Kale huur: wat is het en wat zit er wel en niet in?

Je hebt de perfecte woning gevonden. De locatie klopt, het appartement ziet er fantastisch uit en de verhuurder lijkt betrouwbaar. Dan komt de grote vraag: hoeveel betaal je nu eigenlijk? Op de advertentie staat "kale huur €850 per maand", maar daaronder verschijnen nog allerlei andere bedragen. Servicekosten, voorschotten voor nutsvoorzieningen, misschien zelfs meubilair. Het totaalbedrag dat je maandelijks overmaakt, blijkt €1.200 te zijn.

Voor veel woningzoekenden is dit een verwarrende situatie. Wat betekent die kale huur nu precies? Waarom is dat bedrag belangrijk? En wat zit er wel en niet in? Voor verhuurders en vastgoedbeleggers is een helder begrip van kale huur net zo essentieel. Het bepaalt namelijk de positionering van je woning in de markt, het maximale rendement uit vastgoed dat je mag behalen, en zelfs hoeveel borg je mag vragen.

De kale huur vormt de basis van vrijwel alle huurberekeningen in Nederland. Het is het uitgangspunt voor huurtoeslag, de indeling in sociale huur of vrije sector, en de toetsing of je huurprijs redelijk is volgens het puntensysteem. Zonder goed begrip van dit concept kun je als huurder te veel betalen of als verhuurder onbedoeld regelgeving overtreden.

Wat is kale huur precies?

Kale huur is de basishuurprijs die je betaalt voor uitsluitend het gebruik van de woonruimte zelf. Het gaat om de stenen, de vierkante meters, het recht om in een specifiek huis of appartement te wonen. Alles wat daar bovenop komt, diensten, voorzieningen, nutsverbruik. Valt buiten de kale huur.

Je kunt het vergelijken met het huren van een auto. De kale huur is alsof je alleen betaalt voor het voertuig zelf. Brandstof, verzekering, onderhoud en eventuele extra services zoals navigatie betaal je daar los bovenop. Bij een woning geldt hetzelfde principe: de kale huur is voor de woonruimte, de rest komt er bij.

In juridische zin omvat de kale huur wel de vaste onderdelen van de woning zoals de keuken, badkamer, cv-installatie en andere voorzieningen die onlosmakelijk deel uitmaken van het gehuurde. Deze zijn immers onderdeel van de woonruimte zelf en niet van de dienstverlening eromheen.

Wat zit er wel en niet in de kale huur?

Onderdelen die wel onder kale huur vallen

De kale huur bestaat uit het gebruiksrecht van de woning met alle vaste onderdelen. Dit betekent de muren, vloeren, plafonds, ramen en deuren. Ook vaste installaties zoals sanitair, keukenvoorzieningen, cv-ketel en ingebouwde kasten maken deel uit van de kale huur.

Als de woning wordt verhuurd met vaste stoffering zoals gordijnen, vloerbedekking of lampen die permanent zijn geïnstalleerd, kunnen deze onderdeel zijn van de kale huur. Dit hangt af van de afspraken in het huurcontract en of deze elementen als onlosmakelijk onderdeel van de woning worden beschouwd.

Wat valt buiten de kale huur?

De lijst van kosten die niet onder kale huur vallen is aanzienlijk en belangrijk om te kennen. Ten eerste alle nutsvoorzieningen: gas, water en elektriciteit. Deze worden ofwel rechtstreeks door de huurder bij de energiemaatschappij afgerekend, ofwel via voorschotten en jaarafrekening door de verhuurder doorbelast.

Servicekosten vormen een tweede grote categorie. Hieronder vallen diensten zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, tuinonderhoud, huismeester of conciërge, onderhoud van liften en centrale verwarming, glasfonds voor reparatie van gebroken ruiten, en rioolonderhoud.

Losse stoffering en meubilair die niet vast zijn geïnstalleerd, vallen ook buiten de kale huur. Denk aan losse meubels, gordijnen die niet permanent zijn opgehangen, of losse vloerkleden. Als deze worden meegehuurd, gebeurt dat via een aparte vergoeding bovenop de kale huur.

Ook gemeentelijke belastingen zoals afvalstoffenheffing en rioolheffing worden niet tot de kale huur gerekend. Deze betaalt de huurder meestal rechtstreeks aan de gemeente, hoewel sommige verhuurders dit via de servicekosten doorberekenen.

De verschillende begrippen rondom huurprijzen

Naast kale huur bestaan er diverse andere termen die regelmatig opduiken in huurcontracten en correspondentie met verhuurders. Het is belangrijk deze uit elkaar te houden omdat ze verschillende juridische en financiële implicaties hebben.

