Kosten kopen huis aftrekbaar: wat kan wel en niet in 2026?

Je hebt eindelijk de perfecte woning gevonden. Het bod is geaccepteerd, de hypotheek is rond, en je ziet jezelf al wonen in je nieuwe thuis. Dan komt de rekening: notariskosten, taxatie, hypotheekadviseur, overdrachtsbelasting. Al snel ben je duizenden euro's kwijt aan kosten die bij de aankoop komen kijken. De vraag die dan opkomt: wat kan ik hiervan terugkrijgen via mijn belastingaangifte?

Het antwoord is helaas niet zo gunstig als veel starters hopen. Van alle kosten die je maakt bij het kopen van een huis, is slechts een beperkt deel aftrekbaar in de inkomstenbelasting. De Belastingdienst maakt een scherp onderscheid: alleen kosten die direct samenhangen met de hypotheek en financiering van je eigen woning komen in aanmerking voor aftrek. Alle andere aankoopkosten moet je volledig zelf betalen, zonder fiscaal voordeel.

Deze beperking treft vooral mensen die voor het eerst een huis kopen. Zij hebben vaak geen idee welke uitgaven wel en niet aftrekbaar zijn, en rekenen soms op belastingteruggave die er niet komt. Dit artikel geeft je helderheid over welke kosten je wel en niet kunt aftrekken, hoe het fiscale systeem van de eigen woning werkt, en hoe je het maximale uit je situatie haalt.

Het juridische kader: jouw woning in box 1

Wanneer je een woning koopt die je zelf gaat bewonen, valt deze onder de fiscale regeling voor de eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is een bijzonder regime met specifieke regels voor wat er wel en niet aftrekbaar is.

In box 1 werkt het als volgt: de Belastingdienst telt een fictief voordeel bij je inkomen op, het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit forfait bedraagt in 2026 voor de meeste woningen 0,35% van de WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.330.000. Voor het deel van de WOZ-waarde boven €1.330.000 geldt een hoger percentage van 2,35%.

Tegenover dit forfait staan de aftrekbare kosten eigen woning, voornamelijk je hypotheekrente en bepaalde aankoopkosten. Het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten bepaalt of je netto voordeel of nadeel hebt uit je eigen woning. Bij een negatief saldo krijg je belastingteruggave, zij het gemaximeerd op het tweede tariefschijf van ongeveer 37,48% in 2026.

Dit systeem is in de loop der jaren steeds minder gunstig geworden voor woningbezitters. De maximale aftrek daalde van 52% in 2013 naar het huidige percentage, en voor starters met bescheiden hypotheken levert de aftrek vaak maar enkele honderden euro's per jaar op.

Welke aankoopkosten zijn wel aftrekbaar?

De kern van de regeling is eenvoudig: alleen kosten die direct samenhangen met het afsluiten en verkrijgen van je hypotheek zijn aftrekbaar. Dit zijn kosten die je niet zou maken als je de woning contant zou betalen.

Notariskosten voor de hypotheekakte

De notaris speelt twee rollen bij je woningaankoop. Hij of zij verzorgt enerzijds de eigendomsoverdracht (koopakte) en anderzijds de vestiging van het hypotheekrecht (hypotheekakte). Alleen de kosten voor dat laatste onderdeel zijn aftrekbaar.

In de praktijk betekent dit dat je notaris je eindafrekening moet splitsen. Het deel dat betrekking heeft op het opmaken van de hypotheekakte en het inschrijven daarvan bij het Kadaster mag je aftrekken. Het andere deel, voor de koopakte en eigendomsoverdracht, niet. Deze splitsing staat vrijwel altijd vermeld op de eindnota van de notaris.

Gemiddeld bedragen de aftrekbare notariskosten voor de hypotheekakte tussen de €400 en €800, afhankelijk van de complexiteit en de hoogte van de hypotheek. Dit levert je bij een belastingtarief van 37,48% tussen de €150 en €300 terug.

Advies- en bemiddelingskosten hypotheek

Als je een hypotheekadviseur hebt ingeschakeld om je te helpen bij het vinden en afsluiten van een geschikte hypotheek, zijn die kosten volledig aftrekbaar. Dit geldt zowel voor onafhankelijke adviseurs als voor adviseurs die verbonden zijn aan een bank of hypotheekwinkel.

De kosten voor hypotheekadvies variëren sterk, van enkele honderden euro's bij eenvoudige gevallen tot meer dan €3.000 bij complexe situaties met meerdere inkomens, zzp'ers of samengestelde financieringen. Hoe hoger je adviseurkosten, hoe meer belasting je terugkrijgt.

