.jpg)
Je staat op het punt een bedrijfspand te verhuren. De huurder is gevonden, de prijs is besproken, en iemand stuurt je een "standaard huurcontract" toe met de mededeling dat het allemaal wel in orde zit. Herkenbaar scenario, maar hier gaat het in de praktijk vaak mis.
Een huurcontract voor bedrijfsruimte is geen formaliteit. Het is het fundament van je investering voor de komende vijf, tien of soms vijftien jaar. Wat er wél of niet in staat, bepaalt wie opdraait voor een lekkend dak, wie de energierekening betaalt, en of jij als verhuurder je btw-aftrekrecht behoudt als de situatie van je huurder verandert.
De ROZ-modellen zijn in 2025 grondig herzien, mede door nieuwe btw-regels en aanwijzingen van de ACM. Als je nu een nieuw contract sluit voor kantoorruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, is het essentieel dat je met de juiste, gecorrigeerde versie werkt en begrijpt wat daarin staat.
Waarom het ROZ-model 2025 anders is dan zijn voorgangers
De Raad voor Onroerende Zaken publiceert al jarenlang modelcontracten die de marktstandaard zijn geworden voor zakelijke verhuur. In april 2025 zijn nieuwe modellen gepubliceerd voor woon-, winkel- en kantoorruimte. Op 11 april 2025 volgde een correctiebericht: gebruik uitsluitend de versies van ná die datum, omdat eerdere versies fouten bevatten, met name rond de btw-behandeling van servicekosten.
De huidige versie van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte is vastgesteld op 5 maart 2025 en staat bekend als versie 20250603. Dit model geldt specifiek voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte die valt onder artikel 7:230a BW, dus niet voor winkelruimte of horeca, die onder het strenger beschermde regime van 7:290 BW vallen.
Ervaren beleggers weten dat ROZ-modellen van oudsher verhuurdersvriendelijk zijn opgesteld. Dat blijft zo in 2025, maar er is zichtbaar gewerkt aan meer balans: aanpassingen op basis van recente rechtspraak over oneerlijke bedingen, verwerking van ACM-aanwijzingen over indexatie, en een ingrijpende herstructurering van de servicekosten- en nutsvoorzieningsartikelen vanwege gewijzigde btw-regels.
De juridische basis: artikel 7:230a BW en wat dat betekent voor jou
Voordat je een contract opstelt, is het cruciaal te begrijpen onder welk wettelijk regime de ruimte valt. Bij 7:230a BW-bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte, opslagruimte of praktijkruimte, geldt relatief veel contractsvrijheid. De huurder heeft een zeker recht op ontruimingsbescherming na opzegging, maar de dwingende termijnen en huurbescherming die gelden bij winkelruimte (7:290 BW) zijn hier niet van toepassing.
Dat maakt dit segment aantrekkelijk voor beleggers: je kunt veel zelf regelen in het contract. Maar het vraagt ook om precisie. Als je in het contract niet expliciet vastlegt dat de ruimte wordt gebruikt als kantoor of bedrijfsruimte, en de huurder opent er een winkel of horecagelegenheid, dan kan de rechter het contract alsnog kwalificeren als 7:290-bedrijfsruimte, met alle huurbeschermingsconsequenties van dien.
Zorg dus altijd dat het gebruiksdoel helder en specifiek in het contract staat, en dat de kwalificatie als 7:230a-ruimte expliciet wordt vermeld.
De kernonderdelen van een ROZ-huurcontract bedrijfsruimte
Partijen en objectbeschrijving
Dit klinkt vanzelfsprekend, maar slordigheid hier leidt later tot onnodige discussies. Leg vast: volledige juridische naam, rechtsvorm, KvK-nummer en adres van zowel verhuurder als huurder. Beschrijf het gehuurde concreet: volledig adres, verdieping, ruimtenummers, oppervlakte (bij voorkeur met verwijzing naar de meetmethode, zoals BVO of VVO), eventuele parkeerplaatsen, opslagruimtes en medegebruik van gemeenschappelijke ruimten.
Een meetrapport als bijlage toevoegen is geen overdreven zorgvuldigheid. Als later blijkt dat de oppervlakte afwijkt van wat in het contract staat, heb je een concreet ijkpunt.
Duur, verlenging en opzegging
Voor 7:230a-bedrijfsruimte bepaal je contractueel de looptijd. Gebruikelijk bij kantoorhuur zijn periodes van vijf of tien jaar, met aansluitende verlengingsperiodes van telkens vijf jaar. Leg vast welke opzegtermijnen gelden, of tussentijdse opzegging door een van beide partijen mogelijk is en onder welke voorwaarden, en verwijs naar het recht van de huurder om na opzegging via de rechter ontruimingsbescherming te vragen.
Dit recht op ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW kun je contractueel niet volledig uitsluiten, dus je kunt het maar beter duidelijk benoemen zodat er later geen verrassingen zijn.