Nettohuur versus brutohuur

Nettohuur is simpelweg een ander woord voor kale huur. Het netto aspect verwijst naar het feit dat het om de zuivere huurprijs gaat, zonder toevoegingen. Brutohuur daarentegen is de kale huur plus alle servicekosten. Het is het totaalbedrag dat je aan de verhuurder betaalt, exclusief nutsvoorzieningen die je zelf regelt.

Een voorbeeld verduidelijkt dit: bij een kale huur van €800 en servicekosten van €75 is de brutohuur €875 per maand. Als je daarnaast nog €150 aan gas, water en licht betaalt, zijn je totale woonlasten €1.025, maar de brutohuur blijft €875.

Rekenhuur voor huurtoeslag

De Belastingdienst gebruikt een speciaal begrip voor de berekening van huurtoeslag: de rekenhuur. Dit is de kale huur plus een beperkt deel van de servicekosten dat als subsidiabel wordt beschouwd. Niet alle servicekosten tellen mee voor huurtoeslag, alleen die kosten die door de overheid als redelijk worden gezien.

Voorbeelden van subsidiabele servicekosten zijn schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, huismeester, onderhoud van liften en centrale verwarming. Niet-subsidiabele kosten zijn bijvoorbeeld televisie-aansluiting, internetverbinding of gebruik van gemeenschappelijke was- en droogfaciliteiten.

Een praktisch voorbeeld: bij een kale huur van €650 en totale servicekosten van €80 waarvan €35 subsidiabel is, bedraagt de rekenhuur €685. Dit is het bedrag waarnaar de Belastingdienst kijkt om te bepalen of je recht hebt op huurtoeslag en hoeveel.

All-in huur: een problematische constructie

Bij all-in huur wordt één totaalbedrag afgesproken zonder specificatie wat kale huur is en wat servicekosten of nuts zijn. Dit lijkt praktisch maar creëert juridische problemen. Het wordt niet aanbevolen door overheid en huurorganisaties omdat het ondoorzichtig is.

Het grootste probleem is dat bij all-in huur onduidelijk blijft of de kale huur binnen de wettelijke grenzen blijft. Voor sociale huurwoningen geldt een maximale kale huur op basis van het puntensysteem. Als die kale huur verborgen zit in een all-in bedrag, is niet te controleren of de verhuurder zich aan de regels houdt.

Ook voor huurverhogingen is all-in huur problematisch. Jaarlijkse huurverhogingen mogen alleen worden berekend over de kale huur, niet over servicekosten of nuts. Bij een all-in constructie is onduidelijk over welk deel de verhoging mag worden toegepast.

Gelukkig hebben huurders het recht om de verhuurder te vragen de huur te splitsen in afzonderlijke componenten. Weigert de verhuurder dit, dan kan de Huurcommissie worden ingeschakeld om een splitsing af te dwingen. Dit recht geldt voor alle huurders, ongeacht het type woning.

Waarom kale huur belangrijk is voor regelgeving

Indeling in sociale huur, middenhuur of vrije sector

De hoogte van de kale huur bij aanvang van het contract bepaalt fundamenteel in welke categorie een woning valt. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor zowel huurder als verhuurder. De kale beginhuur, niet de totale huur of rekenhuur, is hierbij doorslaggevend.

Sociale huurwoningen hebben een kale huur die bij het begin van het contract niet hoger was dan de liberalisatiegrens. Deze grens wordt jaarlijks aangepast. Voor 2025 ligt deze grens op ongeveer €880 per maand, maar controleer altijd de actuele bedragen omdat deze regelmatig wijzigen.

Middenhuurwoningen zitten tussen de oude liberalisatiegrens en een nieuwe bovengrens. De Wet betaalbare huur heeft deze categorie vanaf 2024 geïntroduceerd. Voor 2025 geldt dat middenhuur begint bij ongeveer €880 en loopt tot circa €1.185 per maand kale huur, mits de woning voldoende punten heeft volgens het woningwaarderingsstelsel.

Vrijesectorwoningen hebben een kale huur boven de middenhuurgrens en voldoende punten. In deze sector gelden minder regels voor huurverhogingen en heeft de verhuurder meer vrijheid in prijsbepaling. Echter, ook hier moet de huur redelijk zijn in verhouding tot de kwaliteit van de woning.

Het puntensysteem en maximale huur

Voor sociale huur en middenhuur geldt een puntensysteem dat de maximaal redelijke kale huur bepaalt. De woning krijgt punten voor eigenschappen zoals oppervlakte, kwaliteit, voorzieningen, energielabel en locatie. Het totaal aantal punten vertaalt zich in een maximale maandelijkse kale huur.

Het energielabel speelt hierbij een steeds belangrijkere rol. Woningen met label A krijgen meer punten dan woningen met label G. Dit kan het verschil betekenen tussen een maximale kale huur van €650 of €750 per maand voor verder vergelijkbare woningen.

