.jpg)
Je hebt een appartementencomplex aangekocht en wilt één van de units samenvoegen met een aangrenzende berging. Of de VvE wil eindelijk de breukdelen aanpassen omdat de huidige verdeling al jaren als oneerlijk wordt ervaren. Dan kom je al snel op hetzelfde punt uit: de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Wat veel beleggers onderschatten, is hoe juridisch complex en tijdrovend dit traject is. Een splitsingsakte wijzigen is geen kwestie van een formuliertje invullen. Het vraagt om notariële akten, kadasterinschrijvingen, instemming van hypotheekbanken en in veel gevallen zware stemvereisten binnen de VvE. Maar wie het proces begrijpt, kan het ook sturen.
In dit artikel neem ik je mee door de juridische spelregels, de kosten die je kunt verwachten en de strategische keuzes die het verschil maken.
Wat is een splitsingsakte en waarom zou je die willen wijzigen?
Een splitsingsakte is een notariële akte waarin een gebouw formeel wordt opgedeeld in appartementsrechten. Daarin staan de breukdelen van elke eigenaar, de grenzen tussen privé- en gemeenschappelijke ruimtes en de regels over het gebruik en beheer van het complex. Het Kadaster schrijft deze akte in, waarna de splitsing juridische werking krijgt.
Redenen om een splitsingsakte te willen wijzigen zijn er genoeg. Misschien zijn de breukdelen verouderd en niet meer in lijn met de werkelijke situatie. Misschien wil een eigenaar zijn appartement uitbreiden. Of de VvE wil de verdeling van servicekosten aanpassen. In al die gevallen moet de bestaande akte formeel worden gewijzigd via een nieuwe notariële akte van wijziging, die daarna opnieuw bij het Kadaster wordt ingeschreven.
De juridische spelregels: artikel 5:139 BW
De wet biedt twee routes voor het wijzigen van een splitsingsakte, verankerd in artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek.
Route 1: 100% medewerking
Alle appartementseigenaars werken mee. Unanimiteit. Dit is de meest directe route, maar ook de meest uitdagende in grotere VvE's. Eén tegenstemmende eigenaar kan het traject blokkeren.
Route 2: de 80%-route
Een besluit in de Algemene Ledenvergadering met ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen, plus medewerking van het bestuur. Dit klinkt als een werkbare route, maar er zit een belangrijke beperking aan vast.
De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld dat de 80%-route niet mag worden gebruikt bij wijzigingen waarbij een privégedeelte wordt vergroot ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte. Denk aan een eigenaar die een stuk gemeenschappelijke gang of berging bij zijn appartement wil trekken. Dat soort wijzigingen verandert de goederenrechtelijke verdeling en vereist daarom altijd unanimiteit. De 80%-route is dus alleen bruikbaar voor wijzigingen die geen inbreuk maken op de eigendomsrechten van anderen.
Controleer daarnaast altijd het eigen splitsingsreglement. Sommige VvE's hebben hierin afwijkende stemverhoudingen opgenomen, wat de benodigde meerderheid kan beïnvloeden.
Instemming van hypotheekbanken: verplicht, niet optioneel
Een stap die beleggers regelmatig verrast: alle beperkt gerechtigden moeten instemmen met de wijziging. Dit volgt direct uit artikel 5:139 lid 3 BW. Concreet betekent dit dat elke hypotheekbank die een hypotheek heeft op een van de betrokken appartementsrechten, schriftelijk akkoord moet geven.
In de praktijk betekent dit dat je vroegtijdig contact opneemt met de betrokken banken. Grote instellingen zoals Rabobank, ING en ABN AMRO hebben intern beleid voor dit soort verzoeken en dat kost tijd. Reken op enkele weken tot soms meer dan een maand voor je alle toestemmingen hebt. Bij erfpacht geldt bovendien dat ook de grondeigenaar toestemming moet geven.
Slimme beleggers starten dit traject parallel aan de VvE-procedure, niet erna. Dat scheelt maanden doorlooptijd.
Wil je weten of jouw wijziging unanimiteit of de 80%-route vereist? Plan een gratis adviesgesprek en we kijken samen naar jouw situatie.