Let op: alleen advies over de hypotheek zelf is aftrekbaar. Als je adviseur je ook heeft geholpen met verzekeringen, beleggingen of pensioen, moet dat deel van de nota worden afgesplitst en is niet aftrekbaar.

Taxatiekosten voor hypotheekdoeleinden

Elke bank verlangt een taxatierapport voordat ze een hypotheek verstrekt. Deze taxatie dient om vast te stellen dat de waarde van de woning in verhouding staat tot het te lenen bedrag. De kosten hiervan, meestal tussen €400 en €800, zijn aftrekbaar.

Cruciaal is dat de taxatie specifiek voor de hypotheek wordt uitgevoerd. Als je bijvoorbeeld een extra taxatie laat doen omdat je nieuwsgierig bent naar de waarde, of voor een WOZ-bezwaar, dan zijn die kosten niet aftrekbaar. De taxateur moet op de factuur duidelijk vermelden dat het rapport bedoeld is voor hypotheekverstrekking.

Bij sommige banken kun je kiezen voor een goedkopere desktoptaxatie of waardecheck. Ook deze kosten zijn aftrekbaar, zolang ze verplicht zijn voor het verkrijgen van de hypotheek.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie

Als je hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt, betaal je eenmalig een borgtochtprovisie van 0,6% over het geleende bedrag. Deze NHG-kosten zijn volledig aftrekbaar als aankoopkosten.

Voor een hypotheek van €400.000 betekent dit €2.400 aan NHG-kosten, wat bij een tarief van 37,48% zo'n €900 belastingteruggave oplevert. Dit maakt NHG fiscaal gezien aantrekkelijker dan het op het eerste gezicht lijkt.

De NHG-premie wordt meestal rechtstreeks verrekend bij de hypotheekverstrekking, maar staat altijd apart vermeld op je leningdocumenten. Bewaar deze specificatie goed voor je belastingaangifte.

Bouwrente en bouwdepotkosten

Bij nieuwbouwwoningen of woningen die je direct na aankoop ingrijpend verbouwt, kunnen er specifieke financieringsconstructies zijn. De rente die je betaalt over een bouwdepot tijdens de bouwperiode is aftrekbaar, maar alleen voor zover deze niet wordt vergoed door de ontwikkelaar of aannemer.

Ook de zogenaamde bouwrente – de rente die je betaalt tussen het moment van het tekenen van het koopcontract en het passeren van de hypotheekakte – kan aftrekbaar zijn. Dit geldt alleen als deze rente samenhangt met de hypotheekfinanciering en je deze daadwerkelijk hebt betaald.

De regels rondom bouwfinanciering zijn complex. Als je nieuwbouw koopt, vraag dan je hypotheekadviseur om precies uit te leggen welke kosten wel en niet aftrekbaar zijn in jouw specifieke situatie.

Hypotheekrente vanaf ontvangst geld

Hoewel dit geen eenmalige aankoopkosten betreft, is het belangrijk te vermelden: de hypotheekrente die je betaalt vanaf het moment dat je de hypotheek ontvangt, is aftrekbaar. Dit geldt voor de volledige looptijd van de lening, zolang de woning je hoofdverblijf blijft en de hypotheek voldoet aan de wettelijke eisen.

Voor een hypotheek van €350.000 tegen 4% rente betaal je jaarlijks €14.000 aan rente. Bij een tarief van 37,48% scheelt dit ruim €5.200 per jaar in belasting. Deze doorlopende aftrek is verreweg het grootste fiscale voordeel van een eigen woning.

Deze aankoopkosten zijn niet aftrekbaar

De lijst van niet-aftrekbare kosten is helaas langer dan die van wel-aftrekbare kosten. Dit zijn de belangrijkste uitgaven die je volledig zelf moet betalen.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is voor veel kopers de grootste kostenpost na de aanbetaling zelf. In 2026 bedraagt het standaardtarief voor een woning die je hoofdverblijf wordt 2% van de koopsom. Voor een woning van €400.000 betekent dit €8.000 aan overdrachtsbelasting.

Deze belasting is in geen enkel geval aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Ook niet als je geen recht hebt op de startersvrijstelling, en ook niet als je het verhoogde tarief van 10,4% betaalt voor een tweede woning of beleggingspand.

De enige manier om deze kostenpost te ontlopen is door gebruik te maken van de startersvrijstelling, maar dat is geen aftrek achteraf – het is een vrijstelling vooraf die bepaalt of je wel of niet overdrachtsbelasting moet betalen.