Huurprijs en indexatie
Vermeld de huurprijs als jaarbedrag of maandbedrag, exclusief of inclusief btw, met het betalingsmoment (veelal per kwartaal vooruit). Maar minstens zo belangrijk is de indexatieclausule.
Na aanwijzingen van de Autoriteit Consument en Markt biedt het ROZ-model 2025 meerdere opties: de consumentenprijsindex (CPI), de dienstenprijsindex commerciële dienstverlening (DPI), de producentenprijsindex (PPI) of een andere overeengekomen index. De gekozen index, de referentiemaand én de publicatiebron (CBS) moeten expliciet in de overeenkomst worden vastgelegd.
Een praktijkvoorbeeld: een huurprijs van €2.500 per maand wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens (reeks 2015=100). Als de CPI over het afgelopen jaar 3,2% steeg, wordt de huurprijs per indexatiedatum €2.580. Kleine bedragen, maar over vijf jaar looptijd tellen ze op, en onduidelijkheid over de methode leidt tot conflicten die te vermijden zijn.
Wil je zeker weten dat jouw huurcontract juridisch en fiscaal waterdicht is? Plan een gratis adviesgesprek in.
De grootste verandering in 2025: servicekosten en nutsvoorzieningen
Dit is het onderdeel waar de meeste fouten worden gemaakt en waar de nieuwe ROZ-modellen het meest van hun voorgangers afwijken. Door een wijziging van het btw-vastgoedbesluit per 1 januari 2025 moet per levering worden beoordeeld of servicekosten en nutsvoorzieningen een zelfstandige, btw-belaste prestatie zijn, of een bijkomende prestatie die het btw-regime van de huur volgt.
Vóór 2025 werden "leveringen van zaken en diensten" in ROZ-modellen standaard met btw belast. Dat is niet langer automatisch het geval. Het ROZ-model 2025 heeft daarom een expliciete splitsing aangebracht in twee afzonderlijke categorieën.
Nutsvoorzieningen
Gas, water, elektriciteit, warmte en koude. Het uitgangspunt in de nieuwe modellen is dat huurders in principe zelf contracten sluiten met nutsleveranciers, tenzij dit technisch niet mogelijk is of anders is overeengekomen. Als de verhuurder nutsvoorzieningen levert, moet per geval worden beoordeeld of dit een zelfstandige prestatie is, met eigen btw-behandeling, of een bijkomende prestatie die het btw-regime van de huur volgt.
Servicekosten
Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, huismeester, beveiliging, onderhoud van installaties, ICT-diensten. Ook hier geldt: specificeer welke posten worden doorbelast, op welke basis wordt afgerekend (voorschot met jaarlijkse verrekening op basis van werkelijk verbruik of een verdeelsleutel), en hoe de btw per categorie wordt behandeld.
Leg ook vast wat er gebeurt als de btw-regels verder wijzigen. Het ROZ-model 2025 bevat bepalingen die de verhuurder beschermen: als btw niet langer mag worden doorbelast door een wijziging in de positie van de huurder of in de regelgeving, is de verhuurder gerechtigd de huurprijs zodanig aan te passen dat zijn netto-opbrengst gelijk blijft.
Btw-regeling voor de huur zelf
Voor kantoorruimte geldt dat verhuur normaal gesproken btw-vrijgesteld is, maar verhuurder en huurder kunnen kiezen voor belaste verhuur als de huurder btw-ondernemer is die minimaal 90% btw-belaste prestaties verricht. Dit is in de praktijk de meest voorkomende situatie bij zakelijke verhuur, omdat belaste verhuur de verhuurder in staat stelt de btw op investeringen en onderhoud terug te vragen.
Deze fiscale keuze moet contractueel worden vastgelegd, inclusief de verplichting van de huurder om tijdig te verklaren dat hij aan de 90%-drempel voldoet. Doet hij dat niet, of verandert zijn btw-positie, dan is de btw-optie niet langer geldig. De btw-risicoclausule in het ROZ-model regelt de financiële gevolgen daarvan voor de verhuurder.
Gebruik, onderhoud en zekerheden
Gebruiksdoel en onderverhuur
Beschrijf het toegestane gebruik specifiek: "uitsluitend als kantoorruimte ten behoeve van de onderneming van huurder". Onderverhuur en ingebruikgeving aan derden zijn in het ROZ-model alleen toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit beschermt je als verhuurder tegen ongewenste situaties waarbij je plotseling te maken hebt met een andere partij in je pand.
Onderhoudsverplichtingen
Het ROZ-model verdeelt het onderhoud traditioneel als volgt: de verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud, de constructie en de hoofdinstallaties. De huurder draagt zorg voor dagelijks klein onderhoud, de binnenzijde van het gehuurde en gebruikersgerelateerde voorzieningen. Leg ook vast hoe de huurder gebreken moet melden en binnen welke termijn de verhuurder reageert.
Afspraken over zelf aangebrachte voorzieningen, zoals verbouwingen of extra installaties door de huurder, horen ook in het contract. Moet de huurder deze bij vertrek verwijderen, of mogen ze achterblijven? Dit voorkomt conflicten bij oplevering aan het einde van de huurperiode.