De bezwaartermijn van drie maanden
Kies je voor de 80%-route, dan mag de wijziging pas daadwerkelijk worden doorgevoerd na een wettelijke wachttermijn van drie maanden. In die periode kunnen eigenaars die hebben tegengestemd, blanco hebben gestemd of afwezig waren, via de rechter vernietiging van het besluit vorderen.
De rechter kan die vernietiging weigeren als de eisende partij geen reële schade lijdt of als er een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. Wordt binnen drie maanden geen procedure gestart, dan is het besluit onherroepelijk en kan de notaris de akte passeren en inschrijven bij het Kadaster.
Gebruik die drie maanden actief. Zorg dat alle banktoestemmingen rond zijn, dat de notaris de definitieve akte heeft voorbereid en dat alle eigenaren goed geïnformeerd zijn over het vervolg. Dan staat alles klaar zodra de termijn verstrijkt.
Het stappenplan in de praktijk
Uit de praktijk blijkt dat VvE's die dit traject goed voorbereiden, aanzienlijk minder problemen tegenkomen. Een realistisch stappenplan ziet er als volgt uit.
Stap 1: Voorbereidingsbesluit in de ALV
De VvE neemt een principebesluit om het wijzigingstraject te starten. Er wordt een commissie benoemd, een budget vastgesteld en afgesproken hoe de kosten worden verdeeld. Dit is ook het moment om een notaris te selecteren.
Stap 2: Conceptakte laten opstellen
De notaris stelt een conceptakte op met de voorgestelde wijzigingen, inclusief eventuele nieuwe tekeningen. De uitnodiging voor de formele wijzigingsvergadering moet minimaal 15 dagen van tevoren worden verstuurd, met de conceptakte als bijlage.
Stap 3: Formeel wijzigingsbesluit
In de ALV wordt gestemd. Afhankelijk van het soort wijziging is 80% of unanimiteit vereist. Leg de stemmingen nauwkeurig vast in de notulen.
Stap 4: Instemming banken en beperkt gerechtigden
Vraag alle hypotheekhouders schriftelijk om toestemming. Zorg dat je reacties tijdig ontvangt en documenteer alles.
Stap 5: Bezwaartermijn afwachten
Bij de 80%-route wacht je drie maanden. Gebruik deze tijd om alles administratief af te ronden.
Stap 6: Notarieel passeren en Kadaster
De notaris passeert de akte en schrijft deze in bij het Kadaster. Pas op dit moment heeft de wijziging juridische werking.
Wat kost een splitsingsakte wijzigen?
De kosten variëren sterk per situatie, maar je kunt uitgaan van een bandbreedte van circa €2.500 tot €4.000 of meer voor de notaris- en kadasterkosten samen. Hoe complexer de wijziging en hoe meer appartementsrechten betrokken zijn, hoe hoger de rekening uitvalt.
Ter referentie: voor een nieuwe splitsing worden in de praktijk de volgende indicatieve tarieven gehanteerd:
- 2 appartementsrechten: circa €2.400
- 3 appartementsrechten: circa €2.750
- 4 appartementsrechten: circa €3.000
- 5 appartementsrechten: circa €3.200
- 6 appartementsrechten: circa €3.400
- 7 of meer appartementsrechten: circa €3.750
Bij een wijziging van een bestaande akte liggen de bandbreedtes vergelijkbaar, maar zijn de kosten sterk afhankelijk van wat er precies moet worden aangepast. Een eenvoudige tekstuele wijziging kost minder dan een ingrijpende aanpassing waarbij nieuwe tekeningen nodig zijn en meerdere appartementsrechten worden herverdeeld.
Bovenop de notariskosten komen Kadasterkosten voor inschrijving en eventueel beoordeling van nieuwe tekeningen. Wie een splitsingsakte wil opvragen bij het Kadaster betaalt overigens €19,85 per e-mail of €22,25 per post per akte, maar dat zijn slechts de inzagekosten, niet de kosten voor de wijziging zelf.