Makelaarskosten bij aankoop

Als je een aankoopmakelaar inschakelt om je te helpen bij het vinden en kopen van een woning, zijn die kosten niet aftrekbaar. Dit geldt ook als de makelaar je adviseert over de financiering of andere aspecten van de aankoop.

Aankoopmakelaar kosten variëren sterk, van enkele duizenden euro's voor een volledig traject tot enkele honderden euro's voor alleen begeleiding bij de bezichtigingen. Deze uitgave komt volledig voor je eigen rekening en levert geen belastingvoordeel op.

Hetzelfde geldt voor makelaarskosten bij verkoop van je oude woning. Ook die zijn niet aftrekbaar, hoewel ze vaak nog hoger zijn dan aankoopmakelaar kosten.

Notariskosten voor de koopakte

Zoals eerder vermeld verzorgt de notaris zowel de eigendomsoverdracht als de hypotheekvestiging. Het deel van de notariskosten dat betrekking heeft op de koopakte en het inschrijven van de eigendomsoverdracht bij het Kadaster is niet aftrekbaar.

Dit gaat al snel om €800 tot €1.500, afhankelijk van de complexiteit van de transactie. Samen met de wel-aftrekbare hypotheekkosten betaal je de notaris vaak tussen de €1.500 en €2.500 in totaal.

Bouwkundige keuring en inspectie

Veel kopers laten voorafgaand aan de aankoop een bouwkundige keuring uitvoeren. Dit is verstandig om verborgen gebreken op te sporen, maar de kosten – meestal tussen €400 en €800 – zijn niet aftrekbaar.

Hetzelfde geldt voor asbestinspecties, energielabelonderzoek (tenzij verplicht voor de hypotheek en dan specifiek door de bank vereist), of andere technische inspecties. Deze kosten behoren tot de aankoopkosten maar leveren geen fiscaal voordeel op.

Verhuiskosten en inrichting

Alle kosten die je maakt om daadwerkelijk te verhuizen en je nieuwe woning in te richten zijn niet aftrekbaar. Dit omvat verhuisbedrijf, meubilair, gordijnen, vloerbedekking, schilderwerk, keukenapparatuur, badkamerinrichting, tuinaanleg – eigenlijk alles wat met het leefbaar en comfortabel maken van je woning te maken heeft.

Voor veel mensen lopen deze kosten op tot tienduizenden euro's, maar fiscaal leveren ze niets op. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden in je financiële planning bij een verhuizing.

Verbouwings- en onderhoudskosten

Als je direct na aankoop verbouwt, zijn de bouwkosten zelf niet aftrekbaar. Dit geldt voor alle werkzaamheden: van een nieuw dak tot een aanbouw, van nieuwe kozijnen tot een gerenoveerde badkamer.

Er is wel een indirecte aftrekmogelijkheid: als je de verbouwing financiert met een verbouwingshypotheek die onderdeel uitmaakt van je eigenwoningschuld, dan is de rente over dat leningdeel wel aftrekbaar. Maar de verbouwingskosten zelf blijven niet-aftrekbaar.

Erfpachtafkoop

Bij woningen met erfpacht kun je soms kiezen tussen periodiek betalen van erfpachtcanon of eenmalig afkopen. Die eenmalige afkoopsom is niet aftrekbaar als kosten eigen woning, hoe hoog deze ook is.

De periodieke erfpachtcanon die je betaalt als je niet afkoopt, is onder voorwaarden wel aftrekbaar als kosten eigen woning. Dit maakt het fiscale plaatje bij erfpacht complex en is het verstandig om dit goed door te rekenen met een vastgoedadviseur.

Verzekeringspremies

Ook al verplicht je bank je om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, de premie daarvan is niet aftrekbaar. Dit geldt ook voor opstalverzekering en andere verzekeringen die samenhangen met je woning.

Dit was vroeger anders, maar sinds 2013 zijn verzekeringspremies in verband met de eigen woning niet meer fiscaal aftrekbaar.

De startersvrijstelling: geen aftrek maar directe besparing

Hoewel dit artikel gaat over aftrekbare kosten, is het belangrijk de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting te vermelden. Dit is geen aftrekpost maar een volledige vrijstelling die je vooraf aanvraagt.

In 2026 geldt de startersvrijstelling voor kopers die op het moment van de eigendomsoverdracht tussen 18 en 34 jaar oud zijn, de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken, en maximaal €525.000 betalen voor de woning. Ook mag je niet eerder gebruikgemaakt hebben van deze vrijstelling.