Zekerheden
De marktstandaard bij kantoorhuur is een bankgarantie of waarborgsom van drie maanden huur inclusief btw. Anders dan bij woonruimte, waar de Wet goed verhuurderschap een maximum stelt van twee maanden kale huur, geldt voor bedrijfsruimte geen wettelijk maximum. De marktpraktijk volgt veelal bancaire richtlijnen.
Bij grotere transacties of huurders met een zwakkere balans worden aanvullende zekerheden afgesproken, zoals een hoofdelijke aansprakelijkheidsverklaring van een moedermaatschappij of een concerngarantie. Dit is iets om al in de onderhandelingsfase te bespreken, niet pas bij het tekenen.
Verzekeringen, aansprakelijkheid en overdracht
De standaardverdeling in het ROZ-model is helder: de verhuurder verzekert het casco (opstalverzekering), de huurder verzekert zijn inventaris, goederen en bedrijfsschade. Leg dit expliciet vast, want zonder duidelijke afspraken kunnen bij calamiteiten zoals brand of waterschade de verantwoordelijkheden onduidelijk zijn.
Het contract moet ook regelen wat er gebeurt als het pand van eigenaar wisselt. Conform de wettelijke regeling treedt de nieuwe eigenaar automatisch in de positie van verhuurder, maar het is verstandig dit contractueel te bevestigen en afspraken te maken over ongewijzigde continuering van de huurcondities na overdracht.
Bijlagen die je niet mag vergeten
Een goed huurcontract bestaat niet alleen uit de modelovereenkomst en de algemene bepalingen. De bijlagen zijn minstens even belangrijk. Denk aan een plattegrond van het gehuurde, een opleverrapport met de staat van de ruimte bij aanvang van de huur, een gespecificeerd overzicht van de servicekosten, een meetrapport van de oppervlakte, en het energielabel.
Bij kantoorruimte van 100 m² of meer geldt in de praktijk een energielabelplicht. Zorg dat je het label actueel hebt en dat eventuele afspraken over energiebesparende maatregelen of verduurzaming contractueel zijn vastgelegd. Bij grotere zakelijke huurders zie je steeds vaker aanvullende clausules over sanctiewetgeving, anti-witwasbeleid en integriteitsverklaringen. Dit zijn maatwerkaanvullingen op het ROZ-model die via een afzonderlijke bijlage of addendum worden toegevoegd.
Praktische checklist: dit moet minimaal in je contract staan
Partijen en kwalificatie: volledige juridische gegevens van beide partijen, expliciete aanduiding als 7:230a BW-bedrijfsruimte.
Object: volledig adres, oppervlakte met meetmethode, bijruimtes en medegebruik gemeenschappelijke delen.
Duur en opzegging: looptijd, verlengingsregime, opzegtermijnen, verwijzing naar ontruimingsbescherming.
Huurprijs en indexatie: basishuurprijs, betalingsmoment, gekozen CBS-index met referentiemaand.
Servicekosten en nutsvoorzieningen: uitgesplitst per categorie, basis van afrekening, btw-behandeling per kostensoort.
Btw-regeling huur: keuze voor belaste verhuur, voorwaarden, gevolgen bij wijziging btw-positie huurder.
Gebruik: specifiek gebruiksdoel, regels voor onderverhuur, verboden activiteiten.
Onderhoud: verdeling verplichtingen, meldplicht gebreken, regels voor zelf aangebrachte voorzieningen.
Zekerheid: hoogte en vorm van bankgarantie of waarborgsom, eventuele aanvullende zekerheden.
Verzekeringen en aansprakelijkheid: wie verzekert wat, schadeafwikkeling bij calamiteiten.
Overdracht: gevolgen bij verkoop pand, continuering huurcondities.
Bijlagen: plattegrond, opleverrapport, servicekostenoverzicht, meetrapport, energielabel.
Gebruik uitsluitend de gecorrigeerde ROZ-modellen van ná 11 april 2025. Eerdere versies bevatten fouten die je als verhuurder financieel kunnen schaden, met name op het gebied van btw-doorbelasting van servicekosten.
Wil je zeker weten dat jouw huurcontract voor bedrijfsruimte juridisch en fiscaal waterdicht is voordat je tekent? Bij Vrijheid Vastgoed helpen we je door de juiste structuur te kiezen en verbinden we je met specialisten die dagelijks met dit soort contracten werken.
Plan jouw gratis strategiegesprek
Ben je geïnteresseerd in ons lidmaatschap of in een van onze persoonlijke 1 op 1 trajecten? Zou je willen sparren en zien of het echt iets voor jou is? We maken graag tijd voor je vrij en zoeken samen uit of vastgoed de juiste stap is voor jou en hoe wij je daarbij kunnen helpen.
Kies een dag en tijdstip
Meer blog artikelen
.jpg)
.webp)
%20(1).webp)