Als een verhuurder een te hoge kale huur vraagt ten opzichte van het aantal punten, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Die kan de huur met terugwerkende kracht verlagen tot het maximaal redelijke bedrag. Voor verhuurders is het daarom essentieel om de puntentelling correct uit te voeren voordat de kale huur wordt vastgesteld.

Maximale borg en Wet goed verhuurderschap

De kale huur dient ook als rekengrondslag voor andere regelgeving. Een belangrijk voorbeeld is de maximale borgsom. Sinds invoering van de Wet goed verhuurderschap in juli 2023 mag een verhuurder bij nieuwe contracten maximaal twee maanden kale huur als borg vragen.

Voor contracten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten, gold nog een maximum van drie maanden kale huur. Deze oude regeling blijft van toepassing op die contracten zolang ze doorlopen. Bij verlenging of vernieuwing van het contract gaat de nieuwe regel van twee maanden wel gelden.

Let op: het gaat hierbij altijd om de kale huur, niet om de totale huur inclusief servicekosten. Bij een kale huur van €900 en servicekosten van €100 mag de borg maximaal €1.800 bedragen (2 x €900), niet €2.000 (2 x €1.000).

Jaarlijkse huurverhogingen

Wettelijke huurverhogingen worden berekend over de kale huur, niet over servicekosten of nuts. Voor sociale huurwoningen geldt een maximaal verhogingspercentage dat de overheid jaarlijks vaststelt. Voor 2024 was dit bijvoorbeeld maximaal inflatie plus 1 procentpunt voor huurders met een inkomen onder bepaalde grenzen.

Bij een kale huur van €700 en een maximale verhoging van 4,1% mag de kale huur met maximaal €28,70 omhoog naar €728,70. Servicekosten kunnen daarnaast worden verhoogd op basis van werkelijke kostenstijgingen, maar dit is een apart proces met aparte onderbouwing.

Kale huur en huurtoeslag

Voor mensen met een laag inkomen kan huurtoeslag een essentiële bijdrage leveren aan de woonlasten. De kale huur speelt hierbij een cruciale rol omdat deze mede bepaalt of je in aanmerking komt voor toeslag en hoeveel je krijgt.

Hoe de berekening werkt

De Belastingdienst kijkt naar de rekenhuur: de kale huur plus het subsidiabele deel van de servicekosten. Er gelden maximum huurtoeslaggrenzen. Voor 2025 ligt de maximale rekenhuur voor volledige huurtoeslag op €879,66 voor alleenstaanden en €939,40 voor meerpersoonshuishoudens.

Als je rekenhuur hoger is, krijg je minder toeslag volgens een afbouwschema. Boven een bepaalde grens, voor 2025 is dat €1.063,06. Krijg je helemaal geen huurtoeslag meer, ongeacht je inkomen. Deze grenzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd.

Een praktisch voorbeeld: Stel je hebt een kale huur van €650 en €40 aan subsidiabele servicekosten. Je rekenhuur is dan €690. Als alleenstaande met een laag inkomen krijg je maximale huurtoeslag. Zou je kale huur €880 zijn met dezelfde servicekosten (rekenhuur €920), dan krijg je al minder toeslag.

Waarom specificatie belangrijk is

Voor huurtoeslag moet je de kale huur en servicekosten apart opgeven. Bij all-in huur wordt dit lastig. De Belastingdienst kan dan de volledige all-in huur als rekenhuur beschouwen, waardoor je mogelijk te weinig of geen toeslag krijgt.

Daarom is het cruciaal dat je huurcontract de kale huur duidelijk specificeert. Als dit ontbreekt, vraag dan schriftelijk aan je verhuurder om een splitsing. Bewaar deze correspondentie voor je administratie en eventuele controles door de Belastingdienst.

Praktische voorbeelden voor verschillende situaties

Voorbeeld 1: Sociale huurwoning met huurtoeslag

Maria huurt een appartement met een kale huur van €625 per maand. Ze betaalt €45 aan servicekosten voor schoonmaak en lift onderhoud, waarvan €35 subsidiabel is voor huurtoeslag. Gas, water en licht regelt ze zelf bij de energiemaatschappij voor ongeveer €175 per maand.

Voor Maria geldt: kale huur €625, rekenhuur €660 (€625 + €35), totaal aan verhuurder €670 (€625 + €45), totale woonlasten €845 (€670 + €175). Door haar rekenhuur van €660 komt ze in aanmerking voor huurtoeslag. Het specifieke bedrag hangt af van haar inkomen en vermogen.

Voorbeeld 2: Middenhuurwoning vrije sector

David huurt een nieuwbouwappartement met kale huur van €1.050 per maand. De servicekosten bedragen €120 voor diverse voorzieningen. Hij betaalt daarnaast €180 aan gas, water en licht.