Voor wie hieraan voldoet betekent dit op een woning van €400.000 een besparing van €8.000 aan overdrachtsbelasting. Dit directe voordeel is voor starters vaak groter dan alle fiscale aftrekmogelijkheden bij elkaar.

Let wel op dat gemeentelijke opcenten buiten de vrijstelling vallen en gewoon betaald moeten worden, maar dit gaat meestal om enkele tientallen euro's.

Hoe en wanneer geef je aftrekbare kosten op?

Alle eenmalige aftrekbare aankoopkosten geef je op in je belastingaangifte over het jaar waarin je de woning hebt gekocht. Je vult ze in bij de rubriek "eigen woning" onder het kopje "hypotheken en leningen".

Belangrijk is dat je alleen daadwerkelijk betaalde kosten mag aftrekken. Een offerte of een nog openstaande factuur telt niet. De datum waarop je hebt betaald bepaalt in welk jaar je de kosten kunt aftrekken.

De Belastingdienst kan om specificaties vragen, dus bewaar alle relevante documenten. Dit betreft vooral de eindafrekening van de notaris met duidelijke splitsing tussen koopakte en hypotheekakte, de factuur van de taxateur met vermelding "ten behoeve van hypotheekverstrekking", specificaties van je hypotheekadviseur, en de nota voor NHG-kosten.

Veel hypotheekverstrekkers leveren tegenwoordig een fiscaal overzicht met alle aftrekbare kosten. Dit maakt het invullen van je aangifte eenvoudiger, maar controleer altijd of alle posten die jij hebt betaald erin staan.

Rekenvoorbeeld: wat levert het op?

Om concreet te maken wat aftrekbare aankoopkosten betekenen voor je portemonnee, een uitgewerkt voorbeeld van een starter in 2026.

Stel: je koopt een woning van €375.000 met een hypotheek van €337.500 (90% financiering). Je maakt de volgende aftrekbare kosten: notariskosten hypotheekakte €600, taxatie €500, hypotheekadvies €2.800, NHG-kosten €2.025. Totaal €5.925 aan eenmalige aftrekbare kosten.

Bij een belastingtarief van 37,48% levert dit €2.221 aan belastingteruggave op. Daarnaast betaal je vanaf het moment van ontvangst van de hypotheek rente, bijvoorbeeld €1.125 per maand bij 4% rente. Op jaarbasis is dat €13.500, wat bij 37,48% nog eens €5.060 fiscaal voordeel oplevert.

Tegenover deze aftrek staat wel het eigenwoningforfait. Bij een WOZ-waarde van €375.000 is dat 0,35% ofwel €1.313 per jaar. Dit forfait vermindert je fiscale voordeel, maar in de meeste gevallen houd je een fors negatief saldo over dat zorgt voor netto belastingteruggave.

Speciale situaties die extra aandacht vragen

Nieuwbouwwoningen en bouwdepots

Bij nieuwbouw loop je tegen specifieke regels aan. De bouwrente die je betaalt tussen het voorlopig koopcontract en de daadwerkelijke oplevering is aftrekbaar, maar alleen voor zover deze samenhangt met de hypotheekfinanciering.

Bouwdepots werken anders dan reguliere hypotheken. De bank stort het hypotheekbedrag niet ineens uit maar in termijnen tijdens de bouw. Over het deel dat op het depot staat, betaal je meestal lagere rente of krijg je zelfs rente. Het verschil tussen de hypotheekrente en de depotrente is aftrekbaar.

Verbouwen direct na aankoop

Veel kopers verbouwen hun nieuwe woning grondig voordat ze erin trekken. De verbouwingskosten zelf zijn niet aftrekbaar, maar als je hiervoor een lening afsluit die voldoet aan de voorwaarden voor een eigen woningschuld, dan is de rente daarover wel aftrekbaar.

Voorwaarden zijn onder meer: de lening wordt gebruikt voor verbetering of onderhoud van je eigen woning, wordt binnen 30 jaar afgelost, en de woning dient als onderpand. Zorg dat je hypotheekadviseur de financiering zo structureert dat deze aan alle eisen voldoet.

Erfpacht: periodieke canon of afkoop

Bij erfpachtwoningen is de situatie genuanceerd. De periodieke erfpachtcanon die je elk jaar betaalt, is onder voorwaarden aftrekbaar als kosten eigen woning. Dit kan oplopen tot duizenden euro's per jaar.

Maar als je de erfpacht afkoopt met een eenmalige betaling, is dat bedrag niet aftrekbaar. Deze afkoopsom kan tientallen- tot honderdduizenden euro's bedragen, maar levert geen fiscaal voordeel op. Reken daarom goed uit wat voordeliger is: periodiek betalen met aftrek, of afkopen zonder aftrek maar wel zekerheid over toekomstige kosten.

Veelgemaakte fouten bij de aangifte

Uit ervaring blijkt dat veel mensen fouten maken bij het opgeven van hun aankoopkosten. De meest voorkomende vergissingen zijn het aftrekken van overdrachtsbelasting, het aftrekken van de volledige notarisrekening inclusief het deel voor de koopakte, en het vergeten om hypotheekadviseurkosten op te geven.

Ook komt het voor dat mensen hun hypotheekrente niet volledig aftrekken omdat ze niet doorhebben dat deze vanaf de ontvangstdatum van de lening aftrekbaar is, ook als ze nog niet in de woning wonen.

Een andere veelgemaakte fout is het opgeven van kosten die nog niet zijn betaald. Alleen daadwerkelijk voldane bedragen tellen mee. Als je eind december koopt maar de notaris pas in januari betaalt, trek je die kosten pas af in het volgende belastingjaar.

Welke documenten moet je bewaren?

Voor een soepele belastingaangifte is het essentieel dat je alle relevante documenten bewaart. De Belastingdienst kan deze tot vijf jaar na de aangifte opvragen.

Bewaar in elk geval de eindafrekening van de notaris met duidelijke specificatie van hypotheekakte versus koopakte, de factuur van de taxateur met vermelding dat deze voor hypotheekdoeleinden is, alle facturen van je hypotheekadviseur, de specificatie van NHG-kosten, en als het om nieuwbouw gaat alle documenten rond bouwdepot en bouwrente.

Ook je hypotheekofferte en leningovereenkomst zijn belangrijk, evenals alle correspondentie met je bank over de financiering. Deze stukken bewijzen dat de kosten die je aftrek daadwerkelijk samenhangen met de hypotheek.

De toekomst: wordt het gunstiger of ongunstiger?

De fiscale behandeling van de eigen woning staat al jaren onder druk. Het maximale aftrektarief is stapsgewijs verlaagd van 52% naar het huidige 37,48%, en er zijn regelmatig politieke voorstellen om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken.

Voor toekomstige kopers betekent dit dat het fiscale voordeel van een eigen woning waarschijnlijk niet groter wordt. Reken er daarom niet op dat je in de toekomst meer kunt aftrekken dan nu het geval is.

Tegelijk stijgen de aankoopkosten door hogere notaristarieven, taxatiekosten en advieskosten. Dit maakt het fiscale voordeel van de aftrekbare kosten belangrijker, omdat elk percentage dat je kunt terugkrijgen meer absolute euro's vertegenwoordigt.

Praktische tips om optimaal te profiteren

Ten eerste: plan je aankoop slim qua timing. Als je bijvoorbeeld eind december koopt en begin januari betaalt, verschuiven je aftrekbare kosten naar het volgende jaar. Soms is dit gunstig als je inkomen dan hoger is, soms juist ongunstig. (Overdrachtsbelasting 2025 is hoger dan in 2026 bijvoorbeeld).

Ten tweede: zorg dat alle facturen correct zijn opgesteld met duidelijke omschrijvingen. Vraag je notaris expliciet om splitsing tussen koopakte en hypotheekakte. Zorg dat je taxateur vermeldt dat het rapport voor hypotheekverstrekking is.

Ten derde: vergeet geen kosten. Veel mensen laten hypotheekadviseurkosten liggen omdat ze die als "advies" zien en niet als aftrekbare aankoopkosten. Ook NHG-kosten worden regelmatig vergeten omdat ze vaak automatisch worden verrekend en niet als aparte factuur zichtbaar zijn.

Ten vierde: overweeg of een verbouwingshypotheek fiscaal aantrekkelijk is. Als je toch gaat verbouwen, kan het verstandig zijn dit te financieren via een hypotheek waarvan de rente aftrekbaar is, in plaats van uit spaargeld te betalen.

Bij VrijheidVastgoed helpen we regelmatig mensen met vragen over de fiscale aspecten van woningaankoop. De aftrekmogelijkheden zijn beperkt maar wel belangrijk, vooral voor starters met bescheiden buffers. Door goed te begrijpen welke kosten wel en niet aftrekbaar zijn, kun je realistisch budgetteren en voorkomen dat je verrast wordt door de werkelijke netto kosten van je woningaankoop.