BV wilt onttrekken voor consumptie. Stap 4: Wijs de administratiekosten van de BV toe aan je jaarlijkse rendement. Stap 5: Denk vooruit naar 2028 en de invoering van werkelijk rendement in Box 3.
Uit de praktijk blijkt dat de meeste beleggers met drie of meer panden en een netto rendement boven de 4 à 5 procent beter af zijn met een BV-structuur, zeker als ze actief willen groeien. Beleggers met één of twee panden, zonder financiering en met laag rendement, zijn voorlopig nog prima af in privé, al verdient ook die situatie jaarlijkse heroverweging.
Wil je precies weten of privé of BV voor jóuw vastgoedportefeuille in 2026 het meest oplevert, inclusief een doorrekening met jouw specifieke cijfers? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je om de juiste fiscale structuur te kiezen voordat je een beslissing neemt die je jarenlang meesleept.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.png)
%20(1).png)
.png)