Voor David geldt: kale huur €1.050, brutohuur €1.170 (€1.050 + €120), totale woonlasten €1.350. Door de kale huur boven €880 valt zijn woning niet in de sociale sector en komt hij niet in aanmerking voor huurtoeslag. De verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur (€2.100) als borg vragen.

Voorbeeld 3: All-in studio problematiek

Lisa huurt een studio voor €950 all-in per maand. Het contract specificeert niet wat de kale huur is en wat servicekosten of nuts zijn. Ze krijgt geen aparte afrekening voor gas, water en licht.

Lisa ondervindt meerdere problemen: ze weet niet of haar kale huur onder de maximale grens blijft volgens het puntensysteem, ze kan niet goed aangeven wat haar rekenhuur is voor huurtoeslag, en bij huurverhoging is onduidelijk over welk bedrag deze mag worden berekend. Lisa vraagt haar verhuurder schriftelijk om splitsing. Als deze weigert, kan ze de Huurcommissie inschakelen.

Tips voor huurders

Als huurder kun je verschillende stappen nemen om grip te krijgen op je kale huur en te zorgen dat je niet te veel betaalt. Ten eerste: controleer altijd je huurcontract. De kale huur moet duidelijk en apart worden vermeld. Als dit ontbreekt, vraag dan om verduidelijking voordat je tekent.

Maak gebruik van de puntentelling. Online tools helpen je berekenen hoeveel punten je woning heeft en wat de maximaal redelijke kale huur is. Als je substantieel te veel betaalt, overweeg dan een procedure bij de Huurcommissie.

Bewaar alle documentatie over je huur. Huurcontract, jaarlijkse verhogingsbrieven, afrekeningen van servicekosten en correspondentie met je verhuurder. Dit is essentieel bij geschillen of vragen van de Belastingdienst over huurtoeslag.

Bij huurverhoging: check of deze alleen over de kale huur gaat en binnen de wettelijke grenzen blijft. Verhuurders mogen niet zomaar servicekosten verhogen onder het mom van huurverhoging. Kostenstijgingen in diensten en voorzieningen vereisen separate onderbouwing.

Tips voor verhuurders en beleggers

Als verhuurder of vastgoedbelegger is transparantie over de kale huur niet alleen wettelijk verplicht, het voorkomt ook geschillen en procedures. Specificeer in elk huurcontract duidelijk de kale huur, de servicekosten per post, en hoe nutsvoorzieningen worden geregeld.

Bereken voor aanvang van de verhuur de puntentelling correct. Dit voorkomt dat je een te hoge kale huur vraagt die later door de Huurcommissie wordt verlaagd. Bij verlaging moet je het te veel betaalde bedrag met terugwerkende kracht terugbetalen, soms over meerdere jaren.

Houd bij huurverhogingen rekening met de verschillende regimes. In de sociale sector en middenhuur gelden strikte maximale verhogingspercentages. In de vrije sector heb je meer vrijheid, maar blijft de redelijkheidstoets van toepassing.

Documenteer servicekosten zorgvuldig. Huurders hebben recht op inzage in de werkelijke kosten. Als je servicekosten via voorschotten int, maak dan jaarlijks een deugdelijke afrekening. Te hoge voorschotten zonder correcte afrekening kunnen juridische problemen opleveren.

Voor beleggers bepaalt de kale huur mede het rendement en de waardering van je vastgoed. Een woning in de sociale sector met beperkte kale huur heeft een andere waardering dan een vergelijkbare vrije sector woning. Houd hier rekening mee bij aan- en verkoop.

De betekenis van kale huur voor jouw vastgoedsituatie

Of je nu huurder, verhuurder of vastgoedbelegger bent, een helder begrip van kale huur is onmisbaar in de Nederlandse huurmarkt. Het is meer dan een technische term - het vormt de basis voor vrijwel alle regelgeving, financiële berekeningen en juridische procedures rondom huurwoningen.

Voor huurders bepaalt de kale huur of je in aanmerking komt voor huurtoeslag, hoeveel borg mag worden gevraagd, en of je huurprijs redelijk is. Voor verhuurders en beleggers dicteert het de positionering van de woning in de markt, het maximale rendement, en de juridische kaders waarbinnen je opereert.

De recente regelgeving zoals de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur maken het onderscheid tussen kale huur en bijkomende kosten belangrijker dan ooit. Transparantie over de kale huur is niet alleen wettelijk verplicht, het voorkomt ook kostbare geschillen en procedures.

Bij VrijheidVastgoed helpen we aspirant-vastgoedinvesteerders begrijpen hoe verschillende huurconstructies werken en wat de financiële en juridische implicaties zijn. Of je nu je eerste huurwoning overweegt of een bestaande portfolio optimaliseert, kennis van concepten zoals kale huur vormt de basis voor succesvol vastgoedbeleggen.