VvE Belang omschrijft het wijzigen van een splitsingsakte expliciet als "niet zo eenvoudig en niet goedkoop". Dat is een eerlijke samenvatting. Reken ook op extra kosten als er juridisch advies nodig is of als er een geschilprocedure ontstaat tijdens de bezwaartermijn.
Rekenvoorbeeld: wijziging in een VvE met 4 appartementen
Stel: een VvE met 4 appartementseigenaars wil de breukdelen aanpassen. De notaris rekent circa €3.000 voor het opstellen van de akte, inclusief tekeningen en Kadasterinschrijving. De kosten worden verdeeld naar breukdelen, zoals in de bestaande akte is afgesproken.
Bij een gelijke verdeling betaalt elke eigenaar €750. Als één eigenaar de initiatiefnemer is en relatief meer voordeel heeft van de wijziging, kan de VvE besluiten dat die eigenaar een groter deel draagt. Dit is een onderhandelingspunt dat in de ALV expliciet moet worden vastgelegd.
Hoe worden de kosten verdeeld?
De wet schrijft geen vaste verdeelsleutel voor. In de meeste gevallen worden de kosten verdeeld conform de breukdelen zoals vastgelegd in de bestaande splitsingsakte. Maar de VvE-vergadering heeft hier vrijheid in.
Uit de praktijk blijkt dat VvE's soms bewust afwijken van de standaardverdeling. Als de wijziging primair in het belang is van één eigenaar, bijvoorbeeld bij uitbreiding van een appartement, is het redelijk dat die eigenaar een groter deel of zelfs het geheel van de kosten draagt. Leg dit expliciet vast in het voorbereidingsbesluit, zodat er later geen discussie over ontstaat.
Het kostenverdelingsvraagstuk is ook strategisch. Een eigenaar die meer betaalt krijgt daarmee soms makkelijker de steun van de andere eigenaren, omdat die zien dat de initiatiefnemer de financiële verantwoordelijkheid neemt.
Actuele ontwikkeling: Hoge Raad beperkt de 80%-route
Het speelveld is de afgelopen jaren veranderd door een uitspraak van de Hoge Raad. Waar beleggers vroeger soms de 80%-route gebruikten om ingrijpende fysieke aanpassingen door te voeren, heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat dit niet is toegestaan als een privégedeelte wordt vergroot ten koste van een gemeenschappelijk deel.
Voor beleggers die appartementen willen samenvoegen of uitbreiden betekent dit dat unanimiteit nodig is. In een VvE van zes eigenaren is dat één partij die het traject kan blokkeren. Slimme beleggers houden hier al rekening mee bij de aankoop: hoeveel eigenaren zijn er, wat zijn hun belangen en is unanimiteit realistisch haalbaar?
Wie dit van tevoren goed in kaart brengt, voorkomt dat een mooi verbouwplan vastloopt op een juridisch obstakel dat al bij aankoop zichtbaar was.
Samenvatting: wat moet je onthouden?
Een splitsingsakte wijzigen kan alleen via de notaris en vraagt om zorgvuldige voorbereiding. De twee routes zijn unanimiteit of een 80%-besluit in de VvE, maar de Hoge Raad heeft de 80%-route beperkt voor wijzigingen die privégedeelten vergroten ten koste van gemeenschappelijke delen. Alle hypotheekbanken moeten instemmen. Bij de 80%-route geldt een bezwaartermijn van drie maanden. De kosten liggen doorgaans tussen de €2.500 en €4.000 of meer, afhankelijk van complexiteit en omvang.
Dit is geen traject dat je improviseert. Maar wie het stap voor stap aanpakt met een goede notaris, tijdig contact met de banken en een duidelijk verhaal richting de VvE, brengt het tot een goed einde. Ervaren beleggers weten: complexiteit creëert kansen voor wie het proces begrijpt.
Wil je weten of jouw specifieke situatie de 80%-route of unanimiteit vereist en hoe je de VvE en hypotheekbanken het best meekrijgt? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je het traject strategisch voor te bereiden en verbinden we je met de juiste juridische en notariële specialisten.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
%20(1).png)
%20(1).png)
%20(1